Bán "giá net" (hay "giá cầm về") nghĩa là người bán nhận đủ một số tiền đã chốt, còn mọi thuế phí của giao dịch do người mua trả. Luật cho phép hai bên thoả thuận bên mua nộp thay, nhưng người nộp thuế thu nhập cá nhân theo luật vẫn là người bán. Người mua chậm hoặc không nộp, hồ sơ sang tên đứng lại và cơ quan thuế vẫn đòi người bán.
Giá net là cách chào giá rất phổ biến, nhất là với người bán lớn tuổi không muốn dính vào thủ tục. Nó không sai. Cái sai là nghĩ giá net đồng nghĩa với "xong việc của mình". Thực tế thoả thuận này còn đẩy thêm một áp lực: người mua gánh thuế thì có động cơ đòi ghi giá thấp trong hợp đồng để đỡ tiền — và rủi ro của việc ghi thấp lại rơi về người bán.
Dưới đây là những gì người bán nên giữ trong tay khi bán giá net: điều khoản phải ghi, mốc tiền phải canh, và lúc nào nên nói không.
Giá net thực ra là gì, và vì sao người bán thích?
Khi chào "giá net", người bán đang nói với người mua: "Mình cần cầm về đúng con số này". Trên giấy tờ, đó là một thoả thuận phân chia chi phí. Mọi khoản — thuế thu nhập của người bán, lệ phí trước bạ của người mua, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ — gom cả về phía người mua.
Người bán thích vì dễ hình dung, không phải nhẩm thuế, không phải xếp hàng nộp tiền. Người mua cũng thường chấp nhận vì đằng nào họ cũng phải tính tổng tiền bỏ ra. Ở nhiều nơi, giá net gần như là thói quen mặc định của thị trường nhà phố.
Vấn đề nằm ở chỗ người mua tính tổng, và tổng đó phụ thuộc vào giá ghi trong hợp đồng. Giá hợp đồng càng thấp thì thuế thu nhập và lệ phí trước bạ càng nhẹ — và người mua là người được lợi trực tiếp. Nên trong những thương vụ giá net, câu "anh chị ghi thấp giùm em một chút" xuất hiện thường xuyên hơn hẳn.
Một chỗ nữa ít người để ý: tin rao giá net và tin rao giá chưa gồm thuế nằm cạnh nhau trên cùng trang rao vặt. Người mua so số trần, thấy tin giá net "đắt hơn" dù thực chất rẻ hơn. Nếu bán giá net, ghi rõ trong tin để khỏi mất khách oan.
Luật nói gì: thoả thuận trả thay không chuyển nghĩa vụ thuế
Thuế thu nhập cá nhân đánh vào người có thu nhập, tức người bán. Hai bên được thoả thuận để người mua là người móc tiền ra nộp, và cơ quan thuế thường chấp nhận việc kê khai, nộp thay theo thoả thuận ghi trong hợp đồng. Nhưng khi tiền thuế không về, người có nghĩa vụ trước pháp luật vẫn là người bán.
Thực tế hiếm khi đi tới chuyện cơ quan thuế cưỡng chế người bán, vì phần lớn trường hợp hồ sơ sang tên chỉ tiếp tục khi thuế đã nộp. Thứ hay xảy ra hơn là hồ sơ bị treo: người mua chần chừ nộp vì đang xoay tiền, hoặc cố ý kéo dài để ép người bán bớt phần còn lại. Trong lúc đó, người bán đã giao bản gốc sổ và ký hợp đồng công chứng, tiền chưa nhận đủ.
Với lệ phí trước bạ, người nộp theo luật là người mua — bên đứng tên đăng ký tài sản. Phí công chứng thì do người yêu cầu công chứng trả, hai bên tự chia. Nghĩa là chỉ có khoản thuế thu nhập là khoản người bán thật sự phải canh khi giao cho người mua lo.
Hiểu như vậy để thấy điều khoản thuế phí trong hợp đồng đặt cọc không phải chuyện hình thức. Nó là chỗ người bán đặt mốc tiền và quyền dừng giao dịch nếu bên kia không làm phần của họ.
Từng khoản: ai nộp theo luật, nên ghi gì khi bán giá net
Bảng dùng để soạn điều khoản thuế phí trong hợp đồng đặt cọc. Mức thu cụ thể của từng khoản hỏi văn phòng công chứng hoặc cơ quan thuế tại thời điểm giao dịch.
| Khoản | Người nộp theo luật | Nên ghi gì trong hợp đồng giá net |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng | Người bán | Bên mua nộp thay, hạn nộp, bên mua chịu cả phần chênh nếu thông báo thuế cao hơn ước tính |
| Lệ phí trước bạ | Người mua | Bên mua tự nộp, không ảnh hưởng tiền thanh toán cho bên bán |
| Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng | Người yêu cầu công chứng | Bên mua chịu |
| Phí thẩm định hồ sơ, cấp đổi giấy | Người nộp hồ sơ | Bên mua chịu |
| Tiền chậm nộp nếu nộp trễ | Người có nghĩa vụ | Bên gây chậm trễ chịu |
| Thuế truy thu nếu sau này bị kiểm tra | Người có nghĩa vụ | Ghi rõ ai chịu, gắn với giá ghi trong hợp đồng là giá thật |
Dòng cuối là dòng hay bị bỏ. Nếu hợp đồng ghi đúng giá thật thì khả năng truy thu rất thấp; nếu bị ép ghi thấp, dòng này là thứ đầu tiên người mua chối.
