Đất vườn ở Lâm Đồng mới — gồm cả vùng Lâm Đồng, Đắk Nông và Bình Thuận cũ — thường ít giao dịch giống nhau để so như nhà phố. Người bán vì vậy phải định giá theo những thứ người mua thật sự trả tiền: đường vào, nguồn nước tưới, pháp lý và phần đất ở trên sổ, khả năng tách thửa, vườn cây đang có, và tệp người mua phù hợp. Lấy giá một lô "nghe nói" ở đồi bên cạnh áp sang là cách dễ sai nhất.
Thêm một khó khăn: nhiều người bán đất vườn không sống gần đó. Họ thừa kế, hoặc mua từ lâu, giờ ở thành phố và nghe giá qua người quen, qua môi giới địa phương. Biết cách tự soi những yếu tố dưới đây giúp người bán không bị báo giá thấp để mua rẻ, cũng không kỳ vọng sai đến mức treo tin vài năm.
Vì sao so giá đất vườn khó hơn nhà phố
Ở thành phố, hai căn trong cùng một hẻm khác nhau không nhiều. Ở vùng đất vườn, hai lô liền kề có thể khác hẳn: lô này có đường bê tông chạy qua, lô kia phải đi nhờ lối đất qua vườn người khác; lô này có suối hoặc giếng, lô kia mùa khô phải chở nước; lô này sổ có một phần đất ở, lô kia toàn đất trồng cây lâu năm.
Giao dịch lại thưa. Một xã có thể chỉ có vài vụ mua bán đất vườn đáng kể trong một năm, và giá thường không ai công bố. Những gì lan truyền là giá rao, hoặc giá những lô đẹp nhất. Người bán ở xa nghe con số đó và áp vào lô của mình, trong khi lô mình có thể không giống chút nào.
Cũng có hiện tượng giá rao bị đẩy lên theo từng đợt sốt đất. Sau sốt, người mua ít hẳn, nhưng tin rao vẫn giữ mức cũ. Người bán cần phân biệt mức giá từng có người rao với mức giá gần đây có người trả.
Vì vậy, với đất vườn, việc quan trọng nhất không phải tìm một con số trung bình, mà là hiểu lô đất của mình hơn hay kém những lô đã có giao dịch thật ở những điểm nào.
Những yếu tố người mua đất vườn trả tiền cho
Đường vào. Đường bê tông hay nhựa tới tận lô, xe tải nhỏ vào được, là điểm cộng lớn nhất. Lối mòn qua đất người khác, mùa mưa lầy, là điểm trừ lớn — nhất là khi lối đó không được ghi nhận là lối đi chung.
Nguồn nước. Suối, hồ, giếng khoan có nước quanh năm, hay mùa khô cạn. Người trồng cây lâu năm hỏi câu này đầu tiên.
Điện. Có điện tới lô để bơm tưới, dựng nhà vườn, hay phải kéo xa. Chi phí kéo điện người mua sẽ tự trừ vào giá.
Phần đất ở trên sổ. Lô có một phần đất ở được xây nhà hợp pháp khác hẳn lô toàn đất nông nghiệp. Nhiều người mua từ thành phố chỉ nhắm lô có đất ở.
Khả năng tách thửa. Diện tích tối thiểu được tách và điều kiện tách do tỉnh quy định; sau sắp xếp hành chính, quy định có thể được ban hành lại. Người bán nên hỏi văn phòng hoặc chi nhánh đăng ký đất đai trước khi hứa với người mua là tách được.
Địa hình. Đất bằng, dốc thoải, hay dốc đứng. Đất dốc khó canh tác, khó xây, chi phí làm đường nội bộ lớn.
Vườn cây đang có. Vườn đang cho thu hoạch ổn định có giá trị với người mua để làm nông, nhưng với người mua để nghỉ dưỡng thì có khi họ không cần. Đừng mặc định mọi người đều trả thêm cho cây.
Quang cảnh. View hồ, view đồi chỉ có giá với một tệp người mua nhất định. Nó là điểm cộng thật, nhưng không nên cộng quá tay.
Khoảng cách tới trung tâm xã, chợ, trường. Người định sống hẳn ở đó quan tâm; người mua làm vườn thuần tuý ít quan tâm hơn.
Ranh giới rõ ràng. Có mốc, có hàng rào, hàng xóm đã ký giáp ranh, không lấn chiếm. Ranh mơ hồ thì người mua trả thấp hoặc đòi đo lại trước khi cọc.
Hai lô cùng diện tích, khác nhau thế nào
Ví dụ minh hoạ để thấy vì sao không thể áp giá lô bên cạnh. Không phải số liệu thật.
| Yếu tố | Lô A | Lô B | Người mua phản ứng |
|---|---|---|---|
| Đường vào | Đường bê tông tới ranh | Lối đất qua vườn người khác | Lô B bị trừ mạnh, có khi người mua bỏ qua |
| Nước | Giếng khoan có nước quanh năm | Mùa khô phải chở nước | Người làm nông ưu tiên lô A rõ rệt |
| Sổ | Có một phần đất ở | Toàn đất trồng cây lâu năm | Người mua xây nhà vườn chỉ xem lô A |
| Địa hình | Dốc thoải | Dốc đứng một nửa | Lô B mất công san, làm đường |
| Cây trồng | Vườn già năng suất giảm | Vườn đang sung | Lô B có điểm cộng với người làm nông |
Lô B có vườn tốt hơn nhưng thua ở đường, nước, sổ và địa hình. Nếu người bán lô B lấy giá lô A làm chuẩn, tin sẽ treo rất lâu.
