Mỗi loại nhà đất có một cách người mua nhìn giá riêng, và người bán nên định giá theo đúng logic đó. Nhà mặt tiền được nhìn qua khả năng kinh doanh, nhà hẻm qua đường vào và độ sâu trong hẻm, căn hộ qua toà nhà, tầng, hướng và tình trạng sổ, đất nền qua pháp lý và hạ tầng, còn đất vườn, đất tỉnh qua đường, nước và phần đất ở trên sổ. Dùng cách tính của loại này áp cho loại kia là cách sai nhanh nhất.
Bài này đi qua từng loại: nên so với gì, yếu tố nào quyết định, và bẫy riêng mà người bán loại đó hay mắc. Phần cuối nói về những tài sản "lai" — nhà cấp bốn trên đất lớn, nhà đang cho thuê, nhà vừa ở vừa buôn bán — vốn khó định giá nhất.
Vì sao không có một công thức chung
Người mua một căn hộ và người mua một mảnh đất vườn là hai kiểu người khác nhau, đi tìm hai thứ khác nhau, và đặt giá theo hai cách khác nhau. Người mua căn hộ so trực tiếp với hàng chục căn tương tự trong cùng toà hoặc toà bên cạnh; người mua đất vườn có khi không tìm được lô nào tương tự để so, nên họ mặc cả theo cảm giác và theo những điểm yếu họ thấy được.
Cách người mua vay tiền cũng khác. Căn hộ có sổ, nhà phố có sổ đầy đủ thường dễ được ngân hàng cho vay; đất vườn, đất chưa có đất ở, nhà chưa hoàn công thì khó hơn hẳn. Tệp người mua cần vay thu hẹp lại, và giá cũng bị kéo theo.
Vì vậy, bước đầu tiên của định giá không phải là tra giá, mà là trả lời câu hỏi: tài sản của mình thuộc loại nào, và người mua loại đó đang nhìn vào những gì. Từ đó mới chọn được căn so sánh đúng và yếu tố điều chỉnh đúng.
Một tài sản có thể thuộc nhiều loại cùng lúc. Một căn nhà mặt tiền cũ trên đất rộng có thể được người này nhìn như nhà để ở, người kia nhìn như mặt bằng kinh doanh, người khác nhìn như đất để xây lại. Định giá cho tài sản kiểu đó phải xem xét từng góc và đoán tệp người mua nào trả cao nhất.
Bảng tra nhanh theo loại tài sản
Tóm tắt những gì người mua mỗi loại soi kỹ nhất và nguồn so sánh tốt nhất cho người bán:
| Loại | Người mua soi kỹ nhất | Nguồn so sánh tốt nhất | Bẫy hay gặp phía người bán |
|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền | Bề ngang, lưu lượng người qua, khả năng cho thuê, lộ giới | Giao dịch cùng tuyến đường, cùng đoạn | Tính theo giá thuê kỳ vọng thay vì giá thuê thật |
| Nhà hẻm | Xe gì vào được, độ sâu, hẻm thông hay cụt, ngập | Căn cùng hẻm hoặc hẻm cùng cỡ gần đó | So với căn đầu hẻm trong khi nhà mình ở sâu |
| Căn hộ chung cư | Sổ, tầng, hướng, view, phí quản lý, tình trạng toà nhà | Căn cùng toà, cùng loại diện tích | Cộng quá nhiều cho nội thất |
| Đất nền khu dân cư | Pháp lý từng lô, hạ tầng, mật độ xây dựng | Lô liền kề, cùng khu | Lấy giá lô góc, lô mặt đường lớn làm chuẩn |
| Đất vườn, đất tỉnh | Đường vào, nước, phần đất ở, khả năng tách thửa | Giao dịch thật gần đó, rất hiếm | Áp giá từng có lúc sốt đất |
| Nhà cấp bốn trên đất lớn | Giá đất, khả năng xây mới, khả năng tách | Đất nền hoặc nhà cùng khu | Cộng giá trị căn nhà cũ mà người mua định đập |
| Nhà đang cho thuê | Hợp đồng thuê, thời hạn, người thuê có chịu đi không | Nhà tương tự không cho thuê, cộng trừ theo hợp đồng | Coi dòng tiền thuê là lý do tăng giá mặc nhiên |
Bảng chỉ là điểm xuất phát. Mỗi tài sản cụ thể có thể có thêm những điểm riêng, nhưng nếu đi đúng hướng từ đầu thì phần còn lại đơn giản hơn nhiều.
