Cách an toàn nhất để nhận tiền bán nhà là để người mua chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chính người bán, và chỉ ký giấy, giao sổ hay giao chìa khoá sau khi chính mình đã thấy tiền về trong ứng dụng ngân hàng của mình. Nếu buộc phải nhận tiền mặt, nên hẹn kiểm đếm và nộp ngay tại quầy ngân hàng, không đếm ở nhà, ở quán cà phê hay trong xe.
Khâu nhận tiền nghe đơn giản nhưng là chỗ kẻ gian nhắm tới nhiều nhất, vì đó là lúc người bán vui, mệt, và muốn xong cho nhanh. Ảnh chụp màn hình chuyển khoản giả, cuộc gọi "chuyển nhầm, chuyển lại giùm", xấp tiền có tờ giả, người trung gian nhận tiền hộ: đều là những chuyện đã xảy ra. Bài này đi qua từng hình thức nhận tiền và cái bẫy đi kèm.
Chuyển khoản: an toàn nhất, nhưng có những lỗ hổng riêng
Chuyển khoản để lại dấu vết rõ ràng: ai chuyển, chuyển bao nhiêu, ngày nào, nội dung gì. Đó là bằng chứng tốt nhất nếu sau này có tranh chấp về việc đã trả hay chưa. Vì vậy nên ghi ngay trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng số tài khoản nhận tiền của người bán.
Tài khoản phải đứng tên chính người bán. Nếu nhà là tài sản chung, hai vợ chồng thống nhất trước dùng tài khoản nào; nếu nhiều người thừa kế, mỗi người nhận phần của mình vào tài khoản riêng, hoặc có văn bản thoả thuận một người nhận rồi chia. Không dùng tài khoản của người thân, càng không dùng tài khoản của môi giới.
Lỗ hổng lớn nhất của chuyển khoản là việc xác nhận. Người mua đưa ra ảnh chụp màn hình "đã chuyển thành công" không có nghĩa là tiền đã về. Ảnh có thể bị sửa, lệnh có thể bị treo, chuyển liên ngân hàng có thể chậm. Chỉ có một cách xác nhận: mở ứng dụng ngân hàng của chính mình, hoặc hỏi ngân hàng, và thấy số dư đã tăng đúng số tiền.
Với khoản lớn, ngân hàng có thể có hạn mức chuyển trong ngày hoặc cần thêm thủ tục xác thực. Nên để người mua hỏi trước ngân hàng của họ, và hẹn chuyển trong giờ làm việc, ngày làm việc, để nếu có trục trặc thì gọi được cho ngân hàng ngay.
Những chiêu lừa quanh khâu chuyển khoản
Ảnh chụp màn hình giả. Người mua hoặc kẻ giả làm người mua gửi ảnh chuyển khoản thành công, giục ký hoặc giao giấy tờ ngay. Không ký, không giao gì cho tới khi tự kiểm số dư.
Tin nhắn giả từ "ngân hàng". Tin nhắn báo tiền đến có thể bị giả mạo tên ngân hàng. Kiểm trong ứng dụng chính thức, không bấm đường dẫn trong tin nhắn.
"Chuyển nhầm, chuyển lại giùm". Có tiền lạ vào tài khoản rồi có người gọi nhờ chuyển trả vào một tài khoản khác. Gặp chuyện này, liên hệ ngân hàng của mình để xử lý theo đúng quy trình, không tự chuyển.
Chuyển thiếu rồi hứa bù. Đến ngày ký, người mua chuyển thiếu một khoản, hứa vài hôm bù. Nếu đồng ý, ghi rõ bằng văn bản, và cân nhắc lùi việc giao giấy tờ tương ứng.
Chuyển vào tài khoản trung gian. Môi giới đề nghị người mua chuyển vào tài khoản của họ "để giữ hộ". Không đồng ý, trừ khi có dịch vụ thanh toán qua ngân hàng rõ ràng, có hợp đồng ba bên.
Hỏi mã xác thực. Không ai có lý do chính đáng để hỏi mã OTP, mật khẩu ứng dụng ngân hàng của người bán, kể cả người tự xưng là nhân viên ngân hàng hay công chứng.
Giục giao dịch ngoài giờ. Hẹn chuyển tối thứ sáu rồi giục ký ngay "kẻo sang tuần không kịp": nếu tiền không về, cả cuối tuần không có ai để hỏi.
Nếu phải nhận tiền mặt
Hẹn kiểm đếm tại ngân hàng. Người mua rút tiền hoặc mang tiền tới quầy ngân hàng nơi người bán có tài khoản, nhân viên ngân hàng đếm và kiểm tiền, nộp ngay vào tài khoản người bán.
Không đếm tiền ở nhà, quán cà phê, trong xe. Vừa khó phát hiện tiền giả, vừa rủi ro mang theo số tiền lớn trên đường.
Không mang tiền về cất trong nhà. Cả khu biết nhà mình vừa bán; giữ tiền mặt trong nhà là rủi ro rõ ràng.
