Một tin rao hoàn chỉnh nên được làm như một gói, không phải từng mảnh rời: một buổi chụp ảnh và quay video có kế hoạch, một bản nội dung gốc thống nhất mọi con số, rồi từ đó cắt ra phiên bản phù hợp cho từng kênh đăng. Sau khi đăng, phải có người trực điện thoại, ghi lại từng cuộc gọi, và khi có thay đổi thì sửa đồng loạt mọi nơi.
Phần lớn tin rao kém không phải vì chủ nhà thiếu khả năng, mà vì làm vội và làm rời rạc: chụp vài tấm lúc tiện, viết vài dòng lúc rảnh, đăng chỗ này một kiểu chỗ kia một kiểu. Người mua so các tin với nhau thấy lệch, và nghi ngờ. Bài này gom mọi bước thành một quy trình khoảng một tuần, từ chuẩn bị buổi chụp tới hai tuần đầu sau khi đăng.
Các kỹ thuật chi tiết — chụp ảnh, quay video, viết tiêu đề, viết nội dung — đã có bài riêng. Bài này nói chuyện ghép chúng lại cho đúng thứ tự.
Vì sao làm tin rao nên làm một lần cho trọn?
Một buổi chụp có chuẩn bị cho ra bộ ảnh dùng được suốt thời gian rao. Chụp lắt nhắt nhiều lần thì ảnh lệch màu, lệch ánh sáng, có tấm nhà đã dọn có tấm chưa, người mua nhìn vào thấy chắp vá. Nhà đã dọn xong, đèn bật đủ, trời đẹp — một buổi như vậy hiếm khi có lại dễ dàng, nên tận dụng chụp và quay cùng lúc.
Bản nội dung gốc là chỗ khoá các con số: diện tích theo giấy tờ, số tầng, số phòng, giá chào, tình trạng pháp lý. Mọi phiên bản tin trên mọi kênh đều lấy từ đây. Không có bản gốc, người bán sẽ gõ lại mỗi lần đăng và gần như chắc chắn có chỗ lệch. Người mua thấy hai tin cùng một nhà mà diện tích khác nhau sẽ nghĩ hoặc chủ cẩu thả, hoặc có môi giới ôm hàng nâng giá.
Việc trực điện thoại cũng cần chuẩn bị như một phần của tin. Vài ngày đầu sau khi đăng là lúc nhiều cuộc gọi nhất. Ai nghe máy, trả lời những câu nào, hẹn xem vào giờ nào — chuẩn bị trước thì không bị cuốn theo từng cuộc gọi.
Cuối cùng, làm trọn một lần còn giúp người bán có cái nhìn rõ về chính căn nhà của mình: viết được nội dung mạch lạc nghĩa là đã nắm được điểm mạnh, điểm yếu, giấy tờ. Điều đó có ích cho mọi bước sau, từ dẫn khách tới đàm phán.
Chuẩn bị và thực hiện buổi chụp
Buổi chụp nên rơi vào ngày nhà đã dọn xong, sửa xong, và thời tiết dự báo tốt. Cả ảnh và video làm cùng một buổi.
- Bước 1. Chọn ngày và khung giờ. Theo hướng nhà: hướng đông chụp buổi sáng, hướng tây chụp đầu giờ chiều. Có ngày dự phòng nếu trời xấu.
- Bước 2. Lên danh sách cảnh. Ghi ra giấy từng ảnh cần có theo lộ trình đi xem, đánh dấu khi chụp xong.
- Bước 3. Dọn lần cuối và bật đèn. Kéo rèm, bật mọi đèn, cất đồ cá nhân, lau ống kính.
- Bước 4. Chụp ảnh trước, quay video sau. Chụp ảnh cần đứng yên nhiều góc; quay video cần đi một mạch. Làm ảnh trước để biết góc đẹp, rồi quay theo lộ trình. Cách chụp chi tiết có trong bài chụp ảnh nhà để bán bằng điện thoại, cách quay trong bài quay video dẫn xem nhà.
- Bước 5. Chụp mặt tiền và đường đi. Thường để cuối buổi vì phải chờ lúc đường vắng xe.
