Nhà đang thế chấp ngân hàng vẫn bán được, nhưng trước khi công chứng chuyển nhượng, sổ phải được giải chấp hoặc phải có sự đồng ý của ngân hàng theo cách họ chấp nhận. Ba đường thường gặp: người bán tự xoay tiền trả nợ rồi bán; người mua đặt cọc đủ để người bán trả nợ lấy sổ; hoặc ba bên — người bán, người mua, ngân hàng — phối hợp để tiền đi thẳng vào khoản nợ. Đường nào cũng phải có văn bản rõ ràng về dòng tiền và thời hạn.
Phía người bán, rủi ro lớn nhất không phải là không bán được, mà là kẹt giữa chừng: đã nhận cọc, đã dùng cọc trả nợ, rồi người mua không thu xếp được phần còn lại, hoặc ngân hàng trả sổ chậm hơn hẹn và người bán vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Trước khi rao: hỏi ngân hàng ba câu
Câu đầu tiên là dư nợ chính xác tới một ngày dự kiến, gồm gốc, lãi và mọi khoản phí. Số này thường khác với con số người vay nhớ trong đầu, nhất là khi có lãi thả nổi hoặc đã có kỳ trả chậm.
Câu thứ hai là phí trả nợ trước hạn. Nhiều hợp đồng tín dụng có điều khoản phí khi tất toán trước hạn, mức phí có thể giảm dần theo thời gian vay. Đọc lại hợp đồng và hỏi ngân hàng con số cụ thể, vì khoản này cần trừ vào khi tính giá sàn.
Câu thứ ba là quy trình giải chấp của chính ngân hàng đó: sau khi nhận đủ tiền thì bao lâu trả sổ, có hỗ trợ làm xoá đăng ký thế chấp không, có chấp nhận phối hợp với người mua hoặc ngân hàng của người mua không. Mỗi ngân hàng một quy trình, có nơi linh hoạt, có nơi cứng.
Có câu trả lời cho ba câu này, người bán mới biết mình cần bao nhiêu tiền để lấy sổ ra, cần bao lâu, và đường nào khả thi. Rao bán trước khi biết những điều này dễ dẫn tới hứa hẹn với người mua những thứ mình không kiểm soát được.
So sánh ba đường giải chấp
Mỗi đường có ưu nhược riêng. Lựa chọn tuỳ khả năng tài chính của người bán và mức tin cậy giữa hai bên.
| Cách | Cách làm | Lợi cho người bán | Rủi ro, điểm cần cẩn thận |
|---|---|---|---|
| Tự tất toán rồi bán | Người bán tự xoay tiền trả nợ, lấy sổ, xoá thế chấp, rồi mới rao hoặc mới ký | Hồ sơ sạch, người mua yên tâm, đàm phán chủ động | Cần có tiền xoay; chi phí vay tạm nếu phải mượn |
| Dùng tiền cọc để giải chấp | Người mua đặt cọc đủ trả nợ; người bán trả nợ, lấy sổ, xoá thế chấp, rồi công chứng | Không cần tự xoay tiền | Người mua lo mất cọc nên đòi điều kiện chặt; người bán phải lấy sổ đúng hẹn |
| Phối hợp ba bên với ngân hàng | Tiền của người mua chuyển thẳng vào khoản vay theo thoả thuận có ngân hàng tham gia | Dòng tiền minh bạch, giảm nghi ngờ | Phụ thuộc quy trình ngân hàng; mất thời gian thoả thuận |
| Ngân hàng người mua cho vay để tất toán | Ngân hàng bên mua phối hợp với ngân hàng bên bán | Bán được cho người cần vay | Thủ tục giữa hai ngân hàng có thể kéo dài; hỏi trước cả hai bên |
Đường nào cũng nên có hợp đồng đặt cọc ghi rõ số tiền, mục đích dùng tiền cọc, thời hạn lấy sổ, thời hạn công chứng và hậu quả khi một bên chậm. Nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem trước khi ký.
Đường dùng tiền cọc để giải chấp: trình tự an toàn
Đây là đường phổ biến nhất và cũng nhiều rủi ro nhất nếu làm ẩu. Trình tự dưới đây giảm rủi ro cho cả hai bên:
- Xác nhận dư nợ bằng văn bản. Xin ngân hàng văn bản thể hiện dư nợ tới ngày dự kiến tất toán.
- Ký hợp đồng đặt cọc có công chứng hoặc có người làm chứng tin cậy. Ghi rõ tiền cọc dùng để trả nợ khoản vay nào, thời hạn lấy sổ, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng.
- Chuyển tiền cọc thẳng vào tài khoản trả nợ nếu được. Người mua thường yên tâm hơn khi tiền đi thẳng vào khoản vay thay vì qua tay người bán.
- Cùng đi nhận sổ hoặc thông báo ngay khi nhận. Có người mua hoặc đại diện chứng kiến giúp giảm nghi ngờ.
- Làm xoá đăng ký thế chấp. Nộp hồ sơ xoá thế chấp ngay; kiểm tra sổ đã ghi xoá.
