Ở khâu nhận cọc và công chứng, người bán hay gặp ba nhóm bẫy: bẫy về tiền (ảnh chuyển khoản giả, tiền đi qua trung gian, chuyển thiếu rồi hứa bù), bẫy về giấy tờ (mượn sổ gốc, ký giấy trắng, ghi giá thấp hơn giá thật, ký uỷ quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng, ký giấy tay né công chứng), và bẫy nằm trong điều khoản cọc (điều kiện mơ hồ, mức phạt lệch về một phía, người mua bán lại quyền theo giấy cọc). Cách tự vệ gói trong ba câu: không giao gì khi chưa tự thấy tiền, không ký gì chưa đọc kỹ, và dừng lại hỏi người có chuyên môn mỗi khi bị giục.
Không phải ai đề nghị những cách làm trên cũng có ý lừa. Nhiều người mua, nhiều môi giới đề nghị "cho nhanh", "cho đỡ thuế" vì đó là cách người quen của họ từng làm. Nhưng rủi ro của những cách đó, khi xảy ra, thường rơi vào người bán: người đứng tên, người có nghĩa vụ thuế, người trao đi giấy tờ gốc.
Vì sao khâu này là nơi bẫy tập trung
Khâu cọc và công chứng có ba thứ kẻ gian cần: một khoản tiền lớn đang di chuyển, giấy tờ gốc của tài sản, và một người bán đang mệt, đang vui vì sắp xong, nên dễ dãi hơn bình thường.
Thêm vào đó là áp lực thời gian. Hầu hết các chiêu đều đi kèm một lý do để làm ngay: "ngân hàng sắp đóng cửa", "chiều nay em phải bay", "có người khác đang chờ cọc căn bên cạnh". Người bị giục ít khi kiểm tra.
Khâu này cũng là chỗ các chiêu ép giá chuyển sang dạng khác: không đòi giảm giá trực tiếp nữa, mà đòi ghi giá thấp, đòi người bán chịu thêm khoản phí, đòi điều kiện hoàn cọc mơ hồ. Người bán đã quá mệt để thương lượng lại từ đầu nên dễ gật.
Hiểu được cơ chế này thì cách phòng cũng rõ: làm chậm lại đúng lúc, tách việc nhận tiền khỏi việc ký và giao giấy tờ, và có người thứ ba có chuyên môn đọc trước những gì mình ký.
Bảng tra nhanh: bẫy, dấu hiệu, cách phòng
Dùng như danh sách kiểm trước mỗi lần ký hoặc nhận tiền.
| Bẫy | Dấu hiệu | Cách phòng |
|---|---|---|
| Ảnh chuyển khoản giả | Gửi ảnh rồi giục ký, giục giao sổ | Tự kiểm số dư trong ứng dụng của mình |
| Tiền qua tài khoản trung gian | Môi giới đề nghị "giữ hộ" | Chuyển thẳng vào tài khoản người bán |
| Mượn sổ gốc đi kiểm tra | "Để em mang ra công chứng quen xem giùm" | Sổ chỉ xem tại chỗ, hoặc cùng đi |
| Ký giấy trắng, ký nhiều bản khác nhau | "Ký trước, em điền sau" | Không ký giấy chưa có nội dung đầy đủ |
| Ghi giá thấp hơn giá thật | "Ghi thấp cho đỡ thuế cả hai" | Ghi đúng giá thật |
| Uỷ quyền thay hợp đồng chuyển nhượng | "Uỷ quyền cho nhanh, khỏi sang tên" | Muốn bán thì ký chuyển nhượng |
| Giấy tay né công chứng | "Viết giấy tay trước, công chứng sau" | Hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng, chứng thực theo quy định |
| Điều kiện hoàn cọc mơ hồ | "Nếu có vấn đề thì trả lại cọc" | Định nghĩa rõ "vấn đề" là gì |
| Người mua bán lại giấy cọc | Người lạ xuất hiện đòi ký thay người đã cọc | Ghi điều khoản cấm chuyển nhượng quyền theo giấy cọc khi chưa đồng ý |
Bẫy về tiền
Ảnh chụp màn hình chuyển khoản. Ảnh có thể bị chỉnh sửa; tin nhắn báo tiền có thể bị giả mạo tên ngân hàng. Chỉ tin số dư trong ứng dụng chính thức của mình.
Chuyển ngoài giờ, cuối tuần. Nếu tiền không về, không có ai để hỏi. Hẹn giao dịch trong giờ làm việc của ngân hàng.