Có người đi cùng. Một người thân tin cậy đi cùng khi nhận và nộp tiền.
Ghi biên nhận ngay. Biên nhận ghi số tiền, ngày giờ, đợt thanh toán nào theo hợp đồng nào, hai bên ký; nếu có thể, kèm chứng từ nộp tiền của ngân hàng.
Đừng nhận tiền mặt cho các đợt lớn nếu có thể tránh. Chuyển khoản vẫn để lại dấu vết tốt hơn. Nếu người mua nhất định muốn trả tiền mặt, hỏi lý do.
Hỏi ngân hàng về quy định với giao dịch tiền mặt lớn. Ngân hàng có thể yêu cầu thủ tục hoặc giấy tờ nhất định; hỏi trước để không bị động.
Mỗi đợt tiền: nhận thế nào, xác nhận thế nào
Tham khảo cho một thương vụ thông thường; tiến độ cụ thể theo thoả thuận của hai bên.
| Đợt | Hình thức nên dùng | Xác nhận trước khi giao gì |
|---|---|---|
| Đặt cọc | Chuyển khoản vào tài khoản người bán | Thấy số dư tăng trong ứng dụng của mình ngay tại buổi ký; chưa thấy tiền thì chưa trao giấy cọc |
| Đợt lớn khi công chứng | Chuyển khoản, có thể qua dịch vụ thanh toán của ngân hàng | Tiền về trước hoặc ngay khi ký, trước khi giao sổ gốc |
| Giải ngân tiền vay của người mua | Ngân hàng chuyển thẳng vào tài khoản người bán | Theo quy trình của ngân hàng người mua, hỏi rõ trước |
| Đợt cuối khi bàn giao | Chuyển khoản | Tiền về rồi mới giao chìa khoá |
Dịch vụ thanh toán qua ngân hàng: khi nào đáng dùng
Một số ngân hàng có dịch vụ cho phép người mua đưa tiền vào một tài khoản được phong toả hoặc quản lý theo điều kiện, và tiền chỉ được chuyển cho người bán khi các điều kiện đã thoả thuận được đáp ứng, ví dụ khi đã ký công chứng hoặc khi hồ sơ sang tên đã được nộp. Tên gọi và cách làm khác nhau giữa các ngân hàng.
Dịch vụ này giải quyết đúng nỗi lo của cả hai phía: người mua sợ trả tiền mà không được sang tên, người bán sợ ký rồi mà không nhận được tiền. Nó đáng cân nhắc với thương vụ giá trị lớn, hai bên không quen biết nhau, hoặc khi đợt thanh toán lớn rơi vào thời điểm sau công chứng.
Nhược điểm là có phí, có thủ tục, và cần thời gian chuẩn bị. Hỏi ngân hàng về điều kiện, phí và thời gian xử lý, rồi ghi rõ vào hợp đồng nếu hai bên đồng ý dùng.
Cũng cần tỉnh táo: không phải ai đề nghị "chuyển qua tài khoản trung gian" cũng là dịch vụ của ngân hàng. Tài khoản cá nhân của môi giới hay của một "văn phòng" không rõ ràng thì không phải là cơ chế bảo đảm, mà là thêm một khâu rủi ro.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà nên nhận tiền mặt hay chuyển khoản?
Chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người bán thường an toàn hơn và để lại bằng chứng rõ ràng. Tiền mặt chỉ nên nhận tại quầy ngân hàng, có nhân viên kiểm đếm và nộp ngay vào tài khoản.
Người mua gửi ảnh đã chuyển khoản có được coi là đã nhận tiền?
Không. Chỉ coi là đã nhận khi người bán tự kiểm thấy số dư tăng trong ứng dụng ngân hàng của mình hoặc được ngân hàng xác nhận. Ảnh chụp màn hình có thể bị chỉnh sửa.
Có nên để môi giới nhận tiền cọc hộ?
Không nên. Mọi khoản tiền nên chuyển thẳng cho người bán. Nếu có lý do đặc biệt, phải có văn bản uỷ quyền rõ ràng và người bán chịu rủi ro của việc đó.
Tiền về tài khoản rồi bị người lạ gọi đòi chuyển lại thì sao?
Không tự chuyển lại theo yêu cầu qua điện thoại. Liên hệ ngân hàng của mình để được hướng dẫn xử lý đúng quy trình.
Nhận tiền bán nhà vào tài khoản vợ hay chồng được không?
Nếu nhà là tài sản chung và hai người thống nhất, có thể nhận vào tài khoản của một người, nên ghi rõ trong hợp đồng. Với tài sản thừa kế nhiều người, nên có văn bản thoả thuận về việc nhận và chia tiền.
Chuyển khoản số tiền lớn có bị giới hạn không?
Mỗi ngân hàng có hạn mức và thủ tục riêng cho giao dịch lớn. Người mua nên hỏi trước ngân hàng của họ để không bị kẹt đúng ngày ký.
