Nhà chưa hoàn công — nói chính xác là nhà xây xong chưa được ghi nhận là tài sản gắn liền với đất trên sổ — vẫn có thể bán. Nhưng về giấy tờ, người mua chỉ nhận được quyền sử dụng đất; căn nhà chưa được công nhận, ngân hàng của người mua thường chỉ định giá phần đất, và người mua lo phần xây sai phép bị xử lý về sau. Người bán nên hỏi khả năng ghi nhận nhà trước khi rao; nếu không kịp hoặc không làm được, nói thật và tính chuyện đó vào giá.
"Hoàn công" là cách gọi quen, gồm hai việc nối nhau: xác nhận công trình đã xây xong đúng phép, rồi đăng ký để căn nhà được ghi vào sổ. Ở nhiều nơi, chủ nhà xây xong rồi để đó nhiều năm, đến khi bán mới biết sổ chỉ ghi đất.
Vì sao nhà xây xong mà sổ vẫn chỉ ghi đất
Lý do phổ biến nhất là chủ nhà không biết phải làm. Xin phép xây dựng, xây xong, dọn vào ở — và nghĩ mọi thứ đã xong. Thực ra giấy phép xây dựng chỉ cho phép xây; muốn căn nhà xuất hiện trên sổ thì phải làm thêm thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất.
Lý do thứ hai là nhà xây khác giấy phép: thêm tầng, lấn khoảng lùi, mở rộng ban công. Chủ nhà biết làm hồ sơ sẽ lộ ra phần sai, nên để đó. Lý do thứ ba là nhà xây ở nơi không có giấy phép, hoặc xây từ rất lâu khi việc quản lý còn lỏng.
Cũng có trường hợp nhà đã được ghi nhận lúc trước, nhưng sau đó đập đi xây lại, hoặc cơi nới thêm, mà không cập nhật. Sổ ghi một căn nhà cấp bốn trong khi thực tế là nhà bốn tầng.
Mỗi lý do dẫn tới mức độ khó khác nhau khi muốn ghi nhận. Nhà xây đúng phép chỉ thiếu thủ tục thì tương đối đơn giản. Nhà sai phép thì có thể phải xử lý phần sai trước. Nhà không phép ở nơi đòi hỏi phải có phép thì phức tạp nhất.
Người mua lo những gì khi thấy nhà chưa ghi vào sổ
Mua nhà mà giấy chỉ có đất. Người mua trả tiền cho cả căn nhà, nhưng giấy tờ chỉ chứng minh họ có đất. Họ sẽ tự làm thủ tục ghi nhận sau khi mua, và chịu mọi khó khăn của việc đó.
Khó vay ngân hàng. Ngân hàng thường chỉ định giá phần đất khi nhà chưa được ghi nhận, nên khoản vay thấp hơn. Người mua cần vay nhiều sẽ không mua được.
Rủi ro bị xử lý phần sai phép. Nếu nhà xây sai phép, người mua lo phải chịu phạt hoặc tháo dỡ phần sai về sau.
Khó bán lại. Người mua nghĩ tới lúc chính họ phải bán; nhà chưa ghi nhận sẽ gặp lại đúng vấn đề này.
Không biết nhà có an toàn không. Hồ sơ hoàn công thường kèm bản vẽ, xác nhận kết cấu. Thiếu hồ sơ, người mua không có căn cứ.
Thuế và phí khi tự ghi nhận sau. Người mua tính trước chi phí và thời gian họ sẽ mất để làm thủ tục.
Nghi ngờ người bán giấu chuyện khác. Khi một điểm giấy tờ chưa rõ, người mua thường đặt câu hỏi về mọi điểm khác.
Ba tình huống, ba cách xử lý
Cách xử lý phụ thuộc vào việc nhà có đúng phép hay không. Mỗi trường hợp cụ thể nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan quản lý xây dựng địa phương.
| Tình huống | Khả năng ghi nhận | Hướng đi cho người bán | Ảnh hưởng tới giá |
|---|---|---|---|
| Xây đúng giấy phép, chỉ chưa làm thủ tục | Tương đối thuận lợi | Làm thủ tục ghi nhận trước khi rao nếu kịp | Ghi nhận xong thì giữ được giá như nhà đầy đủ |
| Xây khác phép một phần | Có thể phải xử lý phần sai trước | Hỏi cơ quan quản lý xây dựng về mức độ và hậu quả | Người mua trừ cho rủi ro; nói thật để khỏi tranh chấp |
| Không có giấy phép ở nơi bắt buộc phải có | Khó, tuỳ quy định và hiện trạng | Hỏi luật sư và cơ quan có thẩm quyền trước khi rao | Thường bị trừ nhiều, tệp người mua hẹp |
| Nhà xây ở nơi không bắt buộc giấy phép | Tuỳ quy định về ghi nhận | Hỏi văn phòng đăng ký đất đai về giấy tờ cần | Ít ảnh hưởng nếu ghi nhận được |
| Nhà cũ trên sổ, thực tế đã xây lại | Tuỳ hồ sơ xây lại | Cập nhật nếu có phép xây lại | Người mua hỏi kỹ về phần chênh |
Ba cột cuối chỉ là hướng chung. Quy định về giấy phép xây dựng và ghi nhận tài sản có thể khác nhau theo khu vực và đã thay đổi qua các thời kỳ, nên đừng tự kết luận nhà mình thuộc trường hợp nào.
Ghi nhận nhà trước khi bán: trình tự chung
Nếu nhà thuộc diện ghi nhận được và còn thời gian, đây là trình tự người bán thường đi qua:
- Gom hồ sơ xây dựng. Giấy phép xây dựng, bản vẽ được duyệt, hợp đồng thi công nếu còn giữ.