Chuyển thiếu, hứa bù. Ghi bằng văn bản, và lùi việc giao giấy tờ tương ứng.
Tiền mặt đếm ngoài ngân hàng. Khó phát hiện tiền giả, rủi ro mang theo. Đếm và nộp tại quầy ngân hàng.
Tiền đi qua tay môi giới. Một khâu thêm là một rủi ro thêm; nếu môi giới biến mất, người mua vẫn nói "đã đưa tiền".
Cuộc gọi "chuyển nhầm". Có tiền lạ vào rồi bị gọi đòi chuyển lại sang tài khoản khác: liên hệ ngân hàng của mình, không tự chuyển.
Hỏi mã xác thực. Không ai có lý do chính đáng để hỏi mã OTP hay mật khẩu của người bán.
Chi tiết hơn. Cách nhận từng đợt tiền an toàn có ở bài nhận tiền bán nhà an toàn.
Bẫy về giấy tờ
Mượn sổ gốc. Lý do nghe rất hợp lý: mang ra công chứng kiểm tra, mang cho ngân hàng xem để vay. Sổ gốc rời tay mình là rủi ro; nếu cần kiểm tra, cùng đi.
Chụp sổ và giấy tờ tuỳ thân rõ nét. Bộ ảnh này là nguyên liệu để làm giả hoặc rao bán lại nhà mình. Bản sao đưa người mua nên che bớt thông tin không cần thiết.
Ký giấy trắng hoặc giấy chưa điền đủ. Không có lý do chính đáng nào để ký trước rồi điền sau.
Ký nhiều bản có nội dung khác nhau. Mỗi bản ký phải đọc lại; có trường hợp bản đọc và bản ký không giống nhau.
Ký trang cuối mà không đọc các trang trước. Ký nháy từng trang theo hướng dẫn của công chứng viên, và đọc từng trang trước khi ký.
Giao bản gốc giấy tờ tuỳ thân. Không giao cho người mua hay môi giới giữ; chỉ xuất trình khi cần.
Văn phòng công chứng "quen" do người mua chỉ định ở nơi lạ. Không phải văn phòng nào người mua giới thiệu cũng có vấn đề, nhưng người bán có quyền đề nghị nơi ký; kiểm tra nơi đó là tổ chức hành nghề công chứng hợp pháp.
"Ghi giá thấp cho đỡ thuế": lời gợi ý đắt nhất
Đây là đề nghị người bán rất hay nghe, thường đi kèm lý lẽ "ai cũng làm thế" và "đỡ cho cả hai bên". Thực tế, giá ghi trên hợp đồng là căn cứ quan trọng cho nghĩa vụ thuế, và khai không đúng giá là hành vi có thể bị xử lý theo quy định về thuế. Mức xử lý cụ thể nên tra văn bản hiện hành hoặc hỏi cơ quan thuế.
Ngoài rủi ro về thuế, giá ghi thấp làm người bán yếu thế trong mọi tranh chấp sau đó. Nếu thương vụ đổ sau công chứng, nếu người mua chậm trả phần chênh, nếu phải tính phạt cọc theo giá: phần chênh không có trên giấy là phần người bán khó chứng minh.
Cũng nên biết: nếu giá ghi quá thấp so với thực tế, cơ quan có thẩm quyền có thể không dùng giá đó để tính thuế. Khoản "đỡ" được có khi không có, còn rủi ro thì vẫn còn.
Người bán nên trả lời thẳng: hợp đồng ghi đúng giá thật. Nếu người mua muốn chia sẻ chi phí thuế, đó là chuyện thương lượng về giá hoặc về ai chịu khoản nào, hoàn toàn hợp pháp khi ghi rõ ràng.
Uỷ quyền thay mua bán, giấy tay né công chứng: vì sao người bán gánh rủi ro
Một số người mua đề nghị chủ nhà ký hợp đồng uỷ quyền "toàn quyền định đoạt" thay vì hợp đồng chuyển nhượng, với lý do đỡ thủ tục, đỡ thuế, hoặc để họ bán lại cho người khác nhanh. Uỷ quyền không chuyển quyền sở hữu: nhà vẫn đứng tên người bán, nghĩa vụ liên quan tới tài sản vẫn có thể gắn với người bán, và người được uỷ quyền có thể làm những việc người bán không ngờ tới.
Uỷ quyền còn có thể chấm dứt trong một số trường hợp theo quy định, ví dụ khi một bên qua đời. Khi đó người mua đã trả tiền nhưng không có quyền, người bán hoặc người thừa kế của người bán bị kéo vào tranh chấp.