- Bước 6. Với đất lớn, đất vườn, sắp xếp flycam cùng ngày. Chỉ khi đã nắm rõ quy định bay hoặc đã thuê người có kinh nghiệm.
- Bước 7. Xem lại ngay tại chỗ. Mở ảnh trên màn hình lớn hơn nếu có thể. Thiếu cảnh, ảnh nhoè thì chụp lại khi nhà còn đang gọn.
Sau buổi chụp, sao lưu toàn bộ file gốc ra một chỗ an toàn ngay trong ngày. Mất điện thoại là mất cả buổi chuẩn bị.
Chọn ảnh bìa và sắp thứ tự ảnh
Ảnh bìa là ảnh quyết định có được bấm vào hay không. Chọn ảnh sáng nhất, rõ nhất, thể hiện đúng loại tài sản.
Nhà phố: thường là mặt tiền. Trừ khi mặt tiền bị che nhiều; khi đó chọn phòng khách đẹp nhất.
Căn hộ: phòng khách nhìn ra ban công. Thấy được ánh sáng và chiều sâu.
Đất: toàn cảnh lô đất nhìn từ đường hoặc từ trên cao. Người mua đất cần thấy hình dạng trước tiên.
Sắp các ảnh còn lại theo lộ trình đi xem. Từ ngoài vào trong, từ dưới lên trên.
Đưa ảnh điểm yếu vào đúng vị trí, không dồn cuối. Ảnh hẻm đặt sau ảnh mặt tiền; người mua thấy hợp lý hơn là thấy nó bị giấu ở cuối.
Bỏ ảnh trùng lặp. Mỗi không gian một hai ảnh tốt nhất.
Kiểm tra ảnh không lộ thông tin cá nhân. Giấy tờ, ảnh gia đình, biển số xe, mặt người nhà.
Bản nội dung gốc: viết một lần, dùng nhiều nơi
Bản nội dung gốc là một văn bản lưu trên máy hoặc điện thoại, có đầy đủ mọi thông tin của căn nhà theo khung cố định: tóm tắt, vị trí, diện tích, kết cấu, công năng, pháp lý, điểm cộng, điểm cần lưu ý, giá, liên hệ. Cách viết từng phần cho trung thực mà vẫn hút người xem đã có trong bài viết nội dung tin rao trung thực.
Kèm theo bản gốc là vài tiêu đề viết sẵn, mỗi tiêu đề nhấn một điểm khác biệt khác nhau. Khi đăng nhiều nơi hoặc khi làm mới tin sau một thời gian, có sẵn tiêu đề để thay, không phải nghĩ lại từ đầu. Công thức tiêu đề có trong bài viết tiêu đề tin rao bán nhà đất.
Mọi con số trong bản gốc phải đối chiếu với giấy tờ. Diện tích ghi theo giấy chứng nhận; nếu thực tế khác, ghi cả hai và giải thích. Giá chào ghi một con số, không ghi “khoảng”.
Bản gốc cũng là nơi ghi lịch sử: ngày đăng, nơi đăng, ngày đổi giá, ngày đổi ảnh. Sau vài tuần, nhìn lại sẽ biết thay đổi nào có tác dụng.
Đóng gói cho từng kênh đăng
Mỗi kênh có thói quen đọc khác nhau. Bảng dưới gợi ý phiên bản cho từng loại kênh, tất cả lấy từ một bản gốc.
| Kênh | Ảnh | Video | Nội dung | Lưu ý |
|---|---|---|---|---|
| Trang rao vặt bất động sản | Bộ đầy đủ, theo lộ trình | Bản ngang đầy đủ nếu trang cho đăng | Bản gốc gần như nguyên vẹn | Điền đúng các ô lọc: loại nhà, diện tích, giá, pháp lý |
| Trang cá nhân mạng xã hội | Năm sáu ảnh đẹp nhất | Video ngắn dọc | Tóm tắt, mời nhắn tin để nhận thông tin đầy đủ | Người quen chia sẻ thường hiệu quả hơn quảng cáo |
| Nhóm cộng đồng khu vực | Vài ảnh chính | Tuỳ nội quy nhóm | Tóm tắt ngắn, đúng nội quy nhóm | Đọc nội quy trước, nhiều nhóm cấm tin bất động sản |
| Gửi riêng người mua quan tâm | Bộ đầy đủ, file chất lượng cao | Bản đầy đủ | Bản gốc | Có thể gọi video dẫn xem trực tiếp |
| Bảng rao tại nhà | Không có | Không có | Vài chữ và số điện thoại | Nên dùng số riêng cho việc bán |
| Gửi môi giới, ký gửi | Bộ đầy đủ | Bản đầy đủ | Bản gốc | Yêu cầu họ dùng đúng số liệu, đúng giá |
Khi nhờ môi giới đăng giúp, nên xem lại tin họ đăng. Tin của môi giới lệch giá, lệch diện tích so với bản gốc là chuyện phải hỏi ngay.
