Bàn giao nhà sau khi bán gồm sáu việc theo thứ tự: nhận đủ đợt tiền gắn với bàn giao, cùng người mua đi một vòng và lập biên bản ghi hiện trạng cùng danh sách đồ để lại, chốt chỉ số điện nước, thanh toán các khoản tới ngày giao, xử lý đăng ký cư trú, rồi giao chìa khoá. Khi mọi nghĩa vụ đã xong, hai bên nên ký một văn bản xác nhận đã hoàn tất.
Bàn giao là bước cuối, và cũng là bước người bán hay chủ quan nhất vì nghĩ "bán rồi". Nhưng chính ở bước này lại hay có tranh cãi: người mua chê thấm, đòi trừ tiền đợt cuối; cái máy lạnh không biết có được để lại không; hoá đơn điện tháng trước ai trả; người nhà còn đăng ký cư trú tại địa chỉ cũ. Một tờ biên bản đúng cách khép lại hết những chuyện đó.
Trình tự một buổi bàn giao
Hẹn một buổi đủ thời gian, ban ngày, có đủ người hai bên:
- Kiểm đợt tiền gắn với bàn giao. Mở ứng dụng ngân hàng của mình, thấy tiền về rồi mới bắt đầu bàn giao.
- Cùng đi một vòng căn nhà. Bật thử đèn, quạt, máy lạnh để lại, mở vòi nước, xả bồn cầu, đóng mở cửa, khoá.
- Ghi hiện trạng vào biên bản. Phòng nào có gì, khuyết tật đã biết đã nêu trong hợp đồng, những gì đã sửa theo thoả thuận.
- Đối chiếu danh sách đồ để lại. Từng món theo hợp đồng; món nào thay đổi thì ghi rõ.
- Chốt chỉ số đồng hồ điện, nước. Chụp ảnh đồng hồ, ghi số vào biên bản.
- Giao chìa khoá, thẻ, điều khiển. Đếm số lượng, ghi vào biên bản; giao cả mã khoá điện tử, mật khẩu camera, wifi nếu để lại thiết bị.
- Hai bên ký biên bản. Mỗi bên giữ một bản.
Biên bản bàn giao nên có những gì
Thông tin hai bên, địa chỉ nhà, căn cứ hợp đồng. Ghi số, ngày của hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
Ngày giờ bàn giao. Từ thời điểm này, việc trông coi, rủi ro với căn nhà chuyển sang người mua theo thoả thuận.
Hiện trạng nhà. Tổng quát và từng khu vực; có thể kèm ảnh chụp ngày bàn giao.
Danh sách đồ để lại. Tên món, số lượng, tình trạng.
Chỉ số điện nước. Kèm ảnh chụp đồng hồ.
Số chìa khoá, thẻ, thiết bị điều khiển. Đếm rõ.
Các khoản còn lại của mỗi bên. Ví dụ: người bán còn phải chuyển đăng ký cư trú trước ngày nào; người mua còn đợt tiền nào.
Xác nhận người mua đã nhận nhà đúng thoả thuận. Câu này khép lại chuyện "chê dồn" sau khi đã nhận nhà.
Điện, nước, internet và các khoản chi phí tới ngày giao
Chỉ số điện nước chốt trong biên bản là cơ sở chia tiền: phần trước ngày giao người bán trả, phần sau người mua trả, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Thanh toán hết hoá đơn kỳ gần nhất trước ngày bàn giao, phần lẻ tới ngày giao thì tính theo chỉ số đã chốt.
Hợp đồng mua điện, nước, internet đang đứng tên người bán. Người mua thường sẽ làm thủ tục chuyển tên với đơn vị cung cấp, cần hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng; người bán phối hợp ký giấy tờ nếu được yêu cầu. Dịch vụ internet, truyền hình đứng tên mình thì mình chủ động chấm dứt hoặc chuyển.
Với căn hộ chung cư, còn có phí quản lý, phí gửi xe, thẻ thang máy. Báo ban quản lý tòa nhà về việc chuyển chủ, thanh toán phí tới ngày giao, và bàn giao thẻ cho người mua theo quy trình của tòa nhà.
Thuế đất phi nông nghiệp hằng năm và các khoản khác liên quan tới thửa đất: hai bên thoả thuận ai chịu phần năm đang giao. Kiểm xem có khoản nào còn nợ không trước khi bàn giao.
Đăng ký cư trú và những việc "dọn dẹp" giấy tờ
Chuyển đăng ký thường trú, tạm trú. Người đang đăng ký cư trú tại địa chỉ nhà đã bán nên làm thủ tục đăng ký tại chỗ ở mới; hỏi công an xã, phường về thủ tục.
Thông báo đổi địa chỉ với ngân hàng, nơi làm việc, trường học. Để thư từ không còn gửi về nhà cũ.
Đổi địa chỉ nhận hàng, nhận hoá đơn. Các ứng dụng mua sắm, dịch vụ giao hàng, hoá đơn điện tử.
Gỡ thông tin cá nhân trên thiết bị để lại. Camera, khoá điện tử, bộ phát wifi, thiết bị nhà thông minh: đặt lại về mặc định hoặc chuyển quyền quản trị.