Giấy tay, tức là viết tay "giấy mua bán" rồi hẹn công chứng sau, có rủi ro tương tự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở giữa cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định; giấy tay không thay thế được. Người bán đã nhận tiền theo giấy tay mà sau đó không công chứng được vì lý do nào đó sẽ ở thế rất khó.
Nếu ý định thật là bán, cách duy nhất người bán nên chấp nhận là hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực, rồi đăng ký biến động. Mọi phương án khác nên được luật sư xem trước, và người bán nên hiểu rõ mình đang gánh những rủi ro gì.
Bẫy nằm trong điều khoản cọc
Điều kiện hoàn cọc mơ hồ. "Nếu người mua không ưng", "nếu có vấn đề pháp lý" mà không định nghĩa: khoản cọc mất tác dụng giữ chân.
Phạt lệch về một phía. Người bán vi phạm phải trả gấp nhiều lần, người mua vi phạm chỉ mất cọc nhỏ. Đọc kỹ chiều của mình.
Không có hạn chót cho người mua. Người mua có thể kéo dài mãi mà không vi phạm gì.
Cho phép người mua chuyển nhượng quyền theo giấy cọc. Đây là kẽ hở cho "lướt cọc": người mua đặt cọc, rồi bán lại giấy cọc cho người khác với giá cao hơn, người bán phải làm việc với một người mình không chọn. Ghi rõ cần sự đồng ý của người bán.
Ghi tên người mua khác người sẽ đứng tên. Làm rõ ngay từ giấy cọc ai là người nhận chuyển nhượng.
Mẫu giấy cọc do người mua hoặc môi giới đưa. Đọc như đọc một văn bản do bên kia soạn, vì đúng là như vậy.
Thiếu điều khoản về thế chấp, vay vốn. Bỏ ngỏ những chuyện này là để dành tranh chấp cho sau. Các tình huống phạt cọc cụ thể có ở bài phạt cọc khi bán nhà.
Bẫy từ người trung gian
Cò ôm cọc. Người trung gian tự đặt cọc với chủ nhà ở giá thấp, rồi đi tìm người mua giá cao hơn để ăn chênh; nếu không bán được thì bỏ cọc nhỏ hoặc tìm cớ đòi lại.
Nhận cọc hộ. Môi giới nhận tiền cọc của người mua "giữ hộ chủ nhà" rồi chậm chuyển, hoặc không chuyển.
Nâng giá ăn chênh. Chào người mua giá cao hơn giá chủ nhà đưa, giấu chênh lệch; dễ dẫn tới chuyện giá trên hợp đồng khác giá người mua nghĩ mình trả.
Gieo lo rồi giục ký. "Thị trường sắp xuống", "khách này mà đi là không có ai", để chủ nhà ký nhanh với điều kiện kém.
Giới thiệu "người lo giấy tờ trọn gói". Người lạ lo hết thủ tục, cầm hết giấy tờ gốc. Người bán không biết hồ sơ đang ở đâu.
Thoả thuận phí miệng. Phí môi giới, điều kiện trả phí không có văn bản là nguồn tranh chấp sau khi bán.
Cách phòng chung. Làm việc trực tiếp với người mua ở mọi khâu có tiền và có chữ ký; môi giới có hợp đồng dịch vụ rõ ràng.
Năm quy tắc tự vệ trước mỗi lần ký hoặc nhận tiền
Thuộc lòng năm câu này, áp dụng cho mọi khâu từ cọc tới bàn giao:
- Không giao gì khi chưa tự thấy tiền. Sổ, chữ ký, chìa khoá: chỉ trao sau khi số dư trong tài khoản của mình đã tăng đúng số.
- Không ký gì chưa đọc hết. Đọc tại nhà trước khi tới bàn ký; ở bàn ký đọc lại bản cuối.
- Không để giấy tờ gốc rời tay. Xuất trình tại chỗ, không cho mượn.
- Không nhận tiền qua người khác. Tài khoản đứng tên mình, ghi trong hợp đồng.
- Bị giục thì dừng lại. Mọi lời giục đều là lý do để chậm lại một nhịp và hỏi người có chuyên môn.
Một tình huống: người mua xin "mượn sổ ra công chứng quen"
Một chủ nhà lớn tuổi bán căn nhà đứng tên mình. Người mua tỏ ra rất thiện chí, đặt cọc đầy đủ, rồi đề nghị cho mượn sổ gốc một buổi để mang tới "văn phòng công chứng quen" kiểm tra trước, cho nhanh ngày ký. Người con ở xa gọi về khuyên bố đừng đưa.