Hai tình huống ví dụ
Chủ nhà tự bán một căn nhà phố trong hẻm. Chủ nhà dọn nhà xong, chọn một sáng thứ bảy có nắng, nhờ con gái chụp và quay. Hai cha con đi một vòng trước để lên danh sách cảnh, chụp ảnh trong nhà buổi sáng, quay video ngay sau đó, và chờ tới trưa khi hẻm vắng mới chụp mặt tiền. Tối hôm đó, cả nhà ngồi chọn ảnh, viết bản gốc, viết ba tiêu đề. Hôm sau đăng lên một trang rao vặt và trang cá nhân.
Tuần đầu, phần lớn cuộc gọi là môi giới hỏi ký gửi. Chủ nhà đã chuẩn bị câu trả lời ngắn, lịch sự, ghi lại số. Có vài người mua thật hỏi về hẻm và giấy tờ; vì tin đã ghi rõ hẻm xe hơi nhỏ, không tránh được, nên không ai bất ngờ khi tới xem. Chủ nhà nhận thấy gần như mọi người tới xem đều đã đọc kỹ tin.
Chủ đất vườn ở thành phố, đất ở tỉnh xa. Chủ đất không thể có mặt nhiều lần, nên dồn mọi việc vào một chuyến: phát dọn ranh trước đó vài ngày qua người quen tại chỗ, đến nơi cắm cọc góc, thuê người bay flycam đã quen thủ tục, tự chụp ảnh mặt đất, quay video từ đường vào tới cuối lô. Bản gốc ghi rõ địa giới mới sau sắp xếp, tên huyện cũ kèm “(cũ)”, nguồn nước, đường vào mùa mưa.
Vì người mua cũng ở xa, chủ đất gửi bộ đầy đủ cho từng người hỏi nghiêm túc, kèm đề nghị gọi video với người trông đất. Nhiều người mua nói chính video đi bộ từ đường vào là thứ giúp họ quyết định có lên xem hay không.
Hai tuần đầu sau khi đăng
Có người trực máy trong giờ đã ghi trên tin. Gọi không ai nghe hai lần, người mua sẽ chuyển sang tin khác.
Ghi sổ mọi cuộc gọi. Ngày giờ, ai gọi, hỏi gì, môi giới hay người mua, đã hẹn xem chưa.
Chuẩn bị sẵn câu trả lời cho câu hỏi hay gặp. Giá có bớt không, giấy tờ thế nào, vì sao bán, xem nhà giờ nào.
Gom lịch xem nhà vào vài khung giờ cố định. Đỡ phải dọn nhà nhiều lần; có thể hẹn hai ba người gần giờ nhau.
Trả lời tin nhắn có nội dung cụ thể. Người hỏi “còn không” chỉ cần trả lời ngắn kèm câu hỏi lại nhu cầu của họ.
Không thay đổi giá trong vài ngày đầu. Cho tin thời gian để được thấy; đổi giá liên tục làm người mua nghi.
Ghi lại câu hỏi lặp lại. Nhiều người cùng hỏi một điều nghĩa là tin còn thiếu thông tin đó; bổ sung vào bản gốc.
Cập nhật đồng loạt khi có thay đổi. Đổi giá, đổi ảnh thì sửa mọi nơi trong cùng ngày.
Sai lầm thường gặp
Đăng trước, dọn nhà sau. Ảnh đầu tiên là ảnh người mua nhớ, đăng lại không xoá được ấn tượng.
