Nhà đang thế chấp vẫn bán được, với điều kiện ngân hàng đồng ý và khoản vay được tất toán trước hoặc cùng lúc với việc chuyển nhượng. Bốn cách hay dùng: tự tất toán rồi bán như nhà sạch; dùng tiền cọc của người mua để tất toán; người mua trả thẳng vào khoản vay theo thoả thuận ba bên; hoặc người mua vay tiếp tại chính ngân hàng đó. Mỗi cách đẩy rủi ro về một phía khác nhau.
Với người bán, rủi ro lớn nhất không nằm ở thủ tục mà ở thứ tự tiền và giấy: ai đưa tiền trước, ai cầm sổ khi nào, nếu thương vụ đổ giữa chừng thì tiền cọc đã nằm trong ngân hàng phải trả lại bằng gì. Trình tự cụ thể còn tuỳ từng ngân hàng, nên mọi thứ dưới đây cần được kiểm lại với chính ngân hàng đang cho vay.
Bán nhà đang thế chấp có hợp pháp không?
Tài sản đang thế chấp vẫn thuộc về người thế chấp, nhưng quyền định đoạt bị ràng buộc: muốn bán, người thế chấp cần bên nhận thế chấp — ngân hàng — đồng ý, hoặc phải xoá thế chấp trước. Văn phòng công chứng sẽ không công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi sổ còn đăng ký thế chấp mà không có sự chấp thuận phù hợp.
Thực tế, ngân hàng không có lý do gì để cản nếu khoản vay được trả đủ; họ chỉ cần chắc chắn tiền về trước khi trả sổ. Vì vậy câu hỏi không phải "có bán được không" mà là "tiền đi đường nào để ngân hàng yên tâm, người mua yên tâm, và người bán không bị kẹt ở giữa".
Người mua nhà thế chấp thường dè dặt hơn — họ sợ đưa tiền mà không nhận được sổ. Người bán nên hiểu nỗi sợ đó vì nó quyết định giá: người mua thấy rủi ro thì trả thấp hơn hoặc đòi cọc ít. Một trình tự rõ ràng, có ngân hàng xác nhận bằng văn bản, là cách giảm nỗi sợ ấy và giữ giá.
Một điểm hay bị bỏ qua: hợp đồng thế chấp có thể bảo đảm cho nhiều khoản vay, kể cả khoản của người khác. Trước khi tính chuyện bán, phải biết chính xác căn nhà đang "gánh" những khoản gì.
Bốn cách giải chấp: tiền đi đâu, ai chịu rủi ro
So sánh để chọn cách phù hợp với số tiền mình có và mức tin cậy giữa hai bên.
| Cách | Tiền đi đường nào | Rủi ro nghiêng về | Hợp khi |
|---|---|---|---|
| Tự tất toán rồi bán | Tiền riêng hoặc vay bắc cầu của người bán vào ngân hàng; nhận sổ rồi rao | Người bán (chi phí vay bắc cầu, thời gian) | Dư nợ nhỏ, người bán xoay được tiền |
| Dùng tiền cọc tất toán | Người mua đặt cọc, người bán dùng cọc trả ngân hàng | Người mua (cọc nằm trong ngân hàng); người bán nếu thương vụ đổ phải hoàn cọc | Hai bên tin nhau, cọc đủ trả nợ |
| Người mua trả thẳng vào khoản vay | Thoả thuận ba bên; tiền chuyển vào tài khoản tất toán, ngân hàng giao sổ để công chứng | Chia đều hơn, phụ thuộc quy trình ngân hàng | Dư nợ lớn, người mua cẩn thận |
| Người mua vay tiếp tại cùng ngân hàng | Ngân hàng giải ngân khoản vay của người mua để tất toán khoản của người bán | Phụ thuộc hồ sơ vay của người mua được duyệt | Người mua cần vay, ngân hàng có quy trình này |
Cách thứ hai phổ biến nhưng dễ vỡ nhất: nếu tiền cọc đã vào ngân hàng mà thương vụ đổ vì bất cứ lý do gì, người bán phải hoàn cọc bằng tiền khác — đúng thứ người bán đang thiếu.
Phải hỏi ngân hàng những gì trước khi rao bán
Dư nợ chính xác và lãi tính tới ngày dự kiến tất toán. Xin xác nhận bằng văn bản, có ngày.
Phí trả nợ trước hạn. Có hay không, tính thế nào, hết áp dụng từ mốc nào.
Tài sản đang bảo đảm cho những khoản nào. Một khoản vay, nhiều khoản, hạn mức tín dụng, hay cả khoản vay của người khác.
Ngân hàng có quy trình bán tài sản thế chấp ba bên không. Mỗi nơi một cách, có nơi có sẵn mẫu thoả thuận.
Bao lâu sau khi tất toán thì trả sổ. Và ai làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai.
Có cho người mua xem bản sao sổ, xác nhận tình trạng khoản vay không. Văn bản từ ngân hàng giúp người mua yên tâm hơn mọi lời hứa.
