Sơn lại là một trong số ít việc làm đẹp nhà trước khi bán mà người mua thấy ngay và ảnh tin rao đẹp lên rõ. Nhưng không cần sơn cả nhà: nên sơn những mảng tường bẩn, loang, bong tróc, những phòng sơn màu quá đậm hoặc quá cá tính, mặt tiền và cổng. Màu nên chọn tông sáng, trung tính, cùng một hệ cho toàn nhà.
Điều kiện tiên quyết: tường đang ẩm, đang thấm thì xử lý nguồn nước trước rồi mới sơn. Sơn đè lên tường ẩm vừa phí tiền, vừa thành che giấu khuyết tật — vài tháng sau lớp sơn phồng lên và người mua có lý do quay lại khiếu nại.
Vì sao lớp sơn mới có tác dụng với người mua?
Tường chiếm phần lớn diện tích mắt nhìn khi đứng trong một căn phòng. Tường loang lổ vết tay, vết băng keo, vết treo tranh cũ làm căn phòng trông cũ hơn tuổi thật của nó. Lớp sơn mới sạch đều làm phòng sáng hơn, ảnh chụp ít phải chỉnh, và người xem dễ hình dung đồ đạc của chính họ trong đó.
Màu sơn đang có cũng là một rào cản ít ai để ý. Phòng ngủ con nhỏ sơn hồng đậm, phòng khách sơn xanh lá đậm theo phong thuỷ của chủ cũ — người mua nhìn vào thấy ngay việc phải sơn lại, và lại cộng thêm vào danh sách “mua về phải sửa”. Đưa về một tông trung tính là xoá luôn khoản trừ đó.
Tuy vậy, sơn không phải phép màu. Nó không che được trần thấp, phòng tối, kết cấu cũ. Người mua kỹ còn hay hỏi “sơn mới à, sao sơn?” vì họ biết sơn mới đôi khi để che thứ gì đó. Câu trả lời tốt nhất là thật: “sơn để bán cho sạch, tường không thấm”, kèm theo việc cho họ xem những chỗ trước đây có vấn đề và đã sửa ra sao.
Nói cách khác, sơn có giá trị khi tường bên dưới lành. Khi tường bên dưới có bệnh, tiền nên dồn vào chữa bệnh trước.
Chỗ nào nên sơn, chỗ nào để nguyên?
Mặt tiền và cổng. Đây là ảnh đầu tiên của tin rao và là thứ người mua thấy khi chạy xe ngang qua. Mặt tiền rêu mốc, cổng sắt gỉ kéo cảm nhận xuống trước khi bước vào.
Phòng khách. Phòng người mua đứng lâu nhất, chụp nhiều ảnh nhất.
Tường cầu thang và hành lang. Chỗ hay bị quẹt tay, quẹt xe đạp, đồ đạc. Vết bẩn dồn vào đây rất nhiều.
Phòng sơn màu quá đậm, quá cá tính. Đưa về tông chung của nhà để người mua khỏi tính tiền sơn lại.
Trần có vết ố đã sửa xong nguồn thấm. Sơn lại sau khi đã sửa, và vẫn nói với người mua rằng chỗ đó từng thấm, đã xử lý.
Khung cửa sắt, lan can gỉ. Cạo gỉ, sơn chống gỉ rồi sơn phủ. Gỉ sét là dấu hiệu “nhà xuống cấp” rõ nhất.
Phòng còn sạch, màu sáng. Lau tường, dặm vài vết, không cần sơn lại. Dặm nên dùng đúng loại sơn và màu cũ, nếu không sẽ thành vệt loang.
Tường gạch trần, tường ốp gỗ, ốp đá. Để nguyên, lau chùi. Sơn lên các mặt này thường làm mất giá trị chúng có.
Tường đang ẩm, đang phồng rộp. Chưa sơn. Tìm và sửa nguồn nước trước.