Mỗi kênh một số liệu. Do gõ lại mỗi lần. Dùng một bản gốc.
Đăng xong không ai trực máy. Mất người mua nóng nhất của những ngày đầu.
Đăng cùng một tin hàng chục lần trong ngày. Bị trang rao vặt hạn chế hoặc gỡ, và người mua thấy phiền.
Dùng ảnh do môi giới khác chụp mà không hỏi. Có thể vướng chuyện quyền sử dụng ảnh và gây hiểu nhầm ai đang bán.
Để lộ thông tin cá nhân trong ảnh và video. Kiểm lại từng tấm trước khi đăng.
Quên gỡ tin sau khi đã bán hoặc đã nhận cọc. Người mua khác vẫn gọi tới, và tin cũ có thể bị kẻ gian dùng lại.
Khi nào nên hỏi người có chuyên môn, cơ quan có thẩm quyền?
Không chắc cách ghi tình trạng pháp lý. Hỏi luật sư hoặc công chứng viên, nhất là với tài sản chung, thừa kế, đang thế chấp.
Diện tích thực tế lệch giấy tờ. Hỏi văn phòng hoặc chi nhánh đăng ký đất đai trước khi ghi lên tin.
Muốn bay flycam. Tìm hiểu quy định hiện hành về bay thiết bị bay không người lái, hoặc thuê người đã quen thủ tục.
Không chắc tên đơn vị hành chính mới. Tra cổng thông tin chính thức hoặc hỏi UBND phường, xã.
Ký hợp đồng thuê chụp, thuê quay, ký gửi môi giới. Đọc kỹ điều khoản về quyền sử dụng ảnh, độc quyền, phí; hỏi luật sư nếu điều khoản ràng buộc lâu dài.
Có dấu hiệu bị mạo danh, làm giả giấy tờ. Liên hệ cơ quan đăng ký đất đai nơi có tài sản và trình báo công an.
Băn khoăn về giá chào. Có thể thuê thẩm định giá độc lập; không dựa vào lời của người chỉ muốn ký gửi.
Câu hỏi thường gặp
Làm một tin rao bán nhà mất bao lâu?
Nếu nhà đã dọn và sửa xong, khoảng vài ngày là đủ: một buổi chụp và quay, một buổi chọn ảnh và viết nội dung, một buổi đăng các kênh. Đất ở xa có thể lâu hơn vì phải phát dọn và sắp xếp người tại chỗ.
Có nên đăng tin bán nhà trên nhiều kênh cùng lúc không?
Nên, nhưng mọi tin phải lấy từ một bản nội dung gốc để số liệu và giá thống nhất. Mỗi kênh có cách trình bày phù hợp, nhưng thông tin cốt lõi không được lệch.
Ảnh bìa tin rao nên chọn ảnh nào?
Ảnh sáng, rõ, thể hiện đúng loại tài sản: nhà phố thường là mặt tiền, căn hộ là phòng khách nhìn ra ban công, đất là toàn cảnh lô. Ảnh bìa quyết định người mua có bấm vào tin hay không.
Sau khi đăng tin nên làm gì?
Có người trực máy trong giờ đã ghi, ghi sổ mọi cuộc gọi, chuẩn bị câu trả lời cho các câu hỏi hay gặp, và gom lịch xem nhà vào vài khung giờ. Câu hỏi lặp lại nhiều lần nên được bổ sung vào tin.
Đã nhận cọc rồi có nên gỡ tin không?
Nên gỡ hoặc ghi rõ đã có người đặt cọc trên mọi kênh, để người mua khác không gọi và tránh tin cũ bị kẻ gian sử dụng. Nếu hợp đồng đặt cọc có điều kiện, hỏi công chứng viên hoặc luật sư về cách xử lý tin rao trong thời gian chờ.
Nhờ môi giới đăng thì có cần tự làm tin không?
Vẫn nên có bộ ảnh và bản nội dung gốc của mình để gửi cho môi giới và kiểm lại tin họ đăng. Tin của môi giới lệch giá hay lệch diện tích so với bản gốc là điều cần hỏi ngay.