Có hỗ trợ cho người mua vay tiếp không. Nếu có, đây là đường gọn nhất cho người mua cần vay.
Khoản vay có đang quá hạn không. Nợ quá hạn thì ngân hàng có thể có quyền xử lý tài sản; bán trước khi tới bước đó là ưu tiên số một.
Trình tự ba bên thường được dùng
Trình tự minh hoạ cho cách "người mua trả thẳng vào khoản vay". Ngân hàng cụ thể có thể làm khác; luôn đọc thoả thuận ba bên trước khi ký.
- Người bán xin xác nhận dư nợ và quy trình. Có văn bản của ngân hàng.
- Hai bên ký hợp đồng đặt cọc. Ghi rõ cách giải chấp, tài khoản nhận tiền tất toán, mốc thời gian, xử lý khi ngân hàng chậm.
- Ký thoả thuận ba bên với ngân hàng nếu ngân hàng có quy trình. Ngân hàng cam kết trả sổ khi nhận đủ tiền tất toán.
- Người mua chuyển tiền vào tài khoản tất toán. Đúng số dư nợ đã xác nhận, kèm nội dung chuyển rõ ràng.
- Ngân hàng giải chấp, trả sổ hoặc cùng đi công chứng. Xoá đăng ký thế chấp theo quy trình.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Phần tiền còn lại thanh toán theo mốc đã thoả thuận.
- Khai thuế, sang tên. Như mọi giao dịch khác.
Điểm then chốt ở bước 4: tiền tất toán nên đi thẳng vào ngân hàng, không qua tài khoản người bán. Người mua yên tâm hơn, và người bán không bị nghi ngờ dùng tiền vào việc khác.
Tình huống: căn nhà bảo đảm cho khoản vay của người em
Một người bán nhà nghĩ mình chỉ còn khoản vay nhỏ, đã gần trả xong. Khi hỏi ngân hàng mới biết hợp đồng thế chấp của căn nhà còn bảo đảm cho hạn mức tín dụng của cơ sở kinh doanh mà người em trai đứng tên, ký từ nhiều năm trước khi anh em còn làm chung. Trả hết khoản của mình, ngân hàng vẫn giữ sổ.
Lúc này việc bán nhà phụ thuộc vào người em: hoặc em trả hết khoản của mình, hoặc ngân hàng đồng ý thay tài sản bảo đảm khác, hoặc rút tài sản khỏi hợp đồng bảo đảm theo thoả thuận. Cả ba đều mất thời gian và cần người em hợp tác.
Nếu người bán đã nhận cọc trước khi biết chuyện này, họ đứng trước nguy cơ không giao được nhà đúng hạn và phải chịu phạt cọc. Đó là lý do câu hỏi "tài sản đang bảo đảm cho những khoản nào" phải hỏi trước khi rao, không phải sau khi nhận cọc.
Những ca có tài sản bảo đảm cho người khác, hạn mức doanh nghiệp, hoặc khoản vay đã quá hạn nên nhờ luật sư đọc hợp đồng thế chấp trước khi bàn với người mua.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đang thế chấp có công chứng hợp đồng mua bán được không?
Thường cần ngân hàng đồng ý hoặc đã xoá thế chấp. Một số ngân hàng có quy trình phối hợp để công chứng ngay khi nhận đủ tiền tất toán; hỏi ngân hàng và văn phòng công chứng cụ thể.
Dùng tiền cọc của người mua để trả ngân hàng có rủi ro gì cho người bán?
Nếu thương vụ không thành, người bán phải hoàn cọc, có khi cả tiền phạt cọc, trong khi tiền đã nằm trong ngân hàng. Chỉ nên làm khi người bán có phương án hoàn trả và hợp đồng cọc ghi rõ các tình huống.
Phí trả nợ trước hạn có tránh được không?
Tuỳ hợp đồng vay; một số khoản chỉ có phí trong giai đoạn đầu. Đọc lại hợp đồng tín dụng và hỏi ngân hàng mốc hết phí để cân nhắc thời điểm tất toán.
Người mua có thể vay ngân hàng để mua nhà đang thế chấp không?
Có thể, nếu ngân hàng có quy trình cho người mua vay để tất toán khoản của người bán. Hồ sơ vay của người mua phải được duyệt nên cần thêm thời gian; ghi rõ trong hợp đồng cọc trường hợp không được duyệt.
Xoá đăng ký thế chấp ai làm?
Sau khi tất toán, ngân hàng cung cấp văn bản giải chấp; việc xoá đăng ký thế chấp làm tại văn phòng hoặc chi nhánh đăng ký đất đai theo quy trình. Hỏi ngân hàng họ làm giúp hay người bán tự nộp.
Khoản vay đã quá hạn thì có tự bán được nữa không?
Nếu ngân hàng chưa tiến hành xử lý tài sản, thường vẫn thương lượng được để tự bán và trả nợ, và điều này thường có lợi hơn cho cả hai bên. Liên hệ ngân hàng sớm và hỏi luật sư nếu đã nhận thông báo xử lý tài sản.
