Hợp đồng đặt cọc phía người bán cần ghi rõ bảy điều: đúng những người đứng tên và đúng tài sản theo sổ, giá bán thật, số tiền cọc và cách nhận, tiến độ các đợt tiền gắn với mốc công chứng và sang tên, hạn chót cho từng việc, ai chịu khoản thuế phí nào, và cách xử lý tiền cọc khi một trong hai bên không thực hiện. Một điều bỏ ngỏ trong giấy cọc là một chỗ có thể thành tranh chấp.
Người bán hay coi giấy cọc là thủ tục, dùng một mẫu tải trên mạng hoặc mẫu do môi giới đưa, điền tên và số tiền rồi ký. Mẫu chung thường viết từ góc trung lập, hoặc từ góc người mua; nó không biết nhà mình đang thế chấp, người mua cần vay, hay mình cần ở lại thêm hai tháng. Bài này đi qua từng điều khoản theo cách người bán cần đọc.
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, nhưng với khoản tiền lớn và thương vụ có nhiều điều kiện, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên soạn hoặc đọc lại trước khi ký.
Phần thông tin: đúng người, đúng tài sản
Ghi đủ mọi người đứng tên hoặc có quyền với tài sản. Nhà là tài sản chung vợ chồng thì cả hai cùng là bên nhận cọc, cùng ký. Nhà thừa kế nhiều người thì tất cả những người có quyền, hoặc người được uỷ quyền hợp lệ.
Ghi thông tin giấy tờ tuỳ thân khớp với sổ. Nếu sổ ghi thông tin giấy tờ cũ, nên chuẩn bị giấy tờ chứng minh thông tin cũ và mới là của cùng một người.
Mô tả tài sản theo đúng sổ. Số thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, loại nhà. Địa chỉ đã đổi sau sắp xếp đơn vị hành chính thì ghi cả địa chỉ theo sổ và địa chỉ hiện nay.
Ghi rõ phần chưa có trên sổ. Phần xây thêm chưa hoàn công, diện tích thực tế lệch với sổ: ghi rõ trong giấy cọc để người mua không thể nói sau này là không biết.
Ghi tình trạng thế chấp nếu có. Đang thế chấp tại tổ chức tín dụng nào là thông tin người mua cần biết, kèm phương án giải chấp.
Ghi tình trạng người đang ở. Người thuê, người đăng ký cư trú tại nhà, thời điểm họ dọn đi.
Ghi thông tin bên mua đủ và chính xác. Người đứng tên mua là ai; nếu người mua là vợ chồng, ghi cả hai. Người đặt cọc khác người sẽ đứng tên là điểm cần làm rõ.
Giá, tiền cọc và tiến độ: chỗ người bán phải đọc kỹ nhất
Giá ghi trong giấy cọc phải là giá thật hai bên đã thống nhất. Đây cũng là căn cứ cho hợp đồng chuyển nhượng sau này. Người mua hoặc môi giới đề nghị "ghi thấp cho đỡ thuế" là đề nghị người bán nên từ chối: ngoài rủi ro bị truy thu và xử phạt, khoản chênh không có trên giấy là khoản người bán khó đòi nếu có tranh chấp.
Số tiền cọc nên đủ lớn để người mua cân nhắc trước khi rút lui. Cọc quá nhỏ so với giá trị nhà thì người mua có thể bỏ cọc dễ dàng khi tìm được căn khác, và mình đã mất thời gian, mất các khách khác. Không có tỷ lệ bắt buộc; hai bên thoả thuận.
Tiến độ thanh toán ghi bằng con số và ngày, hoặc số ngày tính từ một sự kiện rõ ràng: "đợt hai khi ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng, chậm nhất ngày…", "đợt cuối trong vòng bao nhiêu ngày kể từ khi bàn giao nhà". Ghi cả hình thức trả (chuyển khoản vào tài khoản nào) để không tranh cãi về việc đã trả hay chưa.
Nguyên tắc với người bán: đợt tiền lớn nhất nên rơi vào lúc ký công chứng hoặc trước đó, không để phần lớn tiền sau khi người mua đã đứng tên. Khoản cọc sẽ được trừ vào tiền mua khi hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện; ghi rõ điều này.
Hạn chót: điều khoản hay bị bỏ quên nhất
Hạn ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Ngày cụ thể hoặc "chậm nhất ngày…". Không có hạn là người mua có thể kéo dài vô thời hạn.
Hạn người mua có kết quả vay. Nếu người mua cần vay, ghi hạn chót và cách xử lý cọc nếu không được duyệt.
Hạn người bán giải chấp. Nếu nhà đang thế chấp, ghi người bán sẽ hoàn tất giải chấp trước ngày nào, bằng tiền nào.
Hạn người bán chuẩn bị giấy tờ. Ví dụ giấy tờ thừa kế, xác nhận tình trạng hôn nhân; người mua cũng cần biết mình sẽ làm xong khi nào.
Hạn bàn giao nhà. Gắn với một đợt tiền cụ thể.
Hạn nộp hồ sơ sang tên. Ai nộp, trong bao lâu sau công chứng; liên quan tới nghĩa vụ khai thuế của người bán.
Thế nào là "vi phạm hạn". Chậm một ngày có phải là từ chối thực hiện không? Ghi rõ có thời gian gia hạn hay không, gia hạn bằng cách nào (văn bản, tin nhắn).
Cách thông báo giữa hai bên. Gửi qua tin nhắn, thư điện tử hay văn bản; số điện thoại, địa chỉ nào. Tránh tình trạng một bên nói "đã gọi mà không ai nghe máy" rồi lấy đó làm căn cứ tranh cãi.