- Công chứng chuyển nhượng và nhận phần tiền còn lại. Theo đúng thời hạn trong hợp đồng đặt cọc.
Điểm yếu nằm giữa bước ba và bước năm: tiền đã trả, sổ chưa xoá thế chấp. Nếu ngân hàng chậm hoặc hồ sơ xoá kéo dài, người bán phải có điều khoản gia hạn hợp lý trong hợp đồng cọc, nếu không có thể bị coi là vi phạm.
Rủi ro phía người bán cần chặn trước
Người mua không trả phần còn lại. Đã dùng cọc trả nợ, sổ đã sạch, nhưng người mua không thu xếp được tiền. Hợp đồng cọc phải có điều khoản xử lý rõ ràng.
Ngân hàng trả sổ chậm. Hẹn với người mua theo thời gian ngân hàng cam kết, cộng dự phòng; đừng hứa theo thời gian lý tưởng.
Dư nợ cao hơn tiền cọc. Phải có phần tiền tự bù. Tính trước, đừng để tới quầy ngân hàng mới biết thiếu.
Phí trả nợ trước hạn không được tính. Làm giá sàn thực tế thấp hơn dự kiến.
Khoản vay có tài sản bảo đảm khác đi kèm. Nếu một khoản vay thế chấp nhiều tài sản, tất toán để lấy một sổ có thể không đơn giản. Hỏi ngân hàng.
Người mua là cò đứng giữa. Người "mua" đặt cọc để giữ hàng rồi tìm người khác bán lại chênh. Hỏi rõ người mua là ai, ai sẽ đứng tên.
Ký giấy tờ với "dịch vụ đáo hạn". Vay nóng để tất toán với lãi cao, phí cao, điều kiện mập mờ là rủi ro lớn. Đọc kỹ, hỏi luật sư trước khi ký.
Vợ hoặc chồng không đồng ý. Nhà thế chấp là tài sản chung thì cả hai vẫn phải ký khi bán.
Nói với người mua thế nào
Nói ngay từ đầu, không đợi tới lúc người mua hỏi xem sổ. Câu đơn giản: "Nhà đang thế chấp ngân hàng, dư nợ khoảng chừng này, sẽ giải chấp bằng cách này." Người mua nghiêm túc đánh giá cao sự rõ ràng; người không chấp nhận được sẽ tự rút sớm, đỡ mất thời gian của cả hai.
Người mua thường lo hai điều: tiền cọc của họ có an toàn không, và sau khi giải chấp có vướng gì khác không. Đưa văn bản dư nợ của ngân hàng, đề xuất chuyển tiền thẳng vào khoản vay, đề xuất đi cùng tới ngân hàng — những việc nhỏ đó giải toả nỗi lo lớn.
Đừng để môi giới tự nói thay về khoản vay. Môi giới dễ nói nhẹ đi cho dễ bán, và khi người mua phát hiện ra con số khác, người bán là người mất uy tín.
Nếu người mua đề xuất một cách làm lạ — ví dụ đưa tiền cho một bên thứ ba giữ, hoặc ký trước giấy tờ gì đó "cho nhanh" — hãy dừng lại và hỏi luật sư hoặc công chứng viên. Những cách làm vòng vèo quanh tài sản đang thế chấp là chỗ kẻ gian hay lợi dụng.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đang thế chấp có công chứng bán được không?
Thông thường phải giải chấp trước, hoặc có sự đồng ý của bên nhận thế chấp theo cách được pháp luật và ngân hàng chấp nhận. Hỏi ngân hàng và văn phòng công chứng về cách làm cụ thể trong trường hợp của mình.
Dùng tiền cọc của người mua để trả nợ ngân hàng có hợp pháp không?
Đây là cách làm phổ biến nếu hai bên thoả thuận rõ trong hợp đồng đặt cọc. Nên ghi mục đích dùng tiền cọc, thời hạn lấy sổ, thời hạn công chứng và hậu quả khi chậm.
Trả nợ trước hạn có mất phí không?
Tuỳ hợp đồng tín dụng. Nhiều hợp đồng có phí trả nợ trước hạn; đọc lại hợp đồng và hỏi ngân hàng con số cụ thể trước khi tính giá sàn.
Sau khi tất toán bao lâu thì lấy được sổ?
Tuỳ quy trình của từng ngân hàng. Hỏi rõ thời gian họ cam kết, rồi tính thêm thời gian làm xoá đăng ký thế chấp trước khi hẹn công chứng.
Người mua vay ngân hàng có mua được nhà đang thế chấp không?
Có thể, nếu ngân hàng của người mua và ngân hàng của người bán phối hợp được. Hỏi cả hai ngân hàng về quy trình trước khi ký đặt cọc.
Có nên vay nóng để tất toán rồi mới bán?
Cân nhắc rất kỹ. Vay nóng thường lãi và phí cao, điều khoản mập mờ, và nếu bán chậm thì chi phí phình nhanh. Đọc kỹ hợp đồng và hỏi luật sư trước khi ký.