Nhà mặt tiền: giá nằm ở khả năng kinh doanh
Bề ngang quan trọng hơn diện tích. Với nhà mặt tiền, mỗi mét ngang là mặt tiền để buôn bán. Hai căn cùng diện tích, căn rộng ngang hơn thường có giá cao hơn rõ.
Đoạn đường cụ thể. Cùng một tuyến, đoạn đông người qua lại, gần chợ, gần ngã tư khác đoạn vắng. So với giao dịch cùng đoạn, không lấy chung cả tuyến.
Có chỗ đỗ xe trước cửa không. Đường có dải phân cách, cấm đỗ, vỉa hè hẹp làm khả năng kinh doanh giảm.
Lộ giới và quy hoạch mở đường. Mặt tiền dễ dính lộ giới hơn; phần dính lộ giới bị người mua tính thấp. Hỏi chính thức trước khi rao.
Giá thuê thật, không phải giá kỳ vọng. Nếu nhà đang cho thuê, người mua sẽ hỏi hợp đồng thật. Nếu không cho thuê, đừng tính giá theo mức thuê "chắc cũng được chừng đó".
Nhà nát vẫn giữ giá. Với mặt tiền ở vị trí tốt, giá chủ yếu ở đất và vị trí. Đừng hạ giá quá nhiều chỉ vì nhà cũ.
Tệp người mua hẹp hơn. Mặt tiền giá cao nên ít người mua đủ sức. Tin có thể cần thời gian lâu hơn, không có nghĩa là giá sai.
Nhà hẻm: giá nằm ở đường vào
Bề rộng hẻm là yếu tố đầu tiên. Xe hơi vào tới cửa hay không là một bậc giá rõ ràng ở thành phố.
Độ sâu trong hẻm. Số lần rẽ từ đường lớn vào. Nhà sâu cần đặt giá phản ánh điều đó.
Hẻm thông, hẻm cụt. Không hẳn cộng hay trừ, nhưng mỗi loại hợp một kiểu người mua.
Ngập khi mưa, triều cường. Người mua kỹ hỏi hàng xóm. Nói thật và tính vào giá.
An ninh, hàng xóm. Hẻm yên, ít người lạ là điểm cộng với gia đình có con nhỏ.
Pháp lý. Nhà hẻm hay có chuyện xây thêm tầng chưa ghi nhận, lấn hẻm. Những thứ này kéo giá xuống và làm người vay ngân hàng ngại.
So trong cùng hẻm. Giá chốt của căn cùng hẻm là nguồn tốt nhất. Các yếu tố cộng trừ chi tiết có ở bài về yếu tố cộng trừ giá nhà hẻm, nhà phố.
Căn hộ chung cư: dễ so nhất nên khó "làm giá" nhất
Người mua so từng căn. Trong một toà có nhiều căn cùng loại đang rao, người mua biết rõ mặt bằng. Đặt cao hơn mà không có lý do rõ thì gần như không ai gọi.
Tình trạng sổ. Căn đã có sổ khác hẳn căn chưa có sổ. Người mua cần vay ngân hàng thường ưu tiên căn đã có sổ.
Tầng, hướng, view. Tầng trung thường được ưa chuộng; hướng mát, view thoáng là điểm cộng; view thẳng vào toà đối diện là điểm trừ.
Căn góc. Thường thoáng hơn, nhiều cửa sổ hơn, được cộng điểm.
Tình trạng toà nhà và ban quản lý. Thang máy hay hỏng, khu chung xuống cấp, tranh chấp quỹ bảo trì làm giá cả toà chịu ảnh hưởng.
Nội thất. Người mua trả thêm cho nội thất ít hơn chủ nhà nghĩ, nhất là nội thất theo gu riêng. Có thể tách giá nội thất ra để người mua tự chọn.
Phí quản lý, chỗ đỗ xe. Người mua tính cả chi phí hằng tháng. Có chỗ đỗ ô tô là điểm cộng rõ.
Tuổi toà nhà. Toà cũ, nhất là đã lâu năm, người mua cân nhắc thêm về sửa chữa và tương lai của toà.
Đất nền khu dân cư: pháp lý từng lô quyết định
Mỗi lô có sổ riêng chưa. Lô đã tách sổ riêng khác hẳn lô còn nằm chung trong một sổ lớn.
Hạ tầng đã hoàn thiện chưa. Đường, điện, nước, thoát nước đã có hay còn trên giấy.
Quy định xây dựng. Mật độ, số tầng, khoảng lùi trong khu ảnh hưởng tới việc người mua xây được gì. Hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương.
Lô góc, lô mặt đường lớn. Thường có giá cao hơn lô trong. Đừng lấy giá lô góc áp cho lô giữa.