Thu dọn giấy tờ cũ. Kiểm tủ, gác lửng, kho: giấy tờ cá nhân bỏ quên là thông tin của mình nằm trong nhà người khác.
Báo hàng xóm, tổ dân phố. Một lời chào khi chuyển đi giúp người mua dễ hoà nhập, và tránh hiểu lầm khi có người lạ dọn vào.
Giữ lại một bộ bản sao toàn bộ hồ sơ bán nhà. Hợp đồng, biên nhận tiền, biên bản bàn giao, chứng từ thuế: giữ trong nhiều năm.
Khi người mua chê nhà lúc nhận và đòi trừ tiền
Đây là tình huống hay gặp nhất ở buổi bàn giao, nhất là khi đợt tiền cuối còn chưa trả. Người mua đi một vòng, chỉ ra vết thấm, vết nứt, cánh cửa kẹt, và đề nghị trừ một khoản vào đợt cuối.
Cách xử lý phụ thuộc vào những gì đã ghi. Nếu hợp đồng ghi nhà bàn giao theo hiện trạng lúc ký và khuyết tật đó đã có từ lúc người mua xem, thì người mua đã chấp nhận. Nếu đó là hư hỏng phát sinh sau khi ký, do người bán gây ra trong lúc ở lại, thì người bán nên sửa hoặc thương lượng một khoản hợp lý.
Nếu đó là khuyết tật người bán đã biết mà không nói, vị thế của người bán yếu đi rất nhiều; đây là lý do mọi khuyết tật đã biết phải được ghi vào giấy cọc và hợp đồng từ đầu.
Không nên giữ chìa khoá để ép người mua trả đủ khi tranh cãi chỉ là chuyện nhỏ, và cũng không nên giao chìa khi đợt tiền đã thoả thuận chưa về. Tranh cãi lớn, số tiền lớn, thì dừng lại và hỏi luật sư trước khi làm bước tiếp.
Văn bản xác nhận hoàn tất: khép lại thương vụ
Khi nào lập. Khi người bán đã nhận đủ tiền, người mua đã nhận nhà, các nghĩa vụ về thuế phí, giấy tờ đã xong hoặc đã rõ ai làm.
Nội dung chính. Hai bên xác nhận đã thực hiện xong các nghĩa vụ theo hợp đồng, không còn yêu cầu gì với nhau, trừ những việc ghi rõ còn lại.
Ghi rõ việc còn treo nếu có. Ví dụ hồ sơ sang tên đang được giải quyết; người mua sẽ gửi bản chụp kết quả khi có.
Ký và mỗi bên giữ một bản. Không cần phức tạp; nếu băn khoăn về nội dung, nhờ luật sư xem.
Trả lại giấy tờ không còn cần. Biên nhận đặt cọc gốc, giấy tờ của bên kia mình đang giữ.
Lưu toàn bộ hồ sơ. Để đối chiếu nếu sau này có câu hỏi từ cơ quan thuế hay từ người mua.
Cập nhật cho người cùng đứng tên. Gửi bản sao cho vợ chồng, anh chị em đồng sở hữu để mọi người biết thương vụ đã khép lại.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà xong có cần lập biên bản bàn giao không?
Không có gì bắt buộc về hình thức, nhưng rất nên lập. Biên bản ghi hiện trạng, đồ để lại, chỉ số điện nước và xác nhận người mua đã nhận nhà là cách khép lại các tranh cãi hay gặp.
Nên giao chìa khoá trước hay sau khi nhận đủ tiền?
Giao sau khi nhận đợt tiền đã thoả thuận gắn với bàn giao, và tự kiểm số dư trong tài khoản trước. Người mua đã vào ở thì mọi tranh cãi về tiền sau đó đều bất lợi cho người bán.
Bán nhà rồi có phải chuyển hộ khẩu đi không?
Từ khi bỏ sổ hộ khẩu giấy, việc cư trú được quản lý theo đăng ký cư trú. Người đang đăng ký tại địa chỉ đã bán nên làm thủ tục đăng ký tại nơi ở mới; hỏi công an xã, phường để được hướng dẫn.
Ai trả tiền điện nước tháng bàn giao?
Thông thường chia theo chỉ số chốt ngày bàn giao: phần trước người bán trả, phần sau người mua trả, trừ khi có thoả thuận khác. Ghi chỉ số vào biên bản kèm ảnh chụp.
Người mua nhận nhà rồi mới phát hiện hư hỏng thì sao?
Tuỳ hư hỏng đó đã được ghi nhận lúc bàn giao hay chưa, có phải khuyết tật người bán biết mà không nói hay không. Biên bản bàn giao rõ ràng giúp giải quyết; tranh chấp lớn nên hỏi luật sư.
Có cần thanh lý hợp đồng mua bán nhà không?
Không phải lúc nào cũng có thủ tục riêng, nhưng một văn bản xác nhận hai bên đã hoàn tất nghĩa vụ giúp khép lại thương vụ rõ ràng. Nếu băn khoăn về nội dung, nhờ luật sư xem.
