Đất nông nghiệp bán được, nhưng khác nhà ở ở chỗ không phải ai cũng được nhận. Đất trồng lúa có hạn chế với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp; việc nhận chuyển quyền đất nông nghiệp có hạn mức; đất rừng có quy định riêng; tổ chức muốn nhận phải có phương án sử dụng đất. Người bán nên kiểm loại đất, thời hạn, quy hoạch và tư cách người mua trước khi nhận cọc, không phải ở bàn công chứng.
Chỗ người bán hay vấp nhất là nhận cọc từ một người mua ở thành phố, mua để "giữ đất", rồi tới lúc công chứng mới biết người đó không đủ điều kiện nhận loại đất này. Thương vụ đổ, tranh cãi chuyện cọc bắt đầu. Bài dưới đây đi qua những vướng mắc ấy theo nguyên tắc chung; điều kiện cụ thể theo luật đất đai hiện hành và quy định của tỉnh, hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc luật sư cho đúng thửa của mình.
Câu hỏi đầu tiên: người mua có được nhận loại đất này không?
Luật đất đai phân biệt khá rõ ai được nhận chuyển nhượng loại đất nào. Với đất trồng lúa, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị hạn chế nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Nghĩa là một người làm văn phòng ở thành phố, muốn mua một mảnh ruộng ở quê để "để dành", có thể không công chứng được.
Với đất nông nghiệp nói chung, việc cá nhân nhận chuyển quyền còn bị giới hạn bởi hạn mức — người đã có nhiều đất nông nghiệp có thể không được nhận thêm vượt mức. Với đất rừng, đặc biệt rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, có những hạn chế riêng chặt hơn nhiều. Tổ chức kinh tế muốn nhận đất nông nghiệp thường phải có phương án sử dụng đất được chấp thuận.
Người bán không cần thuộc luật, nhưng cần hỏi người mua hai câu ngay khi họ tỏ ý nghiêm túc: mua để làm gì, và ai sẽ đứng tên. Rồi đem câu trả lời hỏi văn phòng công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất xem có vướng không.
Ghi điều kiện này vào hợp đồng đặt cọc: nếu giao dịch không thực hiện được vì người mua không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, cọc xử lý thế nào. Không ghi thì đến lúc đổ, hai bên mỗi người một cách hiểu.
Các loại đất nông nghiệp và chỗ hay vướng khi bán
Đất trồng lúa. Hạn chế người nhận là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp; chuyển sang mục đích khác rất khó vì được bảo vệ chặt.
Đất trồng cây hằng năm khác. Rau, màu, mía, bắp; thường ít hạn chế người nhận hơn lúa nhưng vẫn theo hạn mức.
Đất trồng cây lâu năm. Cà phê, cây ăn trái, cao su, chè — loại phổ biến ở vùng đồi núi; giá trị vườn cây hai bên tự định rồi gộp vào giá chuyển nhượng.
Đất rừng sản xuất. Có thể chuyển nhượng theo điều kiện; rừng trồng trên đất cần làm rõ ai là chủ rừng.
Đất rừng phòng hộ, đặc dụng. Hạn chế nặng; nếu sổ hoặc quy hoạch có dính, hỏi luật sư trước khi nghĩ tới chuyện rao bán.
Đất nuôi trồng thuỷ sản. Ao, đầm; kiểm hành lang kênh, sông và quyền dẫn nước.
Đất nông nghiệp có thời hạn. Sổ ghi thời hạn sử dụng; hỏi văn phòng đăng ký đất đai về việc tiếp tục sử dụng khi hết hạn để trả lời người mua.
Đất nông nghiệp xen trong khu dân cư. Thường được người mua kỳ vọng chuyển mục đích; điều này phụ thuộc quy hoạch, không phụ thuộc vị trí "trông như đất ở".
Đất do hộ gia đình được giao. Sổ cấp cho hộ thì các thành viên có quyền liên quan cần đồng ý, ký tên theo hướng dẫn của công chứng viên.
Đừng hứa "lên thổ cư được"
Phần lớn người mua đất nông nghiệp ở gần đô thị không mua để trồng trọt. Họ mua với kỳ vọng sau này chuyển được sang đất ở, hoặc tách được thành nền nhỏ. Người bán và cò biết điều đó, nên câu "lên thổ cư dễ" xuất hiện dày đặc trong tin rao đất nông nghiệp.
Chuyển mục đích sang đất ở phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quyết định của cơ quan có thẩm quyền, không phụ thuộc vào ai hứa. Nhiều tỉnh đã siết tách thửa, siết chuyển mục đích để hạn chế phân lô bán nền. Một lời hứa của người bán không thay được những thứ đó.
Với người bán, hứa như vậy là tự tạo rủi ro. Nếu người mua chứng minh được họ quyết định mua dựa trên thông tin sai do người bán đưa ra, cửa tranh chấp mở ra. Nhẹ hơn thì họ rút cọc, đòi bồi thường, hoặc kể khắp xóm.
