Hỏi: Năm 2008, tôi có mua một căn nhà nhưng vì lý do riêng nên tôi đã để cho con trai đứng tên. Nay, con tôi bị Tòa phúc thẩm tuyên buộc phải trả nợ cho người khác gần 1 tỷ đồng và chấp hành viên đã căn cứ vào bản án để kê biên căn nhà nói trên…
Xin hỏi, tôi làm sao để ngăn cản việc kê biên nhà?

Trả lời

Theo các Điều 91, 95, 115 Luật Thi hành án dân sự thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản nếu có căn cứ cho rằng tài sản đó là của người phải thi hành án, kể cả quyền sử dụng đất hoặc tài sản đang do người thứ ba giữ, trừ trường hợp tài sản không được kê biên. Khi kê biên tài sản, nếu có tranh chấp thì chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên và giải thích cho đương sự về quyền khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự. Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà không có người khởi kiện thì tài sản bị kê biên được xử lý để thi hành án.

Trường hợp của bà, nếu có căn cứ chứng minh căn nhà trên là tài sản của mình chứ không phải của người con trai thì bà có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu TAND cấp huyện xem xét, giải quyết.

Hỏi: Tôi cùng hai người bạn góp tiền mua một mảnh đất. Tôi muốn biết thủ tục để đảm bảo quyền lợi và tránh xảy ra tranh chấp sau này. Nếu không là vợ chồng thì có được đứng tên chung trên sổ đỏ không?

Trả lời

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều người cùng “mua”, điều 48 Luật Đất đai năm 2003 quy định:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng”.

Tại khoản 3, điều 4, thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định:

“Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người.

Trên mỗi giấy chứng nhận có ghi thông tin của người được cấp và chú thích “Cùng sử dụng đất với người khác”.

Khoản 3, điều 4, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT cũng quy định: “Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật)”.

Như vậy, đối với thửa đất có nhiều người sử dụng thì có hai hình thức cấp giấy chứng nhận:

– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người sử dụng sau khi đã xác định rõ quyền sử dụng đất.

– Cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản.

Các đồng chủ sử dụng đất không phải là vợ chồng vẫn được đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hỏi: Ba tôi mất 2005 và không để lại di chúc. Gia đình tôi có 6 người con. Ba mẹ tôi có 1 ngôi nhà ở quận Phú Nhuận (TP HCM), chưa có sổ đỏ, chỉ có giấy tay.
Nay vì đang khó khăn nên mẹ tôi muốn bán ngôi nhà trên và muốn chia cho các con. Hiện giờ tôi và gia đình chị gái tôi đang ở trong ngôi nhà đó. Chị gái tôi không cho mẹ tôi bán vì muốn chiếm ngôi nhà đó. Còn chị ba và anh trai tôi cũng đã có gia đình nhưng đang sinh sống ngoài quê và cũng theo chị gái lớn của tôi không chịu cho mẹ tôi bán nhà.

Tôi muốn hỏi làm thế nào để mẹ tôi có thể bán được ngôi nhà và có thể yêu cầu các anh chị tôi ký vào văn bản phân chia di sản thừa kế của mỗi người. Chị gái tôi có quyền ngăn cản mẹ tôi bán nhà hay không?

Trả lời:

Thứ nhất, về tỷ lệ phân chia di sản thừa kế:

Theo quy định của pháp luật Hôn nhân và gia đình, tài sản trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung của vợ chồng. Do vậy, ngôi nhà và quyền sử dụng đất là tài sản chung của bố và mẹ bạn, trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật, thông thường mỗi người sẽ sở hữu một nửa giá trị tài sản. Mẹ bạn là người sở hữu một nửa giá trị ngôi nhà và quyền sử dụng đất.

Bố bạn mất đi không để lại di chúc, một nửa giá trị căn nhà và quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của ông sẽ được chia thừa kế theo pháp luật.

Điều 676 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”, những người còn sống thuộc hàng này sẽ được hưởng thừa kế với tỷ lệ bằng nhau trong khối tài sản của người chết. Giả sử hàng thứ nhất chỉ còn mẹ bạn và sáu chị em nhà bạn, thì di sản của bố bạn sẽ được chia thành 7 phần bằng nhau.

Ngoài ra Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định, người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng miếng đất đó. Do vậy, để được hưởng di sản thừa kế, gia đình bạn phải làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, đây là tài sản chung theo phần với tỷ lệ sở hữu như đã phân tích ở trên.

Việc kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (sổ đỏ) được thực hiện bởi các đồng thừa kế. Theo đó, những người được hưởng di sản phải lập Biên bản thỏa thuận người đứng tên trên sổ đỏ (nếu có). Biên bản phải được công chứng. Sau khi được cấp sổ đỏ thì làm thủ tục khai nhận di sản. Thứ hai, về việc bán ngôi nhà và quyền sử dụng đất:

Điều 223 Bộ luật Dân sự 2005 quy định mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Như vậy, mẹ bạn có quyền bán phần sở hữu của mình. Tuy nhiên, để bán tỷ lệ sở hữu căn nhà thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, mẹ bạn phải thông báo cho những người sở hữu còn lại về việc sẽ bán phần căn nhà nói trên. Nếu những người này từ chối quyền ưu tiên mua, khi đó, mẹ bạn có thể chào bán cho người khác theo quy định tại khoản 3, điều 223 Bộ luật Dân sự.