Các rủi ro khi mua nhà đất giấy tờ không rõ ràng

1. Theo Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn thì nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) sẽ không được công chứng khi tiến hành các giao dịch liên quan. Do không được công chứng, nếu có tranh chấp thì các bên sẽ phải chứng minh các giấy tờ đó hợp pháp và hợp lệ. Trường hợp này rất khó khăn cho bên mua vì pháp luật đã quy định trong các trường hợp như trên thì văn bản, hợp đồng mua bán (mua bán nhà quận 4) phải được công chứng.

2. Khi tranh chấp xảy ra, các bên yêu cầu tòa án giải quyết. Tòa án thụ lý vụ việc, căn cứ Khoản 2, Điều 124 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “…trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó…” Tòa án sẽ tuyên giao dịch vô hiệu.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Điều 137 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, quy định như sau: “…Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường…”. Trường hợp này, người mua sẽ phải trả lại nhà – đất đã mua trước đây cho bên bán và bên bán sẽ trả lại tiền và những gì đã nhận của bên mua. Có thể nói, trong mọi trường hợp bên mua sẽ luôn có nguy cơ bị thiệt hại.

3. Sau khi mua nhà – đất không có giấy tờ hợp pháp, người mua sẽ rất khó hoặc bị gây phiền hà khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…hoặc các giao dịch khác liên quan tới tài sản bởi như trên đã phân tích, pháp luật quy định khi tiến hành các giao dịch liên quan tới nhà đất thì hình thức và nội dung giao dịch sẽ phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật liên quan.

Khi thực hiện giao dịch như trên, có thể tản sản đã được bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho nhiều người cũng bằng các giao dịch không được pháp luật công nhận. Hậu quả tất yếu của giao dịch này sẽ dẫn tới sự tranh chấp về lợi ích giữa các bên mua với nhau.

Khi đã tiến hành thủ tục chuyển nhượng thì cần nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Kinh nghiệm tránh rủi ro khi mua nhà

Dưới đây là quy trình 5 bước giúp người mua nhà để ở có thể chọn nhà phù hợp

Bước 1: Xác định khu vực sẽ sinh sống

Việc xác định khu vực sẽ sinh sống căn cứ vào chữ “tiện”. Tiện ích là vấn đề được người mua nhà để ở quan tâm hàng đầu. Trong đó, có thể kể đến các yếu tố: Gần bệnh viện, gần nơi làm việc, gần trường học, gần chợ…

Do đó, bạn cần trả lời 4 câu hỏi sau đây để giúp xác định mình muốn sinh sống.

• Nơi ở có gần bệnh viện không?

• Vợ chồng có gần nơi làm việc không?

• Con cái có tiện đi học không?

• Có gần siêu thị hoặc chợ không?

Nên nhớ, đừng bao giờ mua căn nhà chỉ vì nó đẹp long lanh (như quảng cáo) và Bạn thấy thích. Hãy mua căn nhà tiện lợi nhất cho nhu cầu an cư của chính Bạn và các thành viên trong gia đình mình.

Trong thời gian sắp tới khi Việt Nam hoàn thành và đưa vào sử dụng các tuyến Metro thì cũng nên lưu ý thêm yếu tố gần tuyến Metro như ở Singapore hoặc Malaysia.

Bước 2: Xác định khoản tiền sẽ mua nhà

Bạn muốn mua nhà bao nhiêu tiền? Tiền tự có hay góp cùng với vợ/chồng/anh chị em/ cha mẹ? Có phải vay ngân hàng không? Nếu vay thì vay bao nhiêu?

Theo kinh nghiệm tư vấn hơn hàng trăm khách hàng đã mua nhà của mình, khoản vay an toàn là khoản vay không quá 50% tổng giá trị căn nhà và khoản tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không quá 50% thu nhập. Từ đó Bạn có thể tính ra số tiền phải trả hàng tháng và thời hạn vay ngân hàng.

Ví dụ: Bạn cần mua căn hộ chung cư khoảng 650tr thì chỉ nên vay không quá 50% là 375tr. Giả sử thu nhập của Bạn (cả 2 vợ chồng) là 20tr/tháng thì hàng tháng sẽ dành tối đa 10tr để trả tiền mua nhà. Trường hợp bạn chọn vay ngân hàng, phương án trả cả gốc lẫn lãi hàng tháng thì cần tìm ngân hàng có gói cho vay mua nhà để tính toán tiền vay phải trả.

