Nên sửa hai nhóm việc: những hỏng hóc người mua thấy ngay trong lần xem đầu (cửa kẹt, vòi rỉ, ổ điện lỏng, bóng đèn cháy, gạch bể) và những lỗi khiến họ nghi ngôi nhà có bệnh lớn hơn (vết ố trần, nứt chân tường, mùi ẩm). Nhóm nâng cấp theo sở thích như thay bếp mới, đổi gạch toàn nhà, làm trần thạch cao thì gần như không thu lại đủ tiền khi bán.
Lý do nằm ở cách người mua nhìn nhà. Họ không cộng tiền cho từng thứ mới, nhưng trừ rất mạnh cho từng thứ hỏng, vì mỗi lỗi nhỏ làm họ đoán ra một danh sách lỗi khác chưa thấy. Một bản lề kêu cót két không đáng mấy đồng, nhưng nó gieo câu hỏi “nhà này chủ có chăm không” — và câu hỏi đó biến thành lý do ép giá.
Bài này xếp việc sửa theo thứ tự ưu tiên, chỉ rõ chỗ nào nên bỏ qua và chỗ nào không được che mà phải nói thật.
Người mua trừ tiền thế nào khi thấy nhà hỏng lặt vặt?
Người đi xem nhà hiếm khi tính đúng chi phí sửa. Họ thấy ba bốn lỗi lặt vặt rồi nhân lên thành một con số ước chừng, thường lớn hơn nhiều so với tiền thợ thật. Lúc ngồi trả giá, con số đó được nói ra bằng câu quen thuộc: “Mua về còn phải sửa cả đống.”
Cái khó là người bán không cãi được câu đó, vì lỗi nằm ngay trước mắt. Chủ nhà có thể biết vòi rỉ chỉ cần thay ron, ổ cắm lỏng chỉ cần siết vít, nhưng người mua không tin lời giải thích lúc đang đàm phán. Sửa trước khi rao là cách lấy lại lý lẽ đó khỏi tay họ.
Còn một lý do ít ai để ý: lỗi nhỏ làm người mua mất niềm tin vào cả những phần họ không thấy được. Đường ống âm tường, dây điện, chống thấm sàn mái — họ không kiểm được, nên họ đoán theo những gì thấy được. Nhà gọn gàng, cửa êm, đèn sáng đủ thì họ đoán chủ nhà kỹ tính. Nhà nhếch nhác thì họ đoán ngược lại.
Vì vậy tiền sửa nhỏ trước khi bán không phải để “tăng giá”, mà để chặn bớt lý do trừ giá. Hiểu đúng như vậy thì sẽ biết dừng: sửa tới mức người mua hết cớ chê, không sửa tới mức như nhà mới.
Những lỗi nhỏ nên sửa ngay trước khi rao
Cửa kẹt, cửa kêu, khoá khó mở. Đây là thứ người xem chạm tay vào đầu tiên. Bôi trơn bản lề, chỉnh lại chốt, thay ổ khoá cửa chính nếu đã rỉ. Cửa cổng sắt kéo nặng nên tra dầu bánh xe.
Vòi nước rỉ, bồn cầu chảy rỉ rả. Tiếng nước chảy liên tục làm người ta nghĩ ngay tới đường ống hỏng. Phần lớn chỉ cần thay ron, phao hay bộ xả.
Ổ điện lỏng, công tắc nứt, bóng đèn cháy. Thay đồng bộ mặt công tắc ở chỗ nứt vỡ, thay bóng cháy bằng bóng cùng màu ánh sáng. Nhà sáng đều trông rộng và mới hơn hẳn.
Gạch nền bể góc, gạch ốp bong. Vài viên gạch bể nằm giữa lối đi rất dễ thấy. Nếu còn gạch dự phòng thì thay; không có gạch cùng mẫu thì thay viên cùng tông, đừng để lỗ trống.
Lưới cửa sổ rách, kính nứt. Thay lưới và kính nứt; khung cửa sổ gỉ thì cạo và sơn lại phần gỉ.
Ron silicon quanh bồn rửa, bồn tắm đen mốc. Cạo bỏ và bắn lại ron mới. Việc rẻ, làm trong một buổi, nhưng nhà vệ sinh trông sạch hẳn.
Máng xối, ống thoát nước mưa nghẹt. Nghẹt máng là nước tràn tường, để lại vệt ố. Thông trước mùa mưa, nhất là khi định dẫn khách xem vào mùa mưa.
Tay vịn cầu thang lung lay. Người mua có con nhỏ hay cha mẹ già sẽ thử ngay. Siết lại chân trụ, thay vít mục.
Đèn ngoài cổng, chuông cửa không chạy. Khách đến chiều tối mà cổng tối om là ấn tượng xấu từ trước khi bước vào.
Mạng nhện, vết bẩn trên trần, quạt trần bám bụi. Không tốn tiền, chỉ tốn công. Người mua hay ngước lên khi đứng giữa phòng.