Rủi ro cụ thể khi bán giá net mà không ghi kỹ
Hồ sơ treo vì người mua chưa nộp thuế. Người bán đã ký công chứng, đã giao sổ, tiền còn lại chưa nhận; mỗi ngày treo là thêm một ngày bị động.
Thông báo thuế cao hơn ước tính. Bảng giá đất cao hơn giá hợp đồng, hoặc người bán không được miễn như tưởng; người mua quay lại đòi bớt giá.
Bị ép ghi giá thấp. Người mua chịu thuế phí nên có động cơ hạ giá hợp đồng; người bán gật là nhận rủi ro khai sai.
Phần tiền chênh nằm ngoài hợp đồng. Nếu đã ghi thấp, khoản chênh thường được trả bằng giấy tay hoặc tiền mặt — chỗ hay bị quỵt nhất.
Không rõ "net" gồm cả tiền chậm nộp hay không. Người mua trễ, tiền chậm nộp phát sinh, hai bên đổ cho nhau.
Người mua đổi người đứng tên giữa chừng. Ký đặt cọc một người, công chứng người khác; thoả thuận thuế phí phải đi theo người ký hợp đồng chính thức.
Giao bản gốc sổ quá sớm. Để người mua "đi nộp thuế giùm" bằng sổ gốc là trao luôn công cụ kéo dài giao dịch.
Không giữ chứng từ nộp thuế. Sau này cần chứng minh nghĩa vụ đã xong mà không có bản chụp biên lai thì phải đi xin lại.
Nhầm giá net với giá đã gồm phí môi giới. Hoa hồng môi giới là chuyện giữa người bán và môi giới; nói rõ với người mua và môi giới để khỏi tính hai lần.
Làm giá net cho an toàn: trình tự gợi ý
Trình tự dưới đây giữ cho tiền và hồ sơ đi song song, không bên nào phải tin suông.
- Nhẩm thuế trước khi chào giá. Biết thuế thu nhập dự kiến để người mua thấy con số thật, khỏi bị doạ phóng đại hay thu nhỏ.
- Ghi bảng phân chia thuế phí vào hợp đồng đặt cọc. Từng khoản, ai trả, hạn trả, ai chịu phần chênh và tiền chậm nộp.
- Ghi giá thật trong hợp đồng công chứng. Đây là điều kiện để điều khoản thuế có ý nghĩa.
- Gắn mốc thanh toán với mốc nộp thuế. Ví dụ: phần lớn tiền thanh toán khi công chứng, phần còn lại khi có biên lai nộp thuế hoặc khi hồ sơ sang tên được nhận.
- Tự giữ bản chụp thông báo thuế và biên lai. Người mua nộp xong gửi ngay bản chụp; người bán lưu cùng hồ sơ bán nhà.
- Theo dõi tiến độ hồ sơ. Hỏi mã hồ sơ, biết ngày hẹn; quá hạn mà không có tin thì gọi ngay chứ không chờ.
Với giao dịch giá trị lớn hoặc có nhiều đồng sở hữu, nhờ luật sư hoặc công chứng viên đọc lại điều khoản thuế phí trước khi ký đặt cọc — tiền thuê đọc một bản hợp đồng nhỏ hơn nhiều so với tiền tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
Bán giá net có hợp pháp không?
Có. Hai bên được tự thoả thuận ai chi trả các khoản thuế phí. Điều cần nhớ là thoả thuận đó không làm thay đổi người có nghĩa vụ thuế theo luật, nên người bán vẫn phải canh việc nộp.
Người mua nộp thuế thay thì ai đứng tên trên tờ khai?
Tờ khai thuế thu nhập vẫn mang tên người có thu nhập là người bán. Người mua hoặc người được uỷ quyền có thể đi nộp, nhưng thông tin và trách nhiệm khai vẫn gắn với người bán.
Thông báo thuế cao hơn dự kiến thì ai bù?
Ai bù là do hợp đồng quy định. Nếu không ghi, hai bên dễ cãi nhau đúng lúc hồ sơ đang chạy; vì vậy nên ghi sẵn "bên mua chịu toàn bộ thuế phí theo thông báo của cơ quan nhà nước".
Có nên đưa tiền thuế cho người mua tự nộp không?
Nếu thoả thuận người bán chịu thuế mà người mua đi nộp hộ, an toàn hơn là người bán tự nộp hoặc chuyển thẳng theo thông báo thuế, rồi giữ biên lai. Đưa tiền mặt nhờ nộp là thêm một khâu có thể lạc.
Giá net có ảnh hưởng tới việc người bán được miễn thuế không?
Không. Điều kiện miễn xét theo người bán và tài sản, không theo việc ai trả tiền. Nếu được miễn, phần thuế thu nhập bằng không và người mua chỉ còn các khoản của họ.
Tin rao nên ghi giá net thế nào cho người mua hiểu?
Ghi thẳng "giá bên bán nhận, bên mua chịu thuế phí sang tên" ngay cạnh con số. Người mua so sánh đúng, đỡ những cuộc gọi hỏi lại và đỡ cảm giác bị "cài" khi tới bàn công chứng.