Giả sử bạn tìm được ngân hàng cho vay với thời gian 10 năm, lãi suất 15%/năm (rất nhiều). Sau khi tính toán thì số tiền phải trả hàng tháng tối đa là 7.812.500đ. Nếu thời gian ngân hàng cho vay dài hơn và lãi suất cho vay thấp hơn thì rất tuyệt vời, nhưng phần lớn các sản phẩm cho vay từ ngân hàng đều có điều chỉnh lãi suất theo 06 tháng hay 12 tháng, và nên nhớ tiền lãi giảm dần theo thời gian.

Lưu ý: Hãy cẩn thận với những ngân hàng đang có gói lãi suất ưu đãi với lãi suất thấp (ví dụ: Lãi suất 6%-8% thường chỉ áp dụng cho năm đầu tiên, các năm sau lãi suất sẽ thả nổi).

Bước 3: Xác định bất động sản cụ thể sẽ mua

Câu hỏi quan trọng cần trả lời ở bước này: Chọn nhà riêng lẻ hay chung cư?
Nhà riêng lẻ có ưu điểm là tự do, trong khi đó nhà chung cư lại được bảo vệ tốt hơn. Nếu nhà có nhiều trẻ con, người già thường xuyên phải ở nhà một mình, chung cư là lựa chọn sáng suốt. Còn nếu Bạn đang độc thân hoặc vợ chồng son mới cưới thì có thể chọn nhà riêng lẻ.

Từ đó, lên danh sách các bất động sản tại khu vực Bạn đang quan tâm. Bạn có thể tìm bất động sản từ tất cả các nguồn, đi xem, xem càng nhiều càng tốt, các điểm cần chú ý khi đi xem là cư dân xung quanh và các tiện ích đã nêu ở bước 1. Nên tạo ra 1 danh sách để kiểm tra, so sánh. Có thể tìm một chuyên viên tư vấn BĐS chuyên nghiệp để đỡ tốn thời gian. Lưu ý, tại Việt Nam người đi mua nhà không phải trả tiền môi giới.

Bước 4: Xác định pháp lý

Đây là bước rất quan trọng, nên nhờ 1 luật sư hoặc chuyên viên tư vấn có thâm niên kinh nghiệm hỗ trợ.

Nhà phải có sổ hồng, căn hộ chung cư phải có hợp đồng hoàn chỉnh về mặt pháp lý, chủ đầu tư uy tín, có ngân hàng liên kết cho vay thì việc giải ngân vốn vay mới thuận lợi. Quy định chung của ngân hàng hiện nay là nhà ở riêng lẻ diện tích từ 30m2 trở lên mới được vay. Chung cư thì phụ thuộc vào chủ đầu tư, giá trị hợp đồng và nguồn thu nhập (chứng minh được) ở bước 2.

Mua nhà của ai còn quan trọng hơn việc mua cái gì. Người bán (cả chủ nhà riêng lẻ hay chủ đầu tư) có uy tín và có tốt thì mới nên giao dịch.

Bước 5: Tiến hành giao dịch

Nên xin hồ sơ chuyển sang ngân hàng để thẩm định trước về thủ tục vay trước khi xúc tiến ký hợp đồng đặt cọc mua nhà. Nếu ngân hàng đồng ý cho vay, bạn mới ký hợp đồng mua nhà. Một số dự án chung cư có liên kết với ngân hàng nên thủ tục cho vay cũng sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên phải lưu ý là từng ngân hàng khác nhau cũng có những quy định khác nhau.

Sai lầm thường gặp là ký tên mua nhà rồi mới đưa hồ sơ qua ngân hàng thẩm định, việc này rất rủi ro trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho vay thì bạn sẽ có nguy cơ mất tiền đặt cọc rất lớn.

> Bán nhà quận 4

Mua nhà viết giấy tay, chưa có sổ hồng nhà và sổ đỏ đất riêng, hợp pháp không?

Căn cứ điều 127 Luật đất đai 2003 có quy định thì: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Từ quy định này cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật quy định bắt buộc phải được thể hiện bởi hình nêu thức trên, do vậy, trong trường hợp của bạn, các bên chỉ làm giấy viết tay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức, sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Và đương nhiên các bên không thể làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất được.

Ngoài ra, cũng theo quy định của pháp luật về đất đai thì kể từ ngày 01/07/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực) người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện. Căn cứ điều 168 BLDS 2005 có quy định thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.

Do vậy, để tránh tranh chấp phát sinh sau này, bạn phải yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, các bên thực hiện công chứng hợp đồng và sang tên quyền sử dụng đất cho bạn.