Ngoài thuế thu nhập, người bán nhà đất thường phải chi thêm một loạt khoản: tất toán khoản vay đang thế chấp (cộng phí trả nợ trước hạn nếu có), hoa hồng môi giới, đo đạc và cập nhật sổ, sửa sang và chụp ảnh, phần phí công chứng nếu thoả thuận chịu, chuyển nhà, chỗ ở tạm, và các khoản nợ dồn như điện nước, phí quản lý. Giá bán trừ hết những thứ này mới là tiền cầm về.
Người bán hay đặt giá chào từ giá rao của nhà hàng xóm, rồi tới gần ngày công chứng mới ngồi trừ. Lúc đó con số còn lại thường thấp hơn kỳ vọng một khoảng đáng kể, và đàm phán đã khép. Bài này đưa ra danh sách để trừ trước, cùng những khoản hay bị bỏ sót nhất.
Mức tiền từng khoản khác nhau theo nơi, theo hợp đồng vay, theo thoả thuận môi giới, nên ở đây không đưa con số; mỗi khoản nên hỏi đúng người đang giữ thông tin đó.
Vì sao phải tính tiền cầm về trước khi đặt giá chào?
Giá chào là con số để đàm phán, còn tiền cầm về là con số để sống: trả nợ, mua chỗ ở mới, chia cho anh em. Nếu không biết tiền cầm về, người bán không biết đâu là sàn khi người mua trả giá, và rất dễ nhượng theo cảm giác "bớt chút cho nhanh".
Môi giới hay ước tiền cầm về bằng cách trừ thuế và hoa hồng, coi như xong. Hai khoản này thường lớn, nhưng chưa phải tất cả. Với nhà đang thế chấp, phí trả nợ trước hạn có khi đáng kể; với đất tỉnh, tiền đi lại, phát quang, đo đạc cộng dồn qua nhiều chuyến; với nhà đang ở, chuyện phải dọn đi trước khi có chỗ mới là một khoản thật.
Biết đủ các khoản cũng giúp đàm phán tốt hơn. Khi người mua đề nghị "bớt rồi em chịu phí công chứng", người bán nhẩm được ngay đó là đổi lấy bao nhiêu, thay vì gật vì nghe có vẻ được lợi.
Một bảng tiền cầm về rõ ràng còn có tác dụng trong gia đình: nhà nhiều người đồng sở hữu hay tranh cãi ở phút cuối vì mỗi người tưởng tượng một con số chia khác nhau.
Các khoản chi phía người bán: khi nào phát sinh, hỏi ai
Không phải nhà nào cũng có đủ các khoản dưới đây. Đánh dấu những khoản áp dụng cho mình rồi hỏi số cụ thể.
| Khoản | Khi nào phát sinh | Hỏi ai để biết số |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Khi chuyển nhượng, trừ khi được miễn hoặc thoả thuận bên mua chịu | Cơ quan thuế, văn phòng công chứng |
| Tất toán khoản vay và phí trả nợ trước hạn | Nhà đang thế chấp | Ngân hàng đang cho vay, đọc lại hợp đồng tín dụng |
| Hoa hồng môi giới | Bán qua môi giới, theo hợp đồng dịch vụ | Hợp đồng đã ký với môi giới |
| Đo đạc, trích lục, cập nhật biến động | Sổ cũ, diện tích lệch, nhà chưa hoàn công | Văn phòng hoặc chi nhánh đăng ký đất đai |
| Phí công chứng (phần mình chịu) | Khi thoả thuận chia hoặc người bán chịu | Văn phòng công chứng |
| Sửa sang, dọn dẹp, chụp ảnh | Trước khi rao | Thợ, người chụp ảnh |
| Chuyển nhà, chỗ ở tạm | Giao nhà trước khi có chỗ mới | Tự ước theo thời gian chờ |
| Nợ dồn: điện nước, phí quản lý, dịch vụ | Tới ngày bàn giao | Hoá đơn, ban quản lý tòa nhà |
Bảng này nên làm thành hai cột tiền: "ước tính" trước khi rao và "thực tế" khi xong. Lần bán sau, hoặc khi giúp người thân bán, cột thực tế là tài liệu quý.
Những khoản người bán hay quên nhất
Phí trả nợ trước hạn. Nhiều hợp đồng vay có điều khoản này trong những năm đầu; đọc lại hợp đồng tín dụng thay vì đoán.
Lãi vay tới ngày tất toán. Từ lúc nhận cọc tới lúc ngân hàng giải chấp có thể kéo dài, lãi vẫn chạy mỗi ngày.
Cập nhật hiện trạng nhà trên sổ. Nhà đã xây thêm tầng mà sổ chưa ghi, người mua đòi cập nhật trước khi công chứng — tốn tiền, tốn thời gian.
Giấy tờ nhân thân. Xác nhận tình trạng hôn nhân, trích lục khai sinh, giấy uỷ quyền khi có đồng sở hữu ở xa.
Đi lại khi tài sản ở tỉnh. Mỗi lần dẫn khách, đo đạc, công chứng là một chuyến; bán đất tỉnh từ thành phố có khi mất nhiều chuyến.
Phát quang, trông coi đất trống. Đất bỏ lâu cỏ mọc, người mua tới không thấy ranh; thuê dọn trước khi dẫn khách là chi phí thật.
