Bán đất ở quê khi đang sống xa cần ba vai tại chỗ: người giữ đất (trông ranh, phát quang), người dẫn khách và người ký giấy. Hai vai đầu có thể nhờ người tin cậy mà không cần giấy tờ phức tạp. Vai cuối thì hoặc mình về ký, hoặc uỷ quyền bằng văn bản công chứng với phạm vi hẹp, có thời hạn, và tiền bán chuyển thẳng vào tài khoản của mình.
Chỗ hay hỏng là gộp cả ba vai vào một người với một tờ uỷ quyền "toàn quyền". Người đó có thể rất tốt — nhưng một tờ giấy như vậy biến mọi quyết định giá, nhận cọc, nhận tiền thành quyết định của người khác. Bài này chia việc cho rõ, kèm những chiêu hay nhắm vào người bán vắng mặt.
Ba vai tại chỗ: ai giữ đất, ai dẫn khách, ai ký
Người giữ đất là người sống gần, đi ngang thửa đất thường xuyên: hàng xóm, người thân, người đang canh tác. Việc của họ là báo ngay khi có dấu hiệu lấn ranh, đổ rác, có người lạ dựng chòi; định kỳ phát quang để đất không thành bãi cỏ. Có thể trả công theo tháng hoặc theo lần, nhưng nên nói rõ bằng tin nhắn để sau này khỏi hiểu lầm.
Người dẫn khách có thể là người giữ đất, người thân, hoặc môi giới địa phương. Họ cần biết ranh chính xác, đường vào, nguồn nước, và quan trọng nhất là không được tự nói giá khác giá mình đã đưa. Dẫn khách không cần uỷ quyền công chứng; nó chỉ cần một thoả thuận rõ ràng về việc họ được nói gì.
Người ký là vai có quyền lực thật: ký đặt cọc, ký công chứng, nhận tiền. Nếu mình về được vào ngày công chứng, giữ vai này cho mình — các bước trước đó vẫn làm từ xa được. Nếu không về được, mới tính tới uỷ quyền.
Tách ba vai ra giúp mình chỉ trao quyền ở mức cần thiết. Người dẫn khách giỏi chưa chắc là người nên cầm tờ uỷ quyền; người cầm uỷ quyền chưa chắc cần nhận tiền.
Viết phạm vi uỷ quyền: vừa đủ, không thừa
Uỷ quyền bằng văn bản công chứng. Giấy viết tay hoặc chỉ chứng thực chữ ký thường không đủ cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng; hỏi công chứng viên loại văn bản phù hợp.
Ghi đúng thửa đất. Số thửa, tờ bản đồ, số sổ — không uỷ quyền chung chung cho mọi tài sản đứng tên mình.
Ghi giá tối thiểu nếu muốn. Một số người ghi giá sàn trong uỷ quyền để người được uỷ quyền không ký dưới mức đó; hỏi công chứng viên cách ghi.
Tách "ký hợp đồng" với "nhận tiền". Nếu không cần, đừng uỷ quyền nhận tiền; ghi tiền thanh toán chuyển vào tài khoản đứng tên mình.
Có hay không quyền nhận cọc. Nếu cho phép, ghi tiền cọc cũng chuyển vào tài khoản của mình.
Quyền khai thuế, nộp hồ sơ. Thêm vào nếu muốn người được uỷ quyền làm luôn thủ tục sau công chứng.
Không cho uỷ quyền lại. Trừ khi thật cần; uỷ quyền lại làm mình mất dấu ai đang cầm quyền.
Có thời hạn. Vừa đủ cho giao dịch dự kiến; hết hạn thì làm lại, đừng để một tờ uỷ quyền vô thời hạn nằm đâu đó.
Biết cách chấm dứt. Hỏi công chứng viên thủ tục huỷ, chấm dứt uỷ quyền và thông báo cho bên liên quan nếu đổi ý.
Công chứng: về tận nơi hay uỷ quyền?
Theo nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trong tỉnh nơi có đất. Nghĩa là nếu đất ở tỉnh khác, mình thường không ký hợp đồng chuyển nhượng ở văn phòng công chứng gần nhà được — trừ các trường hợp ngoại lệ luật cho phép. Hỏi văn phòng công chứng nơi có đất để chắc chắn cho trường hợp của mình.
Ngược lại, hợp đồng uỷ quyền thường công chứng được ở nơi mình đang sống. Đây là lý do nhiều người bán ở xa chọn: làm uỷ quyền gần nhà, gửi bản chính về cho người được uỷ quyền đi ký hợp đồng chuyển nhượng tại tỉnh có đất.
Người bán ở nước ngoài có thể làm uỷ quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước sở tại, hoặc làm tại cơ quan nước ngoài rồi hợp pháp hoá theo quy định. Thủ tục này lâu hơn nhiều, nên làm trước khi rao, đừng để người mua chờ.
