Có nên bán nhà phố quận Thủ đức giá rẻ để đầu tư chung cư?

Hỏi: Hiện tại, tôi có một căn nhà phố đang cho thuê 15 triệu đồng mỗi tháng, nhưng nếu bán đi có thể mua 2 căn hộ cao cấp cho thuê được 30 triệu đồng một tháng. Như vậy tôi nên chọn phương án nào là tốt nhất? Nguyễn Xuân Cương (51 tuổi, Tp.HCM.

Trả lời:

Đây là căn nhà phố có chiều dài 18m, rộng 3,4m, theo quy hoạch sẽ vào lộ giới còn 10m. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa giải đáp thắc mắc của bạn đọc Nguyễn Xuân Cương. Ông cho rằng đây là nỗi băn khoăn rất phổ biến đối với những người đang sở hữu nhà phố tại Sài Gòn và các đô thị lớn khác.

Ông Quang đánh giá, căn nhà phố này có diện tích hơn 60 m2, nếu cho thuê nguyên căn được 15 triệu đồng một tháng, như vậy ước tính giá trị khoảng 5 tỷ đồng. Nhưng với số tiền này có thể mua 2 căn hộ cao cấp với giá mỗi căn khoảng 2,5 tỷ đồng, nếu cho thuê được khoảng 13 -15 triệu đồng một căn, như vậy tổng thu nhập cao nhất có thể đạt 30 triệu.

Theo tính toán cho thấy, tỷ suất cho thuê với căn nhà phố đạt 0,3% mỗi tháng trên tổng giá trị căn nhà. Còn nếu chọn căn hộ thì tỷ suất sẽ là 0,6%, có nghĩa là thu nhập của ông Cương từ 15 triệu đồng sẽ tăng lên gấp đôi.

Do đó, chủ nhân căn nhà phố này có 2 sự lựa chọn để có thể cân nhắc. Thứ nhất, nếu ưu tiên thu nhập hàng tháng thì nên chọn 2 căn chung cư, vì 2 tài sản này sẽ mang lại mức thu nhập tăng gấp đôi so với nhà phố.

Thứ hai, nếu chỉ quan tâm đến giá trị tài sản thì nhà phố gắn liền với đất theo thời gian có thể tăng thêm giá trị. Hơn nữa, nếu đây là căn nhà phố mặt tiền thì tài sản được xếp vào loại bất động sản có vị trí khác biệt với số lượng có hạn thì giá sẽ tăng dần đều theo thời gian so với các bất động sản khác, đồng thời tốc độ tăng trung bình hàng năm trong điều kiện bình thường và kinh tế vĩ mô ổn định sẽ tăng 5-7%. Ngược lại, giá trị căn hộ chung cư thường sẽ hao mòn theo thời gian và thu nhập tham chiếu cũng sẽ giảm dần.

Giả sử, 5 năm sau với mức tăng 5% thì giá trị bất động sản sẽ là 6,25 tỷ đồng và giá thuê nhà lúc này là 18,7 triệu đồng. Vậy tổng cộng gồm thu nhập 18,7 triệu đồng/tháng và giá trị cộng thêm là 1,25 tỷ đồng.

Đối với 2 căn chung cư, giả định giá ổn định là 5 tỷ đồng thì thu nhập hàng tháng là 30 triệu, vì vậy thu nhập tăng thêm 5 năm là 15 triệu đồng nhân với 60 tháng là 900 triệu đồng.

Nhưng trường hợp nhà của ông Cương còn có yếu tố đáng lưu ý đó là sau khi quy hoạch lộ giới thì diện tích nhà chỉ còn 10m x 3,4m = 34 m2, có nghĩa là chỉ còn 56% diện tích căn nhà ban đầu. Mặc dù chưa biết khi nào quy hoạch sẽ diễn ra, song nếu căn nhà bị vào lộ giới còn 10m thì loại nhà phố diện tích dưới 35 m2 như thế này sẽ bị bất lợi và theo thời gian thường không phải là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.