Hợp đồng dịch vụ huỷ trước hạn. Internet, truyền hình, bảo vệ, có khi bị tính phí chấm dứt sớm.
Thời gian không có nhà. Bán xong mà chưa mua được chỗ mới thì tiền thuê nhà tạm cộng dồn theo tháng.
Tiền thuê luật sư đọc hợp đồng. Khoản nhỏ so với giá trị giao dịch, nên tính sẵn chứ đừng bỏ vì tiếc.
Chênh lệch khi bảng giá cao hơn giá bán. Thuế tính theo bảng giá thì số thuế lớn hơn số mình nhẩm theo giá thật.
Tình huống: nhà thế chấp, giao nhà trước khi có chỗ mới
Một gia đình bán căn nhà phố đang thế chấp để chuyển về gần trường của con. Họ tính tiền cầm về bằng giá bán trừ dư nợ, trừ thuế, trừ hoa hồng. Tới lúc làm việc với ngân hàng mới biết khoản vay đang trong giai đoạn có phí trả nợ trước hạn, và lãi phải trả tới đúng ngày tất toán chứ không phải ngày nhận cọc.
Người mua lại muốn nhận nhà sớm để sửa trước khi vào năm học. Gia đình đồng ý, rồi phải thuê nhà ở tạm vì căn mới chưa xong thủ tục. Mấy tháng thuê nhà, chi phí chuyển đồ hai lần, cộng phí trả nợ trước hạn — toàn những khoản không có trong tính toán ban đầu.
Nếu biết trước, họ có thể đàm phán khác: dời ngày bàn giao, hoặc đổi việc giao nhà sớm lấy một khoản bù chi phí, hoặc chọn ngày tất toán sau mốc hết phí trả nợ trước hạn nếu người mua chờ được. Không phải lúc nào cũng xoay được, nhưng biết thì mới có cửa để xoay.
Bài học: mỗi điều kiện người mua đưa ra — giao nhà sớm, thanh toán chậm, nhận cọc ít — đều có giá bằng tiền với người bán. Hãy dịch nó ra tiền trước khi gật.
Lập bảng tiền cầm về trong một buổi tối
Một tờ giấy hoặc một bảng tính đơn giản là đủ; quan trọng là làm trước khi đăng tin.
- Ghi giá dự kiến chốt, không phải giá chào. Giá chào trừ biên đàm phán mình chấp nhận.
- Trừ thuế thu nhập theo cách tính hiện hành. Nếu nghĩ mình được miễn, ghi riêng một dòng "nếu không được miễn".
- Trừ dư nợ, lãi tới ngày dự kiến tất toán, phí trả nợ trước hạn. Xin ngân hàng xác nhận dư nợ và điều kiện tất toán bằng văn bản.
- Trừ hoa hồng môi giới theo hợp đồng. Hỏi rõ đã gồm thuế của dịch vụ chưa.
- Trừ chi phí dọn hồ sơ và sửa sang. Đo đạc, cập nhật, sơn sửa, ảnh.
- Trừ chi phí chuyển nhà và chỗ ở tạm. Tính theo số tháng chờ thực tế, cộng dư một ít.
- Ghi con số còn lại thành "sàn". Dưới sàn thì không bán, trừ khi hoàn cảnh thay đổi.
Con số sàn chỉ mình và người trong nhà biết. Đừng nói nó cho người mua hay cho môi giới chưa ký hợp đồng, vì nó lập tức thành giá mục tiêu của họ.
Câu hỏi thường gặp
Hoa hồng môi giới do người bán hay người mua trả?
Do bên ký hợp đồng dịch vụ với môi giới trả, thường là người bán khi ký gửi bán. Mức hoa hồng là thoả thuận, nên đọc kỹ hợp đồng: tính trên giá nào, khi nào phải trả, có trả khi mình tự tìm được khách không.
Phí công chứng thường ai chịu?
Theo thói quen ở nhiều nơi bên mua chịu, nhưng luật để hai bên tự thoả thuận. Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc để khỏi cãi nhau tại phòng công chứng.
Tiền điện nước, phí quản lý tháng cuối ai trả?
Thông thường người bán trả tới ngày bàn giao, người mua trả từ ngày nhận nhà. Chốt chỉ số đồng hồ và giấy xác nhận không nợ phí quản lý khi bàn giao.
Có nên tự đo đạc lại đất trước khi bán không?
Nên, nếu sổ cũ, diện tích có dấu hiệu lệch, hoặc ranh giới với hàng xóm chưa rõ. Chi phí đo đạc trước nhỏ hơn nhiều so với một thương vụ đổ ở phút cuối vì người mua tự đo thấy thiếu.
Bán nhà xong có phải nộp thêm thuế gì cuối năm không?
Với cá nhân bán nhà đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng được nộp theo từng lần giao dịch, không cộng vào quyết toán thuế thu nhập từ tiền lương cuối năm. Nếu có hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên, hỏi cơ quan thuế vì có thể có cách tính khác.
Làm sao để chi phí sửa sang không lỗ?
Chỉ sửa những gì người mua nhìn thấy ngay và dễ làm họ trừ giá: thấm dột, sơn bong, đèn hỏng, cửa kẹt. Sửa lớn, đổi thiết kế thường không thu lại được bằng giá bán.