Nếu giá trị lớn và mình về được, cân nhắc về một chuyến cho ngày công chứng. Chi phí một chuyến đi thường nhỏ so với rủi ro trao toàn bộ việc ký cho người khác.
Bán đất từ xa: trình tự gợi ý
Làm theo thứ tự này để mỗi bước mình đều nắm được thông tin thật.
- Nhờ người giữ đất kiểm hiện trạng. Quay video đi dọc ranh, chụp mốc, đường vào, công trình trên đất, gửi về.
- Đo đạc, cắm mốc lại nếu cần. Thuê đơn vị đo đạc có chức năng; người giữ đất có mặt để chỉ ranh cùng hàng xóm.
- Chuẩn bị bộ tài liệu gửi khách. Ảnh sổ, video, ảnh từ trên cao, vị trí trên bản đồ điện thoại, mô tả trung thực.
- Chọn người dẫn khách, thống nhất giá chào và câu trả lời. Bằng tin nhắn, để sau này có chỗ đối chiếu.
- Gọi video với người mua nghiêm túc. Tự mình nói chuyện giá, đừng để người dẫn khách đàm phán thay.
- Ký đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc thường không bắt buộc công chứng nên có thể ký rồi gửi bản gốc qua lại, hoặc người được uỷ quyền ký; tiền cọc vào tài khoản mình.
- Công chứng tại tỉnh có đất. Mình về ký hoặc người được uỷ quyền ký; tiền thanh toán vào tài khoản mình.
- Theo dõi khai thuế, sang tên tới khi xong. Giữ bản chụp mọi giấy tờ.
Ở bước 5, việc tự nói chuyện với người mua quan trọng hơn mình tưởng: người mua thật thường muốn nghe chính chủ, và mình nghe được trực tiếp họ đang lo điều gì.
Những chiêu nhắm vào người bán vắng mặt
"Đất này khó bán lắm, hạ giá đi". Lặp lại nhiều lần, rồi một "người mua" xuất hiện đúng mức giá hạ — đôi khi là người quen của chính người đang khuyên.
Báo không có khách trong khi có. Người dẫn khách giữ khách cho mình hoặc chờ mình nản; tự đăng tin song song để biết thị trường.
Ép uỷ quyền toàn quyền "cho tiện". Toàn quyền nghĩa là người kia bán, nhận tiền, uỷ quyền lại mà không cần hỏi mình.
Nhận cọc rồi báo sau. Người được uỷ quyền nhận cọc một người, giữ tiền; khi mình biết thì đã có tranh chấp.
Lấn ranh khi chủ vắng. Hàng xóm dời hàng rào, trồng cây lấn sang; càng lâu càng khó đòi lại.
Người lạ tự xưng là chủ để rao bán. Có trường hợp kẻ gian rao bán đất của người vắng mặt bằng giấy tờ giả; người giữ đất cần báo ngay khi thấy người lạ dẫn khách vào thửa.
"Giấy tay trước, công chứng sau". Đề nghị ký giấy tay nhận tiền trước để "giữ khách"; giấy tay không thay được hợp đồng công chứng và mở cửa tranh chấp.
Môi giới đòi cọc phí trước. Trả tiền "phí đăng tin", "phí giữ khách" trước khi có giao dịch thường là mất trắng.
Câu hỏi thường gặp
Có thể bán đất mà không về quê lần nào không?
Có thể, nếu uỷ quyền đúng cách cho người tin cậy ký hợp đồng chuyển nhượng tại tỉnh có đất. Nhưng với giá trị lớn, về một lần vào ngày công chứng thường an toàn hơn.
Uỷ quyền bán đất làm ở đâu?
Hợp đồng uỷ quyền thường công chứng được tại văn phòng công chứng nơi mình đang sống. Ở nước ngoài thì làm tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc theo thủ tục hợp pháp hoá. Hỏi công chứng viên nơi có đất loại văn bản nào được chấp nhận.
Người được uỷ quyền có được bán đất cho chính họ không?
Đây là tình huống dễ xung đột lợi ích và có quy định hạn chế riêng; nếu lo ngại, ghi rõ trong uỷ quyền và hỏi luật sư. Cách an toàn nhất vẫn là tự mình chốt người mua và giá.
Muốn huỷ uỷ quyền thì làm sao?
Làm thủ tục chấm dứt hoặc huỷ uỷ quyền tại tổ chức công chứng và thông báo cho người được uỷ quyền, các bên liên quan. Hỏi công chứng viên trình tự cụ thể.
Nhờ môi giới địa phương có cần ký hợp đồng không?
Nên ký hợp đồng dịch vụ có thời hạn, ghi giá chào, hoa hồng, và việc họ không được nhận cọc thay mình. Thoả thuận miệng với người lạ ở xa là dễ hiểu sai nhất.
Làm sao biết người dẫn khách có nói đúng giá không?
Tự đăng tin song song với số điện thoại của mình, và gọi trực tiếp người mua nghiêm túc. Người mua thật thường muốn nghe chính chủ, và mình biết ngay giá họ được báo.
