Ghi giá thấp hơn giá thật trong hợp đồng công chứng hiếm khi giúp người bán đỡ được bao nhiêu: cơ quan thuế lấy giá nào cao hơn giữa hợp đồng và bảng giá đất của tỉnh, mà bảng giá ở nhiều nơi đã được nâng lên gần thị trường. Thứ người bán chắc chắn nhận về là rủi ro: bị truy thu và phạt nếu bị phát hiện, và nhất là khó đòi phần tiền chênh nằm ngoài hợp đồng.
Lời đề nghị ghi thấp gần như luôn đến từ phía người mua hoặc người môi giới muốn chốt nhanh, kèm câu quen thuộc "ai cũng làm vậy". Bài này nói thẳng ai được lợi, rủi ro của người bán nằm ở đâu, và cách từ chối mà không mất khách.
Ai thật sự được lợi khi ghi giá thấp?
Hãy nhìn vào các khoản tính theo giá hợp đồng. Thuế thu nhập của người bán tính trên giá chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ của người mua cũng tính theo giá trị tài sản ghi nhận. Phí công chứng thường tính theo giá trị hợp đồng. Ghi thấp thì cả ba nhẹ đi — nhưng hai trong ba là tiền người mua vẫn phải trả, và trong thương vụ giá net thì cả ba đều là tiền của người mua.
Tức là trong rất nhiều trường hợp, người được lợi chính là người mua. Người bán chỉ được lợi nếu mình tự chịu thuế thu nhập, và chỉ khi giá hợp đồng ghi thấp vẫn còn cao hơn bảng giá đất — nếu không, cơ quan thuế vẫn tính theo bảng giá và người bán không đỡ thêm đồng nào.
Người mua còn một lợi ích ít khi nói ra: giá vốn ghi thấp có thể giúp họ về sau, khi chính họ là người bán. Còn môi giới thì muốn chốt cho nhanh, đỡ một vòng giằng co về thuế phí.
Khi hiểu ai được lợi, người bán đàm phán dễ hơn: thay vì cãi chuyện đúng sai, mình chỉ cần nói "phần lợi chủ yếu là của anh chị, còn rủi ro thì em ôm, nên em không làm".
Rủi ro người bán gánh khi ghi giá thấp
Bị ấn định thuế và truy thu. Khi có căn cứ cho thấy giá khai không phù hợp, cơ quan thuế có quyền xác định lại giá tính thuế; người bán là người nộp thuế theo luật nên là người bị truy.
Bị phạt về khai sai. Truy thu thường kèm tiền chậm nộp và tiền phạt; mức cụ thể theo quy định xử phạt hiện hành, không nhỏ.
Phần tiền chênh rơi vào giấy tay. Người mua trả đủ số trên hợp đồng công chứng rồi chần chừ phần ngoài; người bán đòi thì vướng chính câu hỏi vì sao hai giá khác nhau.
Bị nắm thóp. Người mua giữ giấy tay chênh lệch có thể dùng nó để ép bớt, vì người bán sợ bị tố cáo khai sai.
Hợp đồng bị huỷ thì hoàn tiền theo số nào. Khi giao dịch đổ vỡ và phải hoàn trả, việc chứng minh mình đã nhận bao nhiêu thành cuộc chiến bằng chứng, rất dễ bất lợi cho cả hai.
Dòng tiền không khớp hợp đồng. Người mua chuyển khoản số lớn hơn giá hợp đồng thì dấu vết ngân hàng tự nói lên giá thật.
Không đỡ được gì vì bảng giá. Ở vị trí bảng giá đã cao, ghi thấp chỉ đổi lấy rủi ro, không đổi lấy tiền.
Uy tín với người mua sau. Ở xóm nhỏ, thị trường đất tỉnh, chuyện "nhà đó ghi giá hai giá" truyền nhanh; người mua sau dè chừng.
Người môi giới không chịu trách nhiệm. Người khuyên ghi thấp không đứng tên trên tờ khai, không bị truy thu, không ra toà thay mình.
Tình huống: hợp đồng ghi thấp, phần chênh trả "sau khi sang tên"
Một người bán đất vườn đồng ý ghi giá thấp theo đề nghị của người mua, với thoả thuận miệng cộng một tờ giấy viết tay: phần chênh sẽ trả sau khi người mua nhận sổ mới. Hợp đồng công chứng ghi số nhỏ, người mua chuyển đúng số đó, thuế nộp theo số đó.
Nhận sổ xong, người mua bắt đầu viện cớ: đất đo lại thiếu, có cây chết, đường vào hẹp hơn nói. Phần chênh được đề nghị "bớt" một nửa. Người bán muốn kiện thì phải đem tờ giấy tay ra, tức là tự thừa nhận hợp đồng công chứng ghi sai giá — mở ra chuyện thuế, phạt, và cuộc tranh luận hợp đồng nào mới là thật.