Thuế phí và chi phí: ghi rõ từng khoản
Giấy cọc nên có một bảng nhỏ như sau. Mức cụ thể của từng khoản cần hỏi cơ quan thuế, văn phòng công chứng; ở đây chỉ là nguyên tắc chung.
| Khoản | Nguyên tắc chung theo luật | Ghi trong giấy cọc |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng | Người bán có nghĩa vụ nộp, trừ trường hợp được miễn | Bên nào chịu, bên nào đi nộp |
| Lệ phí trước bạ | Người đăng ký quyền (người mua) nộp | Bên nào chịu |
| Phí công chứng | Theo thoả thuận | Bên nào chịu, hay chia đôi |
| Chi phí đo vẽ, trích lục (nếu cần) | Theo thoả thuận | Bên nào chịu |
| Chi phí giải chấp | Thường gắn với khoản nợ của người bán | Ghi rõ |
| Các khoản nợ thuế đất, phí dịch vụ, điện nước tới ngày bàn giao | Theo thoả thuận | Thường người bán trả phần trước ngày giao |
Điều khoản xử lý cọc: viết cho cả hai chiều
Theo nguyên tắc chung của luật dân sự, nếu hai bên không có thoả thuận khác: bên đặt cọc từ chối thực hiện thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương. Hai bên được thoả thuận khác, ví dụ mức phạt cao hơn. Người bán nên đọc kỹ con số này, vì mình là bên nhận cọc.
Giấy cọc tốt cần nói rõ những tình huống không phải ai "từ chối" mà do hoàn cảnh: ngân hàng không duyệt vay cho người mua, cơ quan nhà nước chưa giải quyết hồ sơ đúng hạn, phát hiện quy hoạch mà cả hai không biết. Trong những tình huống đó, cọc được trả lại toàn bộ, một phần, hay hai bên gia hạn? Không viết ra thì mỗi bên sẽ hiểu theo hướng có lợi cho mình.
Ngược lại, có những điều kiện người mua thích thêm vào mà người bán cần dè chừng: "nếu người mua không ưng thì được nhận lại cọc", "nếu kiểm tra thấy có vấn đề thì được nhận lại cọc" mà không định nghĩa vấn đề là gì. Điều kiện mơ hồ như vậy làm khoản cọc mất tác dụng giữ chân.
Vì đây là điều khoản quyết định ai mất tiền khi thương vụ đổ, nên là điều khoản đáng nhờ luật sư đọc nhất trong toàn bộ giấy cọc.
Những điều khoản người bán nên tự thêm vào
Hiện trạng bàn giao. Nhà bàn giao theo hiện trạng lúc ký cọc, người mua đã xem và chấp nhận; liệt kê khuyết tật đã biết.
Danh sách đồ để lại. Từng món, để tránh tranh cãi ngày bàn giao.
Quyền ở lại sau công chứng. Nếu mình cần ở thêm một thời gian, ghi rõ ngày dọn đi và có trả chi phí gì không.
Tài khoản nhận tiền. Đứng tên người bán, ghi rõ số tài khoản và ngân hàng.
Không nhận tiền qua người trung gian. Mọi khoản tiền chuyển thẳng cho người bán, không qua môi giới, trừ khi có văn bản uỷ quyền rõ ràng.
Người mua không được chuyển nhượng lại quyền theo giấy cọc khi chưa có đồng ý của người bán. Chặn tình trạng người mua đem giấy cọc đi "bán lại" cho người khác, khiến mình phải làm việc với một người mua mình không chọn.
Cách xử lý khi có tranh chấp. Thương lượng, hoà giải trước; sau đó mới tới cơ quan có thẩm quyền.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có cần công chứng không?
Không bắt buộc, nhưng có thể công chứng nếu hai bên muốn. Với khoản cọc lớn hoặc thương vụ phức tạp, công chứng hoặc nhờ luật sư soạn giúp nội dung chặt chẽ hơn và có bằng chứng rõ ràng hơn khi tranh chấp.
Tiền cọc bán nhà nên bao nhiêu là hợp lý?
Không có tỷ lệ bắt buộc, hai bên thoả thuận. Với người bán, cọc nên đủ lớn để người mua không dễ bỏ, nhưng cũng nên cân nhắc rằng mức phạt nếu chính mình vi phạm thường tính theo khoản cọc này.
Dùng mẫu giấy cọc trên mạng có được không?
Có thể dùng làm khung tham khảo, nhưng phải bổ sung những điều khoản riêng của thương vụ: tiến độ, hạn chót, thuế phí, thế chấp, vay ngân hàng, hiện trạng. Nên nhờ người có chuyên môn đọc lại.
Vợ chồng bán nhà thì cả hai phải ký giấy cọc không?
Nếu nhà là tài sản chung, nên để cả hai cùng là bên nhận cọc và cùng ký, hoặc một người có văn bản uỷ quyền hợp lệ. Thiếu chữ ký của một người là nguồn tranh chấp phổ biến.
Người mua muốn ghi giá thấp hơn giá thật trong giấy cọc thì sao?
Nên từ chối. Ghi sai giá là rủi ro pháp lý về thuế cho cả hai bên, và khoản chênh không có căn cứ trên giấy sẽ làm người bán yếu thế nếu có tranh chấp.
Ai giữ bản gốc hợp đồng đặt cọc?
Mỗi bên giữ ít nhất một bản gốc có đủ chữ ký. Nếu công chứng, văn phòng công chứng cũng lưu một bản.
