Theo nguyên tắc chung của luật dân sự, khi hai bên không có thoả thuận khác: người mua từ chối mua thì khoản cọc thuộc về người bán; người bán từ chối bán thì phải trả lại cọc và thêm một khoản tiền tương đương giá trị cọc. Hai bên được thoả thuận khác, ví dụ mức phạt cao hơn. Đó là khung; thực tế phức tạp hơn nhiều.
Phần lớn tranh chấp cọc không nằm ở chuyện ai lật kèo rõ ràng, mà ở vùng xám: người mua chậm vài ngày, vay không được, giấy tờ của người bán chưa sẵn đúng hạn, phát hiện điều chưa được nói. Ai "từ chối" trong những trường hợp đó phụ thuộc vào những gì giấy cọc đã viết. Bài này đi qua các tình huống hay gặp, từ góc người bán. Mọi tranh chấp cụ thể nên hỏi luật sư trước khi hành động.
Khung chung: ai mất gì khi thương vụ đổ
Hợp đồng đặt cọc có mục đích bảo đảm hai bên sẽ ký và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Nếu thương vụ đi tới cùng, khoản cọc được trả lại cho người mua hoặc, phổ biến hơn, được trừ vào tiền mua nhà.
Nếu người mua (bên đặt cọc) từ chối, theo nguyên tắc chung, người bán được giữ khoản cọc. Nếu người bán (bên nhận cọc) từ chối, người bán trả lại cọc và trả thêm một khoản tương đương, trừ khi hai bên đã thoả thuận khác. Đó là lý do người ta hay nói "phạt gấp đôi" dù cách nói đó dễ gây hiểu nhầm.
Hai bên được thoả thuận mức khác. Có giấy cọc ghi người bán vi phạm phải trả gấp nhiều lần; có giấy ghi chỉ trả lại cọc. Người bán là bên nhận cọc nên đặc biệt phải đọc điều khoản này, vì mức phạt tính theo chính số tiền mình đang nhận.
Ngoài phạt cọc, nếu có thiệt hại khác và có căn cứ, bên bị vi phạm có thể đặt vấn đề bồi thường tuỳ theo thoả thuận và quy định. Đây là chỗ cần luật sư, không phải chỗ để tự suy luận.
Các tình huống hay gặp và hướng xử lý thường thấy
Bảng chỉ để định hướng. Kết quả thực tế phụ thuộc vào nội dung giấy cọc, chứng cứ, và nhận định của cơ quan có thẩm quyền.
| Tình huống | Thường được nhìn nhận | Người bán nên làm |
|---|---|---|
| Người mua báo không mua nữa vì tìm được căn khác | Người mua từ chối thực hiện | Thông báo bằng văn bản, giữ chứng cứ, hỏi luật sư trước khi coi cọc là của mình |
| Người mua chậm đợt tiền vài ngày | Tuỳ giấy cọc có gia hạn hay không | Nhắc bằng văn bản, ghi rõ thời hạn mới hoặc hậu quả |
| Người mua vay không được | Tuỳ giấy cọc có điều khoản về vay hay không | Đọc lại điều khoản; nếu không có, thương lượng trước khi tranh chấp |
| Người bán có người trả cao hơn, muốn bán cho người khác | Người bán từ chối thực hiện | Cân nhắc mức phạt và uy tín; hỏi luật sư trước |
| Người bán chưa giải chấp kịp hạn | Có thể bị coi là người bán vi phạm | Báo sớm, đề nghị gia hạn bằng văn bản |
| Người đồng sở hữu không chịu ký | Thường là rủi ro của bên nhận cọc | Thống nhất nội bộ trước khi nhận cọc |
| Phát hiện quy hoạch, tranh chấp mà người bán đã biết nhưng không nói | Rủi ro nghiêng về người bán | Nói rõ mọi thông tin trước khi nhận cọc |
| Cơ quan nhà nước giải quyết chậm, không bên nào có lỗi | Tuỳ thoả thuận | Ghi sẵn điều khoản gia hạn trong giấy cọc |
Khi người mua vi phạm: người bán làm gì trước khi giữ cọc
Đọc lại giấy cọc. Hạn chót nào bị vượt, có điều khoản gia hạn không, cách thông báo quy định thế nào.
Nhắc bằng văn bản. Tin nhắn, thư điện tử ghi rõ: người mua đã chậm việc gì, mình đề nghị hoàn tất trước ngày nào, nếu không thì mình coi như người mua từ chối thực hiện.
Giữ chứng cứ. Lưu tin nhắn, ghi âm cuộc gọi nếu hợp pháp, biên lai, thông báo đã gửi.
Nghe lý do của người mua. Nếu lý do là ngân hàng chậm, có giấy tờ chứng minh, gia hạn ngắn có khi tốt hơn tranh chấp.