Chọn màu sơn cho nhà sắp bán
Không có màu “bán chạy”, chỉ có nguyên tắc: sáng, trung tính, ít gây tranh cãi, hợp ánh sáng thật của căn nhà.
| Không gian | Hướng màu nên chọn | Nên tránh |
|---|---|---|
| Phòng khách, hành lang | Trắng ngà, kem, xám rất nhạt | Trắng xanh quá lạnh, màu đậm một mảng |
| Phòng ngủ | Kem, be nhạt, xám ấm | Hồng, tím, xanh đậm theo sở thích riêng |
| Bếp | Trắng ngà dễ lau, loại sơn chịu chùi rửa | Màu tối làm bếp nhỏ lại |
| Nhà vệ sinh | Trắng, sơn chống ẩm cho phần không ốp gạch | Sơn thường ở chỗ hơi nước nhiều |
| Mặt tiền nhà phố | Tông sáng, hài hoà với nhà hai bên | Màu chói làm nhà lạc tông trong dãy |
| Cổng, cửa sắt | Xám đậm, đen mờ, nâu trầm | Màu tươi dễ lộ vết bẩn, vết trầy |
| Nhà ở vùng nhiều nắng hướng tây | Màu sáng phản nhiệt cho mặt ngoài | Màu tối hấp nhiệt |
Trước khi sơn cả mảng lớn, nên quét thử một ô nhỏ và xem vào ba thời điểm sáng, trưa, chiều. Bảng màu trên giấy hay trên màn hình thường lệch nhiều so với màu thật trên tường dưới ánh sáng nhà mình.
Tường ẩm, mốc: xử lý gì trước khi sơn?
Đây là chỗ nhiều chủ nhà làm sai nhất. Tường loang mốc ở chân, vệt ố trên trần, mảng sơn phồng rộp gần nhà vệ sinh — tất cả là triệu chứng của nước, không phải của sơn cũ. Sơn mới đè lên chỉ làm đẹp được vài tuần.
Thứ tự đúng là tìm nguồn nước trước: nhà vệ sinh tầng trên thấm xuống, máng xối nghẹt, tường giáp nhà bên bị nước mưa ngấm, ống nước âm tường rò, hay hơi ẩm bốc lên từ nền. Mỗi nguồn có cách sửa khác nhau và nên có thợ chống thấm hoặc kỹ sư xem nếu không rõ.
Sửa xong nguồn, phải để tường khô hẳn, cạo lớp sơn hỏng, xử lý nấm mốc, bả lại chỗ cần, rồi mới sơn lót và sơn phủ. Thời gian chờ khô tuỳ mùa, tuỳ mức ẩm — mùa mưa thường lâu hơn. Đừng để thợ ép sơn sớm cho kịp ngày dẫn khách.
Khi người mua hỏi, cứ nói rõ: “Chỗ này trước bị thấm từ nhà vệ sinh trên, đã làm chống thấm lại, chờ khô rồi mới sơn.” Một câu như vậy làm người mua yên tâm hơn nhiều so với một mảng tường mới tinh không ai giải thích.
Thuê thợ sơn sao cho khỏi bị làm ẩu
Sơn là việc dễ bị làm ẩu nhất vì lỗi không lộ ngay: thiếu lớp lót, pha loãng, không cạo kỹ. Vài bước dưới đây giúp giữ chất lượng mà không cần biết nghề.
- Bước 1. Đi cùng thợ một vòng, chỉ rõ từng mảng cần sơn, mảng nào chỉ dặm, mảng nào phải xử lý ẩm trước.
- Bước 2. Xin báo giá theo hạng mục: cạo bả, sơn lót, số lớp sơn phủ, loại sơn trong và ngoài nhà. Báo giá gộp “sơn cả nhà” là khó kiểm nhất.
- Bước 3. Tự chọn loại sơn và màu, hoặc yêu cầu thợ cho xem thùng sơn còn niêm phong trước khi mở.
- Bước 4. Thống nhất cách che chắn sàn, cửa, công tắc và ai dọn dẹp sau khi xong.