Định giá vườn cây trên đất: đừng cộng như kế toán
Người mua mua đất là chính. Ở nhiều nơi, giá trị vườn chỉ được tính thêm một phần, không phải toàn bộ chi phí đã bỏ ra trồng và chăm.
Vườn đang cho thu hoạch có giá hơn vườn mới trồng. Nhưng chỉ với người định làm nông tiếp. Người mua để xây nhà nghỉ có thể định chặt bớt.
Cây đang lên giá theo thị trường nông sản. Khi một loại nông sản đang được giá, người mua làm nông sẵn lòng trả thêm cho vườn đó. Khi giá nông sản xuống, phần cộng này cũng co lại.
Vườn sâu bệnh, già cỗi. Là điểm trừ thật, vì người mua phải tốn tiền chặt bỏ và trồng lại.
Nhà kho, nhà chòi, hệ thống tưới. Có giá trị sử dụng, nhưng thường được tính thấp. Hệ thống tưới tự động còn tốt là điểm cộng rõ hơn nhà chòi.
Mùa vụ đang dở. Bán giữa vụ thì phải thoả thuận rõ ai thu hoạch vụ này. Ghi vào hợp đồng đặt cọc để khỏi tranh cãi.
Người chăm vườn hiện tại. Nếu có người đang làm thuê hoặc nhận khoán, phải giải quyết xong quan hệ đó trước khi bàn giao, và nói rõ với người mua.
Người bán ở xa: dò giá và tránh bị báo giá thấp
Khi người bán ở xa, người mua tiềm năng đầu tiên thường là người địa phương hoặc môi giới quen biết. Họ có lợi thế thông tin, và đôi khi dùng lợi thế đó: báo rằng đất "khó bán", "đường sắp không làm", "giờ không ai mua đất vườn", rồi đề nghị mua với giá thấp hoặc nhận ký gửi độc quyền dài hạn. Đó là chiêu gieo lo quen thuộc.
Cách tự vệ là có nhiều nguồn thông tin độc lập. Hỏi hai, ba người làm môi giới ở những xã khác nhau, hỏi người đã mua đất gần đó trong vài năm qua, tham khảo cách các tin đất vùng Tà Đùng và quanh đó đang được trình bày, mô tả đường, nước, pháp lý tại danh sách tin đang rao để thấy người bán khác nêu những gì và lô của mình hơn kém ở đâu. Giá trên tin rao vẫn chỉ là giá kỳ vọng, không phải giá chốt.
Nếu có thể, về tận nơi một lần trước khi rao: đi đường vào, xem nguồn nước mùa khô, gặp hàng xóm hai bên, nhờ trích đo hoặc kiểm tra mốc ranh. Một chuyến đi tốn ít hơn nhiều so với việc bán hớ hoặc giữ tin vài năm.
Với tài sản lớn mà thật sự không tự dò được, thuê thẩm định giá độc lập là một lựa chọn hợp lý. Còn mọi việc ký kết, uỷ quyền cho người ở địa phương đứng ra bán thay, nên hỏi luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký, vì giấy uỷ quyền quá rộng là rủi ro lớn với người bán vắng mặt.
Câu hỏi thường gặp
Đất vườn không có thổ cư có bán được không?
Bán được, nhưng tệp người mua hẹp hơn, chủ yếu là người làm nông hoặc mua để giữ. Người mua muốn xây nhà vườn thường chỉ tìm lô có một phần đất ở trên sổ.
Có nên chuyển mục đích sang đất ở trước khi bán để được giá?
Tuỳ trường hợp. Việc chuyển mục đích phải phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phải nộp tiền sử dụng đất và mất thời gian. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã về khả năng trước, rồi tự tính xem phần tăng giá có bù được chi phí không.
Vườn cà phê, sầu riêng đang thu hoạch có được cộng nhiều tiền không?
Có cộng, nhưng thường không bằng chi phí đã bỏ ra, và mức cộng thay đổi theo giá nông sản lúc bán. Người mua để nghỉ dưỡng có khi không trả thêm cho cây.
Người địa phương trả giá thấp, nói đất khó bán thì sao?
Không vội nhận lời. Hỏi thêm vài nguồn độc lập ở các xã khác và người từng mua gần đó. Lời "khó bán" có thể đúng, nhưng cũng có thể là cách để mua rẻ hoặc ôm ký gửi.
Đất vườn ở Lâm Đồng có tách thửa để bán từng phần được không?
Tuỳ diện tích, loại đất và quy định của tỉnh về diện tích tối thiểu, điều kiện tách thửa. Sau sắp xếp hành chính, nên hỏi trực tiếp chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để biết quy định đang áp dụng.
Có cần về tận nơi trước khi rao bán đất vườn không?
Rất nên, ít nhất một lần. Đi đường vào, xem nguồn nước, kiểm tra mốc ranh và nói chuyện với hàng xóm giúp người bán hiểu đúng lô đất và trả lời được người mua.