Mức độ dân cư hiện hữu. Khu đã có người ở, có hàng quán, trường học dễ bán hơn khu còn trống.
Đất nền từ dự án. Pháp lý dự án, nghĩa vụ của chủ đầu tư, tình trạng cấp sổ cần được kiểm tra; người mua cẩn thận sẽ hỏi rất kỹ.
Thời điểm bán. Đất nền là loại hay biến động theo đợt. Giá rao lúc sốt không còn là chuẩn khi thị trường đã nguội.
Đất vườn, đất nông nghiệp, đất tỉnh xa
Đất vườn và đất ở tỉnh xa là loại khó định giá nhất vì giao dịch thưa và hai lô liền kề có thể khác nhau rất nhiều. Đường vào, nguồn nước, phần đất ở trên sổ, khả năng tách thửa và địa hình là những thứ người mua trả tiền cho; vườn cây trên đất có giá trị, nhưng thường được cộng ít hơn chi phí người bán đã bỏ ra.
Người bán ở xa còn có thêm nguy cơ bị báo giá thấp từ người trung gian. Cách tự vệ là có nhiều nguồn thông tin độc lập, về tận nơi ít nhất một lần, và cân nhắc thẩm định độc lập với tài sản lớn. Phân tích chi tiết cho vùng Lâm Đồng mới có ở bài định giá đất vườn ở Lâm Đồng khi ít giao dịch.
Một điểm hay bị quên: đất nông nghiệp có những điều kiện riêng về người được nhận chuyển nhượng và diện tích được tách. Trước khi hứa với người mua bất cứ điều gì về tách thửa hay chuyển mục đích, hãy hỏi văn phòng hoặc chi nhánh đăng ký đất đai nơi có đất. Lời hứa sai ở điểm này có thể làm đổ giao dịch ngay ở bước công chứng.
Cũng nên chuẩn bị tâm lý về thời gian. Đất vườn ít người mua hơn nhà phố, nên tin có thể treo lâu hơn mà không có nghĩa là giá sai. Phân biệt "lâu vì thị trường hẹp" với "lâu vì giá cao" dựa vào phản hồi: có người hỏi, có người đến xem nhưng chưa ai chốt khác hẳn không ai hỏi.
Những tài sản "lai": khó định giá nhất
Nhà cấp bốn trên đất lớn trong nội thành là ví dụ điển hình. Người mua để ở thấy nhà cũ, chê; người mua để xây lại chỉ tính giá đất và trừ chi phí phá dỡ; người mua có ý tách thửa tính theo số lô có thể tách. Ba người, ba mức giá. Người bán nên xác định tệp người mua nào trả cao nhất cho tài sản của mình và định giá theo logic của tệp đó, đồng thời kiểm tra khả năng tách thửa thật trước khi dùng nó làm lý lẽ.
Nhà đang cho thuê có thể là điểm cộng với người mua để đầu tư, nhưng điểm trừ với người mua để ở ngay. Hợp đồng thuê còn dài, người thuê không muốn đi, hoặc giá thuê thấp hơn thị trường đều ảnh hưởng tới giá. Người bán cần đọc kỹ hợp đồng thuê, biết rõ điều khoản khi bán nhà, và hỏi luật sư nếu không chắc quyền của người thuê.
Nhà vừa ở vừa buôn bán — tầng trệt làm cửa hàng, tầng trên để ở — được người mua đánh giá theo cả hai mặt. Nếu cửa hàng đang kinh doanh tốt, đừng nhầm lẫn giá trị của việc kinh doanh với giá trị của căn nhà; người mua mua nhà, không mua lại công việc kinh doanh của mình trừ khi hai bên thoả thuận riêng.
Với những tài sản này, nếu sau khi tự xem xét vẫn thấy các con số rời rạc quá, đó là lúc hợp lý để thuê thẩm định giá độc lập hoặc hỏi ý kiến vài môi giới chuyên loại tài sản đó.
Áp dụng: định giá một căn hộ hai phòng ngủ
Ví dụ minh hoạ cách áp logic riêng của căn hộ, không có số liệu thật:
- Liệt kê căn cùng toà, cùng loại diện tích. Tìm các căn hai phòng ngủ trong cùng toà đã bán gần đây hoặc đang rao.
- Phân loại theo tình trạng sổ. Tách căn đã có sổ và căn chưa có sổ thành hai nhóm riêng.
- Ghi tầng, hướng, view từng căn. Đặt căn mình vào đúng vị trí: tầng cao hơn hay thấp hơn, hướng tốt hơn hay kém hơn.