Lúc đó, thu nhập từ việc cho thuê 15 triệu đồng một tháng chỉ mang tính nhất thời, bởi lẽ dựa trên diện tích 18m x 3,4m = 61,2 m2 không phải là bất biến. Kịch bản sau quy hoạch là khả năng thanh khoản của căn nhà phố sẽ kém hơn lúc ban đầu, do khó bán nên giá trị gia tăng sẽ thấp hơn. Như vậy, nếu xét đến hàng loạt các yếu tố tổng hòa, tôi cho rằng nên bán căn nhà phố này và lựa chọn mua 2 căn hộ cao cấp có vị trí tốt để cho thuê là phương án ít rủi ro hơn và khá hợp lý.

Trên thực tế, việc giữ lại nhà phố hay lựa chọn đầu tư chung cư là tùy vào từng hoàn cảnh cá biệt mà nhà đầu tư sẽ có sự lựa chọn giữa thu nhập hàng tháng hay là giá trị tăng thêm.

Bán nhà quận Thủ Đức giá rẻ – Lợi ích của việc sửa chữa trước khi bán

1-Lợi ích của việc sửa chữa nhà trước khi bán

Thông thường nhà chúng ta sử dụng sau một thời gian thì về chất cũng như thẩm mỹ, mỹ quan của ngôi nhà đều bị giảm đi, xuất hiện những hư hỏng làm cho ngôi nhà bị giảm giá trị khi mang bán. Việc tân trang, sửa nhà nhanh mang lại cho chúng ta nhiều lợi ích như:

• Làm mới ngôi nhà giúp người mua có cảm tình hơn khi quyết định mua nhà. Nếu bạn đến tham quan một ngôi nhà vừa cũ lại có nhiều hỏng hóc thì dù giá cả có rẻ đi chăng nữa thì bạn cũng rất khó để đưa ra quyết định mua.
• Sửa chữa nhà giúp đảm bảo an toàn khi sử dụng. Một ngôi nhà trông mới, sạch sẽ, gọn gàng sẽ mang tới cho chúng ta cảm giác an toàn hơn khi dụng. Chính vì vậy khi đi chọn mua nhà thì chúng ta có xu hướng chọn mua ngôi nhà nhìn vẫn còn mới và trông thật gọn gàng, sạch sẽ.
• Sửa chữa nhà giúp chúng ta bán được ngôi nhà với giá hấp dẫn hơn. Thay vì bán một ngôi nhà cũ với giá rẻ thì chúng ta có thể nhờ đến sự giúp đỡ của công ty sửa chữa nhà, giúp cải tạo lại ngôi nhà mới hơn, đẹp hơn với một chi phí tối ưu nhất. Khi bán căn nhà này đi thì cộng cả chi phí sửa chữa nhà nữa thì chúng ta vẫn có được mức giá cao hơn so với căn nhà cũ và có thể bán được dễ dàng hơn. Vì nhiều người họ ngại việc mua một căn nhà cũ về rồi tự sửa chữa nên họ sẵn sang trả một mức giá cao hơn để mua được một căn nhà về có thể sử dụng được ngay.

2-Những lưu ý khi sửa chữa nhà cũ

• Một ngôi nhà bừa bộn, lộn xộn thì chắc chắn khi người ta đến tham quan để mua sẽ rất mất cảm tình và rất khó có thể đi đến quyết định mua. Chính vì vậy chúng ta cần thu dọn lại ngôi nhà sao cho sạch sẽ, gọn gàng, những thứ đồ không cần dùng đến thì vứt đi hoặc sắp lại cho gọn gàng. Ấn tượng đầu tiên khi bước vào nhà được tốt đẹp thì khả năng bạn bán được ngôi nhà là rất cao.
• ữa chữa nhà bếp thận trọng hơn: Nhà bếp là một trong những vị trí trong căn nhà mà người mua thường chú ý nhất nên chúng ta cần sắp xếp lại phòng bếp sao cho sạch sẽ, gọn gàng, thoáng đãng.
• Sơn lại tường cho ngôi nhà: Sau một thời gian dài sử dụng thì tường của nhà bạn có thể bị bong tróc nên chúng ta cần sơn lại tường với màu sắc phù hợp, làm cho căn nhà trông sáng sủa hơn.
• Thiết kế lại nội thất cho căn nhà. Một căn nhà trông sẽ chật chội và hẹp hơn nếu bạn trang trí nội thất quá lớn, quá nhiều vật dụng hay có nhiều đồ trang trí như tranh hay lọ hoa. Vì thế chúng ta cần sắp xếp lại cho hợp lí, chỉ giữ lại những vật dụng cần thiết.
• Trang trí cây xanh và những điểm nhấn cho căn nhà. Việc tạo ra một ngôi nhà như ngôi nhà mà mình muốn sử dụng là điều cần thiết. Khi xem nhà nếu ngôi nhà mang lại cảm giác như là ngôi nhà của mình thì người ta sẽ dễ dàng đưa đến quyết định mua hơn.