Không ít người bán trong tình huống này chọn im lặng nhận thiệt. Không phải vì họ sai về lý, mà vì cái giá để đòi quá cao. Đó là bản chất của "giá hai giá": nó trao cho người mua đòn bẩy ngay lúc người bán đã hết đòn bẩy.
Câu chuyện này có nhiều phiên bản, khác nhau ở tài sản, giống nhau ở kết cục. Nếu buộc phải bán nhanh, giảm giá thật trên hợp đồng còn an toàn hơn ghi giá giả.
Từ chối ghi thấp mà vẫn giữ được khách
Nói về rủi ro, đừng nói đạo lý. Người mua ít nghe giảng nhưng hiểu ngay câu "em là người đứng tên tờ khai, em không ôm rủi ro truy thu được".
Đưa con số bảng giá. Nếu bảng giá đã sát giá thật, cho người mua thấy ghi thấp gần như không đỡ được gì.
Đổi sang chia thuế phí. Thay vì ghi thấp, đề nghị hai bên chia một phần thuế phí; người mua đỡ tiền thật mà không ai phải ký giấy giả.
Giảm giá thật một ít nếu cần chốt. Một khoản nhượng ghi rõ trên hợp đồng tốt hơn một khoản chênh treo ngoài giấy tay.
Ghi sẵn trong tin rao. "Công chứng đúng giá" là câu sàng lọc khách ngay từ đầu, đỡ mất buổi xem nhà với người chỉ tìm chỗ ghi thấp.
Báo trước với môi giới. Nói rõ điều kiện này khi ký dịch vụ để môi giới không hứa với khách điều mình không làm.
Giữ thanh toán qua ngân hàng đúng số hợp đồng. Dòng tiền khớp hợp đồng là bằng chứng tốt nhất cho cả hai nếu sau này có tranh chấp.
Hỏi công chứng viên khi bị ép. Công chứng viên giải thích rủi ro cho cả hai bên, người mua thường dịu đi khi nghe từ người thứ ba.
Khi nào nên hỏi luật sư trước khi ký
Nếu đã lỡ ký hợp đồng đặt cọc có ghi một giá công chứng khác giá thật, hãy hỏi luật sư trước khi tới phòng công chứng. Có thể còn kịp điều chỉnh bằng một phụ lục ghi đúng giá, thay vì để sai lệch đi vào hồ sơ thuế.
Nếu giao dịch đã xong và phần chênh chưa được trả, luật sư sẽ giúp cân nhắc giữa việc đòi và rủi ro phát sinh; đừng tự mang giấy tay đi đối chất.
Nếu cơ quan thuế đã có thông báo kiểm tra lại giá, việc cần làm là chuẩn bị hồ sơ trung thực và nhờ người có chuyên môn thuế đi cùng, không phải tìm cách giải thích cho khớp con số đã khai.
Trong cả ba ca, thời điểm hỏi càng sớm thì lựa chọn càng nhiều. Hỏi sau khi mọi thứ đã ký thì lựa chọn chỉ còn là thiệt ít hay thiệt nhiều.
Câu hỏi thường gặp
Ghi giá thấp hơn bảng giá đất thì thuế tính theo giá nào?
Cơ quan thuế lấy giá cao hơn giữa giá hợp đồng và giá theo bảng giá của UBND tỉnh. Ghi thấp hơn bảng giá chỉ làm hồ sơ trông bất thường mà không giảm được thuế.
Người mua đề nghị ghi thấp thì có phải người mua cũng chịu trách nhiệm không?
Cả hai bên ký một hợp đồng không đúng thực tế đều có rủi ro, nhưng thuế thu nhập là nghĩa vụ của người bán nên người bán đứng mũi chịu sào khi bị truy thu.
Giấy tay ghi phần tiền chênh có giá trị pháp lý không?
Giá trị của nó khi tranh chấp phụ thuộc vào cách toà án đánh giá giao dịch thật giữa hai bên, và việc đưa nó ra đồng nghĩa với thừa nhận hợp đồng công chứng ghi sai giá. Hỏi luật sư trước khi dùng.
Ghi đúng giá mà bị cơ quan thuế kiểm tra thì sao?
Khi giá hợp đồng đúng thực tế và dòng tiền khớp, người bán chỉ cần xuất trình chứng từ. Đó là lợi thế lớn nhất của việc ghi đúng giá.
Có cách hợp pháp nào để giảm thuế khi bán nhà không?
Cách hợp pháp là kiểm tra mình có thuộc diện miễn hay không, khai đúng loại đất và vị trí để không bị tính cao hơn thực tế, và thoả thuận chia thuế phí rõ ràng với người mua. Ngoài ra, hỏi cơ quan thuế hoặc kế toán về trường hợp riêng của mình.
Đã lỡ ghi giá thấp trong hợp đồng đặt cọc thì làm gì?
Trước khi công chứng, đề nghị bên mua ký phụ lục ghi đúng giá và nhờ công chứng viên giải thích rủi ro cho cả hai. Nếu bên mua không chịu, hỏi luật sư về hướng xử lý hợp đồng đặt cọc.