Sửa, nói thật hay bỏ qua: bảng xếp ưu tiên
Bảng dưới chia các hạng mục thường gặp thành ba nhóm theo cách người mua phản ứng, không theo chi phí.
| Hạng mục | Nên làm gì | Vì sao |
|---|---|---|
| Hỏng hóc nhìn thấy được (cửa, vòi, ổ điện, gạch bể) | Sửa trước khi rao | Rẻ, nhanh, xoá ngay cớ ép giá |
| Tường bẩn, sơn bong tróc | Sơn lại chỗ cần thiết | Ảnh tin rao và buổi xem đều đẹp hơn rõ |
| Thấm dột, nứt, mối mọt | Sửa tận gốc hoặc khai rõ cho người mua | Che đi là rủi ro tranh chấp sau khi bán |
| Hệ thống điện cũ, ống nước cũ | Cho thợ kiểm, sửa chỗ nguy hiểm, nói rõ phần còn lại | Người mua kỹ sẽ thuê người kiểm |
| Bếp, tủ, thiết bị vệ sinh còn dùng tốt nhưng cũ | Lau chùi, thay tay nắm, để nguyên | Người mua thường muốn tự làm theo ý mình |
| Ốp lát lại toàn nhà, làm trần, đổi kiến trúc | Bỏ qua | Tốn nhiều, ít thu lại, dễ vướng phép xây dựng |
| Nội thất đắt tiền mua thêm để “trang trí” | Bỏ qua | Người mua trả tiền cho nhà, không cho đồ |
Ranh giới giữa nhóm “sửa” và “bỏ qua” là câu hỏi: người mua có nhìn thấy và lấy nó làm cớ trừ giá không. Nếu có, sửa. Nếu chỉ là “đẹp hơn theo ý mình”, để người mua tự làm.
Nâng cấp lớn: vì sao thường lỗ khi bán?
Nhiều chủ nhà nghĩ đầu tư thêm vào bếp hay nhà vệ sinh thì giá bán tăng tương ứng. Trên thực tế, người mua định giá nhà chủ yếu theo vị trí, diện tích đất, pháp lý và kết cấu. Phần hoàn thiện mới chỉ được cộng một ít, và thường ít hơn số tiền đã bỏ ra.
Thêm nữa, gu mỗi người một khác. Bộ tủ bếp gỗ tối màu chủ nhà thấy sang, người mua trẻ lại thấy nặng nề và định đập bỏ. Gạch lát mới theo kiểu chủ nhà thích có khi chính là thứ người mua muốn thay. Bỏ tiền làm theo ý mình rồi bán cho người có ý khác là chuyện rất hay gặp.
Nâng cấp lớn còn kéo thời gian. Một lần sửa bếp, đổi gạch có thể mất vài tuần, trong lúc đó không dẫn khách được, không chụp ảnh được. Nếu đang cần tiền thì thời gian này còn đắt hơn tiền thợ.
Có một ngoại lệ đáng xét: khi phần hỏng nặng tới mức người mua không dám ở ngay, ví dụ nhà vệ sinh dột xuống tầng dưới, mái tôn thủng nhiều chỗ. Lúc đó sửa không phải nâng cấp mà là đưa nhà về trạng thái ở được, và tập người mua sẽ rộng ra. Còn sửa đẹp hơn mức “ở được, sạch sẽ” thì cân nhắc rất kỹ.
Những lỗi không được che, phải nói thật
Thấm dột, vết ố trần đã sơn đè. Sơn đè lên vết thấm chưa sửa là che giấu khuyết tật. Mùa mưa đầu tiên vết ố sẽ quay lại và người mua có cơ sở để khiếu nại.
Nứt kết cấu ở dầm, cột, tường chịu lực. Phải mời kỹ sư xem trước. Vết nứt chân chim trên lớp vữa khác với vết nứt xuyên tường; chỉ người có chuyên môn mới phân biệt chắc chắn.
Mối mọt. Mối ăn khung cửa, cầu thang gỗ thì nên diệt và nói rõ đã xử lý. Giấu mối là chuyện người mua rất giận khi phát hiện.
Nhà bị ngập khi triều cường hay mưa lớn. Người mua sẽ hỏi hàng xóm. Nói trước thì giữ được uy tín và chủ động giải thích mức ngập, tần suất.
Phần xây thêm chưa được ghi nhận trên giấy tờ. Tầng tum, gác lửng, phần cơi nới chưa có trong sổ ảnh hưởng tới pháp lý. Phải nói rõ và hỏi văn phòng đăng ký đất đai về hướng xử lý.
Tranh chấp tường chung, lối đi chung với hàng xóm. Sơn đẹp cũng không che được chuyện này. Người mua phát hiện sau khi cọc dễ đòi huỷ.
Hệ thống điện từng chập cháy. Đã sửa thì nói đã sửa, sửa thế nào. Chưa sửa thì sửa trước, vì đây là chuyện an toàn.
Ống nước âm sàn hay bị rò. Biểu hiện là hoá đơn nước cao bất thường, nền ẩm một mảng. Cho thợ dò và sửa, giữ lại thông tin đã sửa để trả lời người mua.
Cách lập danh sách sửa trong một buổi
Đi một vòng nhà với tư cách người lạ, không phải người đã ở quen, là cách nhanh nhất để thấy những thứ mình đã “quen mắt”.
