Ký gửi thường cho phép chủ nhà giao cho nhiều môi giới cùng lúc và vẫn tự bán, ai mang người mua đến chốt thì người đó hưởng phí; đổi lại, ít môi giới bỏ nhiều công sức hay tiền quảng cáo cho một căn mà họ có thể mất vào tay người khác. Ký độc quyền giao trọn cho một môi giới trong một thời hạn, họ có lý do để làm tận lực hơn, nhưng chủ nhà bị ràng buộc và có thể phải trả phí kể cả khi tự tìm được người mua, tuỳ điều khoản.
Không có lựa chọn đúng cho mọi người. Bài này so hai hình thức, chỉ ra khi nào hợp, và nếu ký độc quyền thì phải đòi những điều khoản gì để không bị trói vào một người làm việc kém.
So sánh ký gửi thường và ký độc quyền
Bảng dưới tóm những điểm khác nhau chính theo góc nhìn người bán. Điều khoản thực tế tuỳ hợp đồng từng nơi.
| Khía cạnh | Ký gửi thường | Ký độc quyền |
|---|---|---|
| Số môi giới cùng bán | Nhiều | Một |
| Chủ nhà tự bán | Thường được, không mất phí | Tuỳ điều khoản, có hợp đồng vẫn tính phí |
| Mức đầu tư của môi giới | Thấp, đăng tin là chính | Cao hơn: ảnh, video, quảng cáo, dẫn khách |
| Kiểm soát giá rao | Khó, mỗi nơi có thể rao một giá | Dễ, một đầu mối |
| Thông tin phản hồi | Rời rạc | Tập trung, nếu có cam kết báo cáo |
| Rủi ro chính | Nhà bị rao tràn lan, tranh chấp ai mang khách | Bị trói với người làm kém đến hết thời hạn |
| Hợp với | Nhà dễ bán, chủ có thời gian tự bán song song | Nhà giá trị lớn, khó bán, chủ bận hoặc ở xa |
Vì sao ký thường hay dẫn tới tình trạng "ai cũng có mà không ai bán"
Khi chủ nhà ký thường với năm sáu môi giới, căn nhà xuất hiện trên mạng với năm sáu bộ ảnh, năm sáu giá khác nhau, có khi cả diện tích cũng khác. Người mua lướt thấy cùng một căn ở nhiều nơi thường nghĩ căn này khó bán, hoặc chủ đang cần tiền gấp, và trả giá thấp hơn.
Với mỗi môi giới, căn nhà ký thường chỉ là một dòng trong danh sách. Họ sẽ ưu tiên dẫn khách đến những căn độc quyền của mình, nơi họ chắc chắn được phí, rồi mới đến căn ký thường. Không phải vì họ xấu, mà vì đó là cách công việc vận hành.
Cũng có chuyện tranh chấp: hai môi giới cùng nói đã giới thiệu một người mua. Chủ nhà kẹt giữa, đôi khi phải trả phí hai lần hoặc bị đe doạ kiện. Ký thường với nhiều người mà không ghi lại khách đến từ đâu là tự đặt mình vào thế khó.
Ký thường vẫn hợp lý khi căn nhà dễ bán, giá đúng thị trường, và chủ nhà muốn tự bán song song. Lúc đó ký với hai ba người có uy tín là đủ, thống nhất một giá rao, và yêu cầu họ báo trước khi dẫn khách.
Khi nào ký độc quyền là hợp lý
Độc quyền hợp với những căn cần công sức: nhà giá trị lớn, ít người đủ tiền mua; nhà có điểm khó cần giải thích kỹ; chủ nhà ở xa hoặc không có thời gian. Một môi giới có độc quyền sẽ đầu tư chụp ảnh, quay video, chạy quảng cáo, vì họ biết công sức đó không bị người khác hưởng.
Độc quyền cũng giúp kiểm soát hình ảnh căn nhà trên thị trường: một giá, một bộ ảnh, một đầu mối. Người mua thấy thông tin gọn gàng, nhất quán, ít nghi ngờ hơn.
Nhưng độc quyền chỉ tốt khi chọn đúng người và ký đúng điều khoản. Ký độc quyền dài hạn với người hứa giá cao để giành ký là kịch bản xấu nhất: suốt thời hạn đó chủ nhà không thể giao cho ai khác, trong khi môi giới chờ chủ nhà mệt rồi đề nghị hạ.