Không tự ý bán cho người khác khi tình trạng chưa rõ. Nếu sau này cơ quan có thẩm quyền xác định người mua chưa vi phạm, mình có thể thành bên vi phạm.
Chấm dứt bằng văn bản. Khi đã rõ người mua không tiếp tục, lập văn bản chấm dứt thoả thuận đặt cọc, có chữ ký hai bên nếu được.
Hỏi luật sư khi số tiền lớn. Đặc biệt khi người mua phản đối, đòi lại cọc.
Đừng giữ lại sổ hay giấy tờ của người mua. Mọi giấy tờ không thuộc về mình phải trả lại, giữ lại để ép là tự đặt mình vào thế sai.
Khi người bán muốn rút: tính đủ trước khi nói
Người bán muốn rút thường vì một trong ba lý do: có người trả cao hơn, gia đình thay đổi kế hoạch, hoặc một người đồng sở hữu đổi ý. Lý do nào thì về mặt cọc cũng thường bị coi là bên nhận cọc từ chối thực hiện.
Trước khi rút, tính đủ: số tiền phải trả lại, khoản phạt theo giấy cọc, chi phí luật sư nếu tranh chấp, thời gian bị kéo dài, và uy tín trong khu. Khoản chênh mà người mua mới trả thêm thường không còn lại bao nhiêu sau phép tính này.
Nếu vẫn quyết định rút, cách sạch nhất là thương lượng với người mua để chấm dứt thoả thuận bằng văn bản, ghi rõ số tiền hoàn trả và hai bên không còn yêu cầu gì với nhau. Không chặn số điện thoại, không né tránh, không bịa lý do kỹ thuật kiểu "sổ có vấn đề" để thoát phạt; những lý do bịa có thể bị kiểm chứng và làm tình thế tệ hơn.
Bài học cho lần sau rất rõ: thống nhất nội bộ và đặt giá sàn trước khi nhận một đồng cọc nào.
Viết giấy cọc thế nào để giảm vùng xám
Hạn chót cho mọi việc. Ký công chứng, các đợt tiền, giải chấp, kết quả vay, bàn giao.
Định nghĩa "vi phạm". Chậm bao nhiêu ngày thì coi là từ chối; có được gia hạn một lần không.
Điều khoản vay ngân hàng. Hạn có kết quả, cọc xử lý thế nào nếu không được duyệt, cần giấy tờ gì để chứng minh.
Điều khoản sự kiện ngoài ý muốn. Cơ quan nhà nước chậm giải quyết, thiên tai, dịch bệnh: gia hạn hay chấm dứt, cọc trả lại thế nào.
Mức phạt rõ ràng cho cả hai chiều. Người bán đọc kỹ chiều của mình.
Cách thông báo chính thức. Kênh nào, địa chỉ nào, coi là đã nhận khi nào.
Khuyết tật và tình trạng pháp lý đã nói. Liệt kê để người mua không thể viện dẫn "không được báo" làm lý do đòi cọc.
Câu hỏi thường gặp
Người bán đổi ý không bán thì phải trả bao nhiêu?
Theo nguyên tắc chung nếu không có thoả thuận khác, trả lại khoản cọc và thêm một khoản tương đương giá trị cọc. Nếu giấy cọc ghi mức phạt khác thì theo giấy cọc. Trước khi quyết định, nên hỏi luật sư.
Người mua không mua nữa thì người bán có được giữ toàn bộ cọc?
Theo nguyên tắc chung là có, nếu người mua từ chối thực hiện và giấy cọc không có thoả thuận khác. Nên có văn bản xác nhận việc người mua không tiếp tục để tránh tranh chấp sau này.
Người mua vay ngân hàng không được có bị mất cọc không?
Tuỳ giấy cọc. Nếu giấy cọc có điều khoản về vay và xử lý cọc khi không được duyệt thì theo điều khoản đó; nếu không có, rất dễ thành tranh chấp. Người bán nên chủ động ghi rõ điều khoản này khi ký cọc.
Có được thoả thuận phạt cọc gấp nhiều lần không?
Hai bên được thoả thuận mức phạt khác với nguyên tắc chung. Người bán, là bên nhận cọc, cần cân nhắc vì mức phạt cao áp dụng cho chính mình nếu mình vi phạm.
Tranh chấp cọc thì giải quyết ở đâu?
Trước hết hai bên thương lượng, có thể nhờ hoà giải. Không thoả thuận được thì đưa ra cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Nên có luật sư tư vấn từ sớm.
Chậm vài ngày có bị coi là vi phạm hợp đồng cọc?
Phụ thuộc vào cách giấy cọc quy định hạn chót và việc gia hạn. Đây là lý do nên ghi rõ "vi phạm" là thế nào, và mọi gia hạn đều làm bằng văn bản.