- Bước 1. Ra khỏi nhà, đứng ở cổng như khách mới tới. Nhìn mặt tiền, cổng, lối vào, đèn, hộp thư.
- Bước 2. Đi theo đúng lộ trình sẽ dẫn khách: phòng khách, bếp, nhà vệ sinh, cầu thang, phòng ngủ, sân thượng.
- Bước 3. Ở mỗi phòng, mở và đóng mọi cửa, vặn mọi vòi, bật mọi công tắc. Ghi lại cái gì kẹt, rỉ, không sáng.
- Bước 4. Ngước lên trần, nhìn xuống chân tường, mở tủ dưới bồn rửa. Đây là ba chỗ người mua kỹ hay soi.
- Bước 5. Nhờ một người quen chưa từng ở nhà mình đi lại một lượt và nói thật cảm nhận. Mắt người lạ thấy những thứ chủ nhà bỏ qua.
- Bước 6. Chia danh sách thành ba cột: tự làm được, cần thợ, cần kỹ sư hoặc phải khai với người mua.
- Bước 7. Hỏi giá ít nhất hai thợ cho các việc cần thợ, xin họ báo theo từng hạng mục chứ không báo gộp.
Danh sách này cũng dùng được về sau: khi người mua hỏi “nhà có sửa gì không”, có sẵn câu trả lời cụ thể, nghe đáng tin hơn hẳn câu “nhà ổn lắm”.
Sai lầm hay gặp khi sửa nhà để bán
Sửa đúng chỗ mình thích chứ không phải chỗ người mua soi. Có chủ nhà thay đèn chùm phòng khách nhưng để nguyên vòi rỉ trong bếp.
Thuê thợ làm gộp “sửa cả nhà” không có hạng mục. Không kiểm được thợ đã làm gì, giá có hợp lý không, và không có thông tin để trả lời người mua.
Sơn đè lên vết thấm chưa xử lý. Đã nói ở trên, nhưng vẫn là lỗi phổ biến nhất và rủi ro nhất.
Sửa xong mới định giá. Nên định giá trước, biết mình định bán ở tầm nào rồi mới quyết sửa đến đâu. Sửa trước thì dễ bị cảm giác “đã bỏ tiền thì phải bán cao hơn”.
Kéo dài việc sửa quá lâu. Mỗi tuần sửa là một tuần không chào bán. Việc nhỏ nên gom làm trong vài ngày.
Đổi kết cấu, đục tường, nâng tầng ngay trước khi bán. Vừa tốn, vừa có thể cần giấy phép, vừa khiến giấy tờ không khớp hiện trạng. Hỏi cơ quan quản lý xây dựng ở xã/phường trước nếu thật sự cần.
Tin lời người “quen thợ” tự đến chào sửa. Một số cò dẫn thợ đến chào sửa trọn gói rồi ép bán qua mình. Thợ thì tự tìm, tự hỏi giá.
Câu hỏi thường gặp
Nhà cũ có nhất thiết phải sửa trước khi bán không?
Không bắt buộc. Nhiều người mua nhà cũ chính vì định đập ra xây lại hoặc sửa theo ý mình. Nhưng những hỏng hóc nhỏ, rẻ thì vẫn nên sửa vì chúng là cớ ép giá dễ nhất.
Nên dành bao nhiêu tiền để sửa nhà trước khi bán?
Không có tỉ lệ chung. Cách tính hợp lý là liệt kê từng hạng mục, hỏi giá, rồi chỉ giữ những hạng mục mà người mua chắc chắn sẽ nhìn thấy hoặc dùng làm lý do trừ giá. Phần còn lại để người mua tự quyết.
Có nên thay bếp hay nhà vệ sinh mới để bán được giá cao hơn?
Thường là không, trừ khi chúng hỏng tới mức không dùng được. Người mua hay muốn tự chọn kiểu bếp, kiểu thiết bị, và hiếm khi trả thêm đủ số tiền đã bỏ ra.
Nếu đã biết nhà có lỗi lớn nhưng không đủ tiền sửa thì sao?
Nói thật với người mua và tính lỗi đó vào giá chào. Bán nhà “nguyên trạng, đã khai rõ” an toàn hơn nhiều so với che giấu rồi bị đòi huỷ hợp đồng hay bồi thường sau khi bán. Nên nhờ luật sư hay công chứng viên ghi rõ tình trạng nhà trong hợp đồng.
Sửa nhà trước khi bán có cần xin phép không?
Sửa nhỏ, thay thế hoàn thiện thường không cần, nhưng cải tạo thay đổi kết cấu, mặt tiền hay diện tích thì có thể cần. Quy định khác nhau theo trường hợp, nên hỏi bộ phận quản lý xây dựng ở UBND xã/phường trước khi làm.
Nên sửa xong rồi mới chụp ảnh đăng tin hay đăng trước?
Sửa xong rồi mới chụp. Ảnh đầu tiên của tin rao là thứ người mua nhớ lâu nhất, và nhiều tin đăng lại vẫn bị nhận ra là cùng một căn đã rao trước đó.