Nếu chưa chắc về một môi giới, có thể bắt đầu bằng ký thường một thời gian để xem cách họ làm, sau đó mới chuyển sang độc quyền nếu thấy họ làm tốt.
Điều khoản nên đòi khi ký độc quyền
Thời hạn ngắn, có thể gia hạn. Thời hạn ngắn buộc môi giới làm ngay; nếu làm tốt thì gia hạn, chủ nhà không mất gì.
Cam kết công việc cụ thể. Kênh quảng bá nào, ảnh và video do ai làm, tần suất báo cáo. Ghi vào hợp đồng, không chỉ hứa miệng.
Điều kiện chấm dứt sớm. Nếu môi giới không thực hiện cam kết, chủ nhà có quyền chấm dứt sau khi báo trước một khoảng thời gian.
Danh sách khách loại trừ. Những người chủ nhà đã tự liên hệ trước ngày ký thì nếu họ mua, không tính phí hoặc tính phí thấp hơn.
Rõ ràng về chuyện chủ nhà tự bán. Hợp đồng nói chủ nhà tự bán được thì có trả phí không. Đọc kỹ câu này.
Giá rao do chủ nhà quyết. Môi giới không được tự ý rao giá khác, kể cả cao hơn để ăn chênh.
Thời gian "đuôi" sau khi hết hạn. Nhiều hợp đồng có điều khoản: khách do môi giới giới thiệu mua trong một khoảng sau khi hết hạn vẫn tính phí. Khoảng này nên ngắn và chỉ áp dụng cho khách có tên trong danh sách môi giới đã báo cáo.
Không giữ sổ gốc. Ghi rõ môi giới chỉ nhận bản sao giấy tờ.
Những sai lầm hay gặp khi ký gửi
Ký độc quyền dài hạn ngay lần gặp đầu. Chưa biết người ta làm việc thế nào mà đã trói mình vào họ.
Ký thường với quá nhiều người. Nhà bị rao tràn lan, giá loạn, người mua nghi ngờ.
Không ghi lại ai giới thiệu khách nào. Tranh chấp phí khi hai người cùng nhận công.
Ký giấy một trang không có điều khoản chấm dứt. Muốn thôi cũng không biết thôi thế nào.
Vẫn tự bán khi đã ký độc quyền mà không đọc điều khoản. Tự chốt được người mua rồi mới biết vẫn phải trả phí.
Không thống nhất giá rao bằng văn bản. Môi giới tự rao giá cao hơn, người mua đến nghe giá khác thì mất lòng tin.
Ngại chấm dứt khi môi giới làm kém. Hết hạn mà không gia hạn là quyền của chủ nhà, không cần áy náy.
Câu hỏi thường gặp
Ký độc quyền rồi có tự bán được không?
Tuỳ hợp đồng. Có hợp đồng cho phép chủ nhà tự bán mà không trả phí, có hợp đồng vẫn tính phí cho mọi giao dịch trong thời hạn; đọc kỹ điều khoản này trước khi ký.
Hợp đồng độc quyền nên ký bao lâu?
Nên bắt đầu với thời hạn ngắn kèm quyền gia hạn, để môi giới có động lực làm ngay và chủ nhà có lối thoát nếu không hiệu quả. Độ dài cụ thể tuỳ loại tài sản và mức khó bán.
Ký gửi thường có cần hợp đồng không?
Nên có hợp đồng dịch vụ bằng văn bản, ghi rõ phí, điều kiện hưởng phí, giá rao. Ký thường mà chỉ thoả thuận miệng là nguồn tranh chấp khi nhiều môi giới cùng dẫn một khách.
Môi giới độc quyền không làm gì thì chấm dứt được không?
Được nếu hợp đồng có điều khoản chấm dứt khi bên dịch vụ không thực hiện cam kết. Không có điều khoản đó thì chấm dứt sớm có thể phát sinh tranh chấp, nên hỏi luật sư trước.
Ký độc quyền thì phí có cao hơn ký thường không?
Không có quy tắc cố định, mức phí do hai bên thoả thuận. Có nơi đề nghị phí khác nhau cho hai hình thức; điều quan trọng là phí đi kèm cam kết công việc gì.
Hết hạn độc quyền, khách cũ của môi giới quay lại mua thì sao?
Nhiều hợp đồng có điều khoản tính phí trong một khoảng thời gian sau khi hết hạn với khách môi giới đã giới thiệu. Nên yêu cầu điều khoản này ngắn và chỉ áp dụng cho khách có tên trong báo cáo.