Câu nói an toàn và trung thực: "Hiện trạng là đất trồng cây lâu năm, khả năng chuyển mục đích anh chị hỏi UBND xã hoặc cơ quan đất đai, bên em không hứa." Người mua nghiêm túc tôn trọng câu này hơn là một lời hứa.
Kiểm trước khi rao bán đất nông nghiệp
Sáu việc dưới đây làm trước khi đăng tin và trước khi nhận bất kỳ khoản cọc nào.
- Đọc kỹ loại đất và thời hạn trên sổ. Ghi chính xác, không gọi chung là "đất vườn" khi sổ ghi đất lúa.
- Hỏi quy hoạch của thửa. Tại UBND xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai: có dính đường, kênh, rừng, khu chức năng nào không.
- Kiểm ranh và đường vào. Đất ruộng, đất rẫy hay mất mốc; lối vào có khi chỉ là bờ ruộng hoặc đường mòn đi chung.
- Xác định người đang canh tác. Mình tự làm, cho thuê hay nhờ người làm; thời điểm họ rời đi và hoa màu xử lý thế nào.
- Hỏi điều kiện người nhận. Đem loại đất hỏi văn phòng công chứng: người mua kiểu nào được nhận, cần giấy tờ gì.
- Chuẩn bị điều khoản cọc có điều kiện. Xử lý cọc khi người mua không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng.
Sáu việc này tốn vài buổi đi lại. Đổi lại, người bán tránh được kiểu thương vụ đổ ở phút cuối, thứ tốn thời gian hơn nhiều với đất nông nghiệp vì người mua phù hợp vốn đã ít.
Người đang canh tác và hoa màu: bàn giao thế nào?
Đất nông nghiệp hiếm khi trống. Có khi chính chủ đang trồng, có khi đã cho người khác thuê theo vụ, có khi họ hàng làm giùm không giấy tờ. Người mua tới xem thấy ruộng đang có lúa, rẫy đang có cây — câu hỏi đầu tiên là bao giờ thì đất về tay mình.
Với đất cho thuê, đọc lại thoả thuận thuê: hết hạn khi nào, chấm dứt trước có phải bồi thường không. Thoả thuận miệng thì nói chuyện thẳng với người thuê, lập biên bản ngày rời đi và cách xử lý hoa màu đang có. Đừng để người mua tự đi nói chuyện với người canh tác.
Với hoa màu của chính mình, ghi trong hợp đồng: thu hoạch xong mới bàn giao, hay bàn giao nguyên hiện trạng và hoa màu thuộc người mua, giá đã gồm hay chưa. Một vụ lúa, một vụ cà phê không lớn so với giá đất, nhưng là chuyện người nông thôn rất để tâm.
Nếu đất có công trình phụ — chòi canh, giếng, bể nước, hệ thống tưới — liệt kê cái nào bán kèm. Người mua sẽ nhớ từng thứ mình đã thấy hôm đi xem.
Câu hỏi thường gặp
Người ở thành phố có mua được đất nông nghiệp không?
Tuỳ loại đất. Với đất trồng lúa, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị hạn chế nhận chuyển nhượng; các loại đất nông nghiệp khác có thể nhận theo hạn mức và điều kiện. Hỏi văn phòng công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cho trường hợp cụ thể.
Bán đất nông nghiệp có phải nộp thuế thu nhập không?
Có, theo cơ chế chung của chuyển nhượng bất động sản, trừ các trường hợp được miễn theo luật. Giá tính thuế dựa trên giá hợp đồng và bảng giá đất nông nghiệp của tỉnh, lấy giá cao hơn.
Sổ đất nông nghiệp sắp hết thời hạn thì bán được không?
Hỏi văn phòng đăng ký đất đai về việc tiếp tục sử dụng hoặc gia hạn theo quy định hiện hành trước khi rao. Người mua chắc chắn sẽ hỏi, và câu trả lời rõ ràng giúp giữ giá.
Có nên tự chuyển mục đích sang đất ở trước khi bán không?
Chỉ khi phù hợp quy hoạch, đã biết chi phí và thời gian, và có cơ sở tin người mua trả thêm. Nhiều người bán tốn công mà giá không tăng tương xứng; hỏi cơ quan đất đai và tính kỹ trước.
Đất nông nghiệp đứng tên hộ gia đình thì ai ký bán?
Các thành viên có quyền liên quan theo hồ sơ cần đồng ý và ký theo hướng dẫn của công chứng viên. Hỏi công chứng viên danh sách người phải ký trước khi nhận cọc.
Người mua không đủ điều kiện nhận đất thì xử lý cọc ra sao?
Phụ thuộc vào điều khoản đã ghi trong hợp đồng đặt cọc. Vì vậy nên ghi sẵn trường hợp này; nếu chưa ghi mà đã xảy ra, hỏi luật sư trước khi giữ hay trả cọc.