- So hiện trạng với giấy phép. Ghi lại mọi chỗ khác: số tầng, diện tích sàn, khoảng lùi, ban công.
- Hỏi nơi có thẩm quyền. Văn phòng đăng ký đất đai về thủ tục ghi nhận; cơ quan quản lý xây dựng nếu có phần sai phép.
- Thuê đo vẽ hiện trạng. Đơn vị có chức năng lập bản vẽ hiện trạng nhà theo yêu cầu.
- Nộp hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với đất. Theo danh sách giấy tờ nơi tiếp nhận yêu cầu.
- Nhận sổ, kiểm tra trang tài sản. Diện tích, số tầng, kết cấu ghi đúng với thực tế.
Thời gian và chi phí của trình tự này khác nhau nhiều tuỳ hồ sơ. Nếu đã có người mua đang chờ, có thể thoả thuận ký hợp đồng sau khi ghi nhận xong, nhưng ghi rõ thời hạn và hậu quả nếu không làm kịp trong hợp đồng đặt cọc.
Nếu bán nguyên trạng: nói thật và tính vào giá
Không phải ai cũng có thời gian hoặc khả năng ghi nhận nhà trước khi bán. Bán nguyên trạng là lựa chọn hợp pháp, miễn là người bán nói rõ tình trạng. Hợp đồng chuyển nhượng khi đó thường chỉ thể hiện quyền sử dụng đất, và người mua tự làm thủ tục ghi nhận sau.
Điều không nên làm là mô tả nhà như đã đầy đủ giấy tờ, hay nói chung chung "sổ hồng riêng" để người mua tự hiểu là có cả nhà. Khi người mua phát hiện ra ở bước công chứng hoặc khi đi vay ngân hàng, họ có cơ sở để huỷ cọc, đòi phạt cọc, hoặc ít nhất là ép giá mạnh ở phút chót.
Cách nói đúng: "Sổ riêng, đất ở toàn bộ; nhà xây năm đó, có giấy phép, chưa đăng ký ghi nhận trên sổ." Hoặc: "Nhà xây thêm một tầng so với phép, chưa ghi nhận." Người mua nghe rõ thì tự tính, những người không chấp nhận được sẽ tự rút, và người ở lại là người đã chấp nhận.
Về giá, phần trừ thường phản ánh chi phí, thời gian và rủi ro người mua phải gánh khi tự làm thủ tục, cộng thêm việc họ khó vay được nhiều. Người bán nên ước lượng phần này trước khi đặt giá, thay vì để người mua tự đưa ra con số thường là theo hướng xấu nhất.
Những chiêu nên tránh — và rủi ro của chúng
Che phần cơi nới khi dẫn khách. Người mua phát hiện sau khi cọc có thể đòi huỷ và đòi phạt cọc.
Ghi giá thấp trên hợp đồng vì "chỉ bán đất". Khai giá thấp hơn giá thực tế là rủi ro về thuế và rủi ro khi tranh chấp; cơ quan thuế có thể ấn định lại.
Làm hai hợp đồng: một đất, một nhà viết tay. Hợp đồng viết tay mua bán nhà không công chứng rất dễ bị vô hiệu, và chính người bán cũng có thể bị kiện ngược.
Hứa với người mua sẽ "lo hoàn công giúp". Nếu không làm được, đó là cam kết bị vi phạm. Chỉ hứa điều đã chắc chắn, và ghi rõ trong hợp đồng.
Nhờ "dịch vụ" làm hồ sơ không đúng thực tế. Hồ sơ sai sự thật có thể dẫn tới bị huỷ kết quả và trách nhiệm pháp lý cho người đứng tên.
Nói "nhà nào ở đây cũng vậy". Có thể đúng, nhưng không thay được việc nói rõ tình trạng của chính căn nhà mình.
Giấu việc từng bị lập biên bản xây dựng. Nếu từng có biên bản vi phạm, người mua có quyền được biết; giấu là nguồn tranh chấp.
Đẩy hết rủi ro qua môi giới. Môi giới nói sai về pháp lý thì người bán vẫn chịu trách nhiệm với người mua theo hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Nhà chưa hoàn công có công chứng mua bán được không?
Có thể công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; căn nhà chưa được ghi nhận nên thường không thể hiện là tài sản được chuyển nhượng trên giấy tờ. Hỏi văn phòng công chứng về cách họ ghi trong hợp đồng.
Người mua có vay ngân hàng được khi nhà chưa ghi vào sổ không?
Thường vay được ít hơn vì ngân hàng chủ yếu định giá phần đất. Mỗi ngân hàng có chính sách riêng, người mua nên hỏi trước khi đặt cọc.
Ghi nhận nhà vào sổ mất bao lâu?
Tuỳ hồ sơ xây dựng có đầy đủ không và nhà có sai phép không. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai để biết thời gian giải quyết theo quy định, và tính thêm dự phòng.
Nhà xây sai phép có bán được không?
Có thể bán, nhưng phải nói rõ với người mua và chấp nhận bị trừ giá cho rủi ro. Phần sai phép có thể bị xử lý theo quy định; hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương để biết mức độ.
Có nên làm hợp đồng viết tay cho phần nhà chưa có trên sổ không?
Không nên. Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng, chứng thực theo quy định dễ bị vô hiệu và là nguồn tranh chấp cho cả hai bên. Hỏi công chứng viên về cách ghi đúng.
Bán nguyên trạng hay ghi nhận xong rồi bán thì lợi hơn?
Nếu nhà đúng phép và có thời gian, ghi nhận trước thường giữ giá tốt hơn và mở rộng tệp người mua. Nếu sai phép nhiều hoặc cần tiền gấp, bán nguyên trạng và nói thật có thể hợp lý hơn.