Tóm lại tất cả những việc cần làm khi sửa chữa nhà và những lợi ích mà nó mang lại là nhằm mục đích dễ dàng bán được căn nhà hơn và mang lại cho chúng ta một mức giá hấp dẫn hơn

>> Bán nhà quận Thủ Đức

Nhà phố vùng ven giá rẻ: Đặc biệt phải xem kỹ pháp lý trước khi mua

1-Phù hợp túi tiền của nhiều người

Dọc trên các tuyến đường tại những quận, huyện ngoại thành như Hóc Môn, quận 12 hay Nhà Bè hoặc trên một số trang rao vặt có rất nhiều mẩu quảng cáo khiêm tốn, thậm chí có phần luộm thuộm về những căn nhà phố với giá bán khá rẻ, chưa đến 1 tỷ đồng, thậm chí có những căn chỉ khoảng trên 500 triệu đồng. Loại nhà phố có giá chỉ từ 570 – 800 triệu đồng/căn được rao bán nhan nhản trên các tuyến đường như Trường Chinh (Tân Phú), Phan Văn Hớn (huyện Hóc Môn), hay dọc theo các đường Lê Văn Lương, Nguyễn Hữu Thọ ở khu Nam hay Xa lộ Hà Nội, đường Nguyễn Duy Trinh ở khu Đông Tp.HCM và cả ở các quận như Bình Tân, Bình Chánh…

Dòng sản phẩm này có một đặc điểm chung là cách khu trung tâm Tp.HCM (quận 1) trong vòng 14-15km, xa hơn nữa tầm 18km. Các ngôi nhà được thiết kế và xây dựng theo quy mô nhỏ, mỗi khu đất xây từ 7-8 căn hoặc một cụm có hơn chục căn. Tại huyện Nhà Bè, có rất nhiều căn nhà phố siêu rẻ kiểu này và thường nằm trong hẻm, diện tích đất chỉ khoảng 27m2/căn trở lên (3x9m) và tổng diện tích sàn khoảng 83m2. Chủ đất thường xây dồn từ 2 hoặc 3 căn trên cùng một thửa đất với sổ hồng chung nhưng mỗi nhà đều có tường riêng để đảm bảo cách âm. Mỗi căn nhà được thiết kế gồm có 1 phòng khách, 1 bếp, 2 nhà vệ sinh, 2 phòng ngủ và một giếng trời nhỏ để lấy ánh sáng, thông gió.

Khu vực Thủ Đức và huyện Hóc Môn thậm chí còn có loại nhà phố rao bán với giá rẻ hơn cả khu Nhà Bè, mỗi căn chỉ từ 570-600 triệu đồng, loại diện tích phổ biến nhất có giá khoảng 700 triệu đồng/căn. Nếu ở tầm bán kính xa hơn, khoảng từ 17-20km đến trung tâm quận 1 thì giá nhà phố đã xây hoàn thiện tại khu vùng ven này còn “mềm” hơn nữa, chỉ từ 500-550 triệu đồng/căn.

Được biết, đất dùng để xây những khu nhà phố giá rẻ trên đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp được chủ đất chuyển mục đích sử dụng thành thổ cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế) đầy đủ. Chủ đất sau đó sẽ xin giấy phép xây dựng cho toàn bộ khu đất và tiến hành chia lô, xây dựng. Các công ty chuyên xây dựng loại nhà này cho hay, nhà phố giá rẻ chủ yếu phục vụ thị trường ngách, dành riêng cho những khách hàng không thích sống ở các căn hộ chung cư nhưng túi tiền có hạn.