- Bước 5. Kiểm từng lớp: sau khi cạo bả, sau lớp lót, sau lớp phủ cuối. Nhìn tường nghiêng dưới ánh sáng để thấy chỗ lồi lõm, chỗ thiếu sơn.
- Bước 6. Chỉ trả phần cuối khi đã kiểm xong và thợ dọn sạch, tháo băng keo, lau vết sơn dính.
Giữ lại tên loại sơn, mã màu đã dùng. Người mua đôi khi hỏi để dặm sau này, và có thông tin này là một điểm cộng nhỏ về độ cẩn thận của chủ nhà.
Những lỗi sơn làm người mua nghi ngờ
Sơn mới tinh một mảng trần, xung quanh vẫn cũ. Ai cũng đoán chỗ đó từng thấm. Đã sửa thì nói, hoặc sơn cả mặt trần cho đều.
Sơn dính lên ổ điện, công tắc, gioăng cửa. Dấu hiệu làm vội. Che kỹ hoặc tháo mặt công tắc trước khi sơn.
Mùi sơn còn nồng lúc dẫn khách. Người mua có con nhỏ sẽ khó chịu. Sơn xong để vài ngày, mở cửa thông gió rồi mới hẹn xem.
Màu trong nhà mỗi phòng một kiểu. Nhà trông chắp vá. Nên chọn một hai màu chính cho cả nhà.
Sơn đè lên gỉ sét. Vài tháng gỉ lại xuyên qua. Phải cạo, sơn chống gỉ trước.
Sơn chân tường còn loang mốc bên dưới. Người mua kỹ sẽ sờ tay vào chân tường hoặc gõ thử. Mốc chưa xử lý sẽ lộ ra rất nhanh.
Chỉ sơn những chỗ lên ảnh. Ảnh đẹp nhưng lúc xem thật lộ ra phần còn lại cũ kỹ, người mua thấy mình bị “lừa ảnh” và mất thiện cảm.
Câu hỏi thường gặp
Sơn lại nhà trước khi bán có làm tăng giá bán không?
Sơn hiếm khi làm người mua trả thêm một khoản rõ rệt, nhưng làm giảm lý do ép giá và giúp ảnh tin rao hấp dẫn hơn. Lợi ích thực là dễ bán hơn, ít bị trừ hơn, chứ không phải cộng thêm giá.
Có nên sơn toàn bộ nhà không?
Thường không cần. Ưu tiên mặt tiền, phòng khách, cầu thang, những phòng màu quá đậm và những mảng bẩn, bong tróc. Phòng còn sạch thì lau và dặm là đủ.
Màu trắng có phải lúc nào cũng an toàn không?
Trắng an toàn nhưng trắng xanh lạnh dễ làm nhà trông như phòng khám. Trắng ngà, kem hay xám rất nhạt thường ấm và dễ chịu hơn. Nên thử một ô nhỏ trên tường thật trước khi quyết.
Tường bị ẩm có sơn chống thấm lên là được không?
Không nên trông vào lớp sơn để chặn nước đang ngấm từ nguồn khác. Phải tìm và sửa nguồn nước trước, để tường khô rồi mới sơn. Nếu không rõ nguồn, nên mời thợ chống thấm có kinh nghiệm hoặc kỹ sư xem.
Sơn xong bao lâu thì nên dẫn khách xem?
Nên chờ vài ngày cho bớt mùi và sơn khô cứng hẳn, mở cửa cho thông gió. Thời gian cụ thể tuỳ loại sơn và thời tiết, có thể hỏi lại thợ hoặc xem hướng dẫn trên thùng sơn.
Nếu người mua hỏi vì sao mới sơn thì trả lời sao?
Trả lời thật: sơn để nhà sạch sẽ khi bán, và nếu có chỗ từng thấm đã sửa thì chỉ luôn chỗ đó. Sự thẳng thắn ở chi tiết nhỏ giúp người mua tin những gì chủ nhà nói về các phần khác.