- Tách riêng nội thất. Định giá căn hộ không nội thất trước, sau đó mới tính nội thất như một phần thêm có thể thương lượng.
- Xem lại tình trạng toà nhà. Nếu toà đang có vấn đề về quản lý, thang máy, chỗ đỗ xe, chấp nhận rằng giá cả toà bị ảnh hưởng.
- Đặt giá chào với biên hẹp. Vì người mua so được từng căn, biên đàm phán nên hẹp hơn nhà phố. Cách tính biên có ở bài chừa biên đàm phán.
Cách làm tương tự với các loại tài sản khác, chỉ thay đổi danh sách yếu tố cần ghi và nguồn so sánh cần tìm.
Sai lầm hay gặp theo từng loại
Mặt tiền: tính theo giá thuê tưởng tượng. Người mua chỉ tin hợp đồng thuê thật.
Nhà hẻm: so với căn đầu hẻm. Trong khi nhà mình sâu hơn hai, ba lần rẽ.
Căn hộ: cộng đủ tiền nội thất. Người mua có gu riêng và có khi muốn căn trống.
Đất nền: lấy giá lô góc làm chuẩn. Lô giữa thường thấp hơn.
Đất vườn: dùng giá lúc sốt đất. Giá rao từng có không phải giá người mua trả bây giờ.
Nhà cấp bốn trên đất lớn: cộng giá trị căn nhà. Người mua định xây lại sẽ trừ chi phí phá dỡ chứ không cộng.
Nhà cho thuê: coi dòng tiền là điểm cộng mặc nhiên. Người mua để ở có thể thấy đó là phiền phức.
Mọi loại: hứa điều chưa kiểm tra. Hứa tách thửa, hứa xây thêm tầng, hứa chuyển mục đích khi chưa hỏi cơ quan có thẩm quyền là đầu mối đổ giao dịch và tranh chấp.
Khi nào hỏi người có chuyên môn hoặc cơ quan có thẩm quyền
Quy hoạch, lộ giới, tách thửa. Hỏi UBND xã, phường hoặc văn phòng, chi nhánh đăng ký đất đai nơi có đất.
Quy định xây dựng trong khu. Hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương về mật độ, số tầng được phép.
Kết cấu nhà cũ. Mời kỹ sư xây dựng xem trước khi định giá phần nhà.
Tài sản khó so hoặc giá trị lớn. Thuê doanh nghiệp thẩm định giá có chức năng.
Hợp đồng thuê đang có hiệu lực. Hỏi luật sư về quyền của người thuê khi nhà được bán.
Thuế và nghĩa vụ tài chính. Hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng về căn cứ tính và trường hợp miễn.
Pháp lý dự án với đất nền, căn hộ. Hỏi luật sư hoặc cơ quan quản lý nhà ở, đất đai để biết tình trạng thật của dự án.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ chung cư có nên chừa biên đàm phán rộng như nhà phố không?
Thường không. Người mua căn hộ so trực tiếp với nhiều căn tương tự trong cùng toà, nên giá chào cao hơn mặt bằng nhiều sẽ ít người gọi. Biên hẹp và giá đúng thường bán nhanh hơn.
Nhà mặt tiền cũ nát có bị mất giá nhiều không?
Ở vị trí tốt, giá mặt tiền chủ yếu nằm ở đất và khả năng kinh doanh, nên nhà cũ không làm mất giá nhiều như người ta nghĩ. Người mua có thể định xây lại và tính chi phí đó vào.
Đất nền chưa tách sổ riêng có bán được không?
Có thể bán nhưng tệp người mua hẹp hơn và giá thường thấp hơn lô đã có sổ riêng. Người bán nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai về khả năng tách sổ trước khi rao.
Nhà đang cho thuê có nên chấm dứt hợp đồng trước khi bán?
Tuỳ tệp người mua nhắm tới và điều khoản hợp đồng thuê. Chấm dứt trước hạn có thể phải bồi thường; nên đọc kỹ hợp đồng và hỏi luật sư trước khi quyết định.
Nội thất căn hộ có nên tính vào giá bán?
Có thể tính, nhưng người mua thường trả cho nội thất ít hơn chủ nhà nghĩ. Cách linh hoạt là định giá căn hộ không nội thất, rồi để nội thất thành một phần thương lượng riêng.
Nhà cấp bốn trên đất lớn định giá theo đất hay theo nhà?
Phần lớn người mua tính theo đất và khả năng xây mới hoặc tách thửa, coi căn nhà cũ là chi phí phá dỡ. Kiểm tra khả năng tách thửa thật trước khi dùng nó làm lý lẽ về giá.