“Mặc dù dùng chung một sổ hồng cho 2-3 căn nhà trên một thửa đất nhưng tính pháp lý cơ bản vẫn đảm bảo. Khi mua bán chỉ cần các chủ hộ đồng ý ký xác nhận thì giao dịch được xem như hợp lệ, cũng có khi cả 2 bên mua bán cùng ra văn phòng công chứng lập vi bằng để xác nhận giao dịch mua bán nói trên” – một nhân viên môi giới nhà phố giá rẻ giải thích.

Một nhà đầu tư thâm niên 10 năm kinh doanh nhà phố tại Tp.HCM cũng cho biết, loại nhà giá rẻ này có lợi thế rất lớn là thuộc dòng sản phẩm cá biệt, số lượng khá hiếm lại phù hợp với túi tiền của những người có thu nhập khiêm tốn.

Nhà phố loại này cũng gồm đầy đủ công năng, không gian so với chung cư cũng không quá chật chội, còn chất lượng xây dựng thì chỉ thuộc loại trung bình (tạm chấp nhận được). “Giá một ngôi nhà, căn hộ có rẻ hay không còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, nhưng chỉ cách trung tâm Tp.HCM từ 14-18km, giá chỉ từ trên 500 triệu đồng, hoặc từ 700-800 triệu đồng/căn nhà phố 2 tầng là mức giá hấp dẫn nhất trên thị trường hiện nay”.

2-Cần xem xét kỹ pháp lý trước khi mua

Theo nội dung một mẩu quảng cáo đăng trên một tờ báo là “Bán nhà mới xây chỉ cách cầu Tham Lương 1km, diện tích 80m2, gồm 1 trệt 1 lầu, giá chỉ từ 990 triệu đồng, sổ hồng riêng”, PV tìm đến địa chỉ nhà. Nếu chỉ nhìn vào vị trí, diện tích và kết cấu xây dựng trên mẩu quảng cáo thì ngôi nhà này có giá chào bán khá “mềm”. Thế những, khi tận mục ngôi nhà này chúng tôi phát hiện ra diện tích chỉ còn…một nửa, giấy tờ nhà thì trong tình trạng chung chạ…

Khi hỏi tại sao lại quảng cáo sai với thực tế, chủ đất cho biết làm vậy để thu hút người mua. Ngoài tình trạng rao một đằng bán một nẻo, khuyết điểm khá lớn của loại nhà phố này là thường nằm trên đường cụt, hẻm cùng, rất khó mua đi bán lại, và gần như không có có cơ hội tăng giá theo thời gian như các loại BĐS khác. Chủ nhà nếu mua rồi thì chỉ có thể bán lại cho những khách hàng cũng mua để ở giống mình chứ không thể bán đại trà.

Mặc dù vậy, theo ông Nguyễn Xuân Lộc, TGĐ Techcomreal, nhà phố dưới 800 triệu đồng/căn tại Tp.HCM hiện được xếp vào hàng BĐS có giá hấp dẫn nhất hiện nay nên dù còn nhiều vấn đề thì nó vẫn rất được đông đảo người thu nhập thấp hướng đến.

Ông Lộc đánh giá, các cặp vợ chồng trẻ với số tiền tích lũy chưa nhiều, những người nhập cư vào Sài Gòn đang tìm chốn an cư trong giai đoạn 5-10 năm lập nghiệp đều muốn tìm mua loại nhà phố này để giải quyết nhu cầu chỗ ở và nhất là phù hợp tài chính. Tuy nhiên, nếu xét trên bình diện chung toàn thị trường thì loại nhà ở này vẫn không nên khuyến khích. Ngoài ra, cần phải tìm hiểu thật kỹ tính pháp lý như sổ chung, sổ riêng cũng như quy hoạch chung tại khu vực định mua loại nhà ở này. Bạn có thể tham khảo thêm thông tin hữu ích về những căn nhà giá rẻ, chất lượng từ Bán nhà quận Thủ Đức giá rẻ