Yêu cầu kiểm tra là hợp lý; cách kiểm tra thì không. Giải pháp: hai bên cùng tới văn phòng công chứng mà cả hai đồng ý, người bán mang sổ theo và xuất trình tại chỗ. Người mua thật không phản đối cách này, vì mục đích của họ là kiểm tra, không phải cầm sổ.
Nếu người mua phản đối, đưa ra đủ lý do để chỉ mang sổ đi một mình, đó là dấu hiệu nên dừng lại. Trường hợp đã lỡ đưa sổ và không lấy lại được, cần báo ngay cho cơ quan đăng ký đất đai nơi có nhà, báo cơ quan công an nếu có dấu hiệu lừa đảo, và hỏi luật sư.
Bài học áp dụng rộng hơn: mọi đề nghị khiến giấy tờ gốc rời khỏi tay người bán, hoặc khiến tiền đi qua tay người khác, đều nên được thay bằng một cách làm mà người bán có mặt.
Khi nào hỏi luật sư, khi nào báo cơ quan chức năng
Hỏi luật sư trước khi ký: khi người mua hoặc môi giới đề nghị bất kỳ cách làm khác thường nào (uỷ quyền thay chuyển nhượng, giấy tay, ghi giá khác, điều kiện hoàn cọc lạ), khi giấy cọc do bên kia soạn, khi thương vụ có thế chấp, vay vốn, đồng sở hữu, thừa kế.
Hỏi luật sư ngay sau khi phát hiện: đã ký một văn bản mà giờ mới hiểu nội dung, đã nhận một khoản tiền không rõ là gì, bên kia đòi xử lý cọc theo cách mình không đồng ý. Những bài như hợp đồng đặt cọc phía người bán giúp hiểu khung, nhưng không thay được tư vấn cho trường hợp cụ thể.
Báo cơ quan công an khi có dấu hiệu lừa đảo: giấy tờ gốc bị chiếm giữ không trả, tiền chuyển khoản giả đã dẫn tới việc giao tài sản, người lạ dùng giấy tờ của mình để giao dịch. Đồng thời báo cơ quan đăng ký đất đai nơi có nhà để được hướng dẫn biện pháp phù hợp.
Hỏi ngân hàng của mình ngay khi có giao dịch lạ: tiền vào không rõ nguồn, cuộc gọi đòi chuyển lại, tin nhắn giả mạo. Càng báo sớm, khả năng xử lý càng cao.
Câu hỏi thường gặp
Người mua xin mượn sổ đỏ đi kiểm tra có nên cho?
Không nên để sổ gốc rời tay. Nếu người mua cần kiểm tra, hai bên cùng tới văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền, người bán mang sổ và xuất trình tại chỗ.
Ghi giá thấp trong hợp đồng mua bán nhà có sao không?
Có rủi ro. Khai không đúng giá có thể bị xử lý theo quy định về thuế, và phần chênh không có trên giấy làm người bán yếu thế khi tranh chấp. Nên ghi đúng giá thật.
Bán nhà bằng hợp đồng uỷ quyền có an toàn không?
Uỷ quyền không chuyển quyền sở hữu; nhà vẫn đứng tên người bán và có những rủi ro người bán phải gánh. Nếu muốn bán, nên ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực; mọi phương án khác nên hỏi luật sư trước.
Lướt cọc là gì, người bán bị ảnh hưởng thế nào?
Là khi người mua đặt cọc rồi bán lại quyền theo giấy cọc cho người khác để hưởng chênh lệch. Người bán có thể phải làm việc với người mua mình không chọn; nên ghi trong giấy cọc rằng việc chuyển nhượng quyền theo giấy cọc cần sự đồng ý của người bán.
Đã lỡ đưa sổ gốc cho người khác mà không lấy lại được thì làm gì?
Báo ngay cho cơ quan đăng ký đất đai nơi có nhà, báo cơ quan công an nếu có dấu hiệu lừa đảo, và hỏi luật sư về các biện pháp tiếp theo.
Môi giới đề nghị nhận cọc hộ có được không?
Không nên. Tiền cọc nên chuyển thẳng vào tài khoản người bán. Nếu có lý do đặc biệt, cần văn bản uỷ quyền rõ ràng, và người bán phải hiểu mình chịu rủi ro của việc đó.
