Với phần lớn nhà phổ thông trong khu dân cư đông giao dịch, người bán tự so giá chốt của các căn tương tự là đủ để đặt giá chào. Thuê thẩm định giá độc lập đáng tiền khi tài sản khó so, khi nhiều người cùng có quyền và cần một con số chung để khỏi nghi nhau, khi đang chia tài sản ly hôn hoặc thừa kế, hoặc khi cần một văn bản giá có giá trị trước bên thứ ba.
Thẩm định giá không phải phép màu. Nó cho một con số có căn cứ, có phương pháp, do người có chuyên môn ký, nhưng không bảo đảm có người mua đúng giá đó. Hiểu nó làm được gì và không làm được gì giúp người bán dùng đúng chỗ, khỏi tốn tiền vô ích.
Thẩm định giá độc lập là gì, khác "định giá" của môi giới và ngân hàng ở đâu
Thẩm định giá theo nghĩa chính thức là dịch vụ do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện, có thẩm định viên về giá ký, kết quả thể hiện bằng chứng thư và báo cáo thẩm định. Báo cáo nêu rõ mục đích thẩm định, phương pháp đã dùng, các tài sản so sánh, và thời điểm có hiệu lực. Đó là thứ có thể đưa ra trước người khác như một căn cứ.
Môi giới "định giá" thì khác: đó là ý kiến của một người làm nghề, có thể đúng, nhưng không có trách nhiệm pháp lý gì với con số, và đôi khi bị kéo theo lợi ích được nhận ký gửi. Ngân hàng định giá thì phục vụ mục đích cho vay, thường thận trọng nên thấp hơn thị trường.
Điều quan trọng ít người để ý: chứng thư thẩm định ghi rõ mục đích. Một chứng thư làm để vay vốn, để chia tài sản, hay để tham khảo giá bán có thể dùng giả định khác nhau. Khi thuê, người bán nên nói rõ mục đích là tham khảo giá chuyển nhượng trên thị trường.
Chứng thư cũng có thời hạn hiệu lực. Thị trường thay đổi, nên một chứng thư làm từ lâu không còn phản ánh đúng giá lúc bán. Thời hạn cụ thể ghi trong chứng thư; nên hỏi đơn vị thẩm định trước khi ký hợp đồng dịch vụ.
Những trường hợp nên thuê thẩm định giá
Nhiều đồng sở hữu, nhiều người thừa kế. Anh chị em cùng thừa kế một căn nhà, người muốn bán người muốn giữ, ai cũng nghi người kia muốn ép giá. Một con số từ bên độc lập giúp cả nhà có điểm xuất phát chung.
Chia tài sản khi ly hôn. Một bên giữ nhà và trả lại phần cho bên kia; con số dựa trên thẩm định đỡ cãi nhau hơn mọi con số do một bên đưa ra. Việc chia tài sản nên có luật sư hướng dẫn.
Tài sản khó so sánh. Đất lớn trong khu ít giao dịch, nhà cổ, nhà có kết cấu đặc biệt, đất vườn ở tỉnh, thửa có hình dáng hoặc lối vào phức tạp — những thứ mà tìm căn tương tự gần như không có.
Người bán ở xa, không tự dò giá được. Người sống nước ngoài hoặc tỉnh khác muốn bán tài sản quê nhà, không có thời gian đi hỏi, cần một mốc chắc để khỏi bị người trung gian báo giá thấp.
Bán cho người thân hoặc người quen. Bán cho anh em trong nhà, cho người làm cùng công ty, một con số độc lập giúp cả hai bên thấy công bằng, đỡ mất lòng sau này.
Ngân hàng của người mua định giá quá thấp. Có chứng thư độc lập giúp người bán biết ngân hàng định thấp do thận trọng hay do giá chào thật sự cao.
Có khả năng tranh chấp. Khi tài sản có nguy cơ tranh chấp và có thể phải ra toà, nên hỏi luật sư xem cần loại thẩm định nào và ai yêu cầu, vì toà có thể có thủ tục định giá riêng.
Doanh nghiệp, tổ chức cần căn cứ giá. Tài sản đứng tên công ty thường cần chứng thư cho hồ sơ nội bộ và kế toán.
Những trường hợp thường không cần
Căn hộ trong toà có nhiều căn giống. Giá các căn cùng toà, cùng loại là dữ liệu đủ tốt. Thẩm định thêm hiếm khi cho con số khác đáng kể.
Nhà hẻm phổ thông ở khu đông giao dịch. Nếu đã có ba, bốn giá chốt gần đây của những căn sát bên, tự so là đủ.
Khi chỉ muốn một con số để "làm giá" với người mua. Người mua không bắt buộc phải tin chứng thư của người bán. Đưa chứng thư ra thường không làm họ trả cao hơn.
Khi đã có người mua trả giá hợp lý. Nếu giá trả nằm trong vùng giá chốt khu đó, thẩm định thêm chủ yếu để yên tâm, không bắt buộc.
Khi mục đích chỉ là tính thuế. Giá tính thuế khi chuyển nhượng có cách xác định riêng theo quy định; chứng thư tham khảo giá bán không thay thế được việc đó. Hỏi cơ quan thuế để biết căn cứ.
Khi giấy tờ chưa sạch. Nếu sổ còn vướng, thẩm định ra một con số cho tài sản chưa bán được cũng ít ý nghĩa. Dọn giấy tờ trước.
Khi kỳ vọng là thẩm định sẽ "nâng giá". Thẩm định viên không định giá theo ý khách. Nếu kết quả thấp hơn mong đợi, đó là thông tin quý, không phải sai sót.
Thuê thẩm định giá: các bước người bán nên làm
Nếu đã quyết định thuê, làm theo trình tự này để kết quả dùng được:
- Chọn doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá. Hỏi rõ doanh nghiệp có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá theo quy định, người ký chứng thư có thẻ thẩm định viên về giá.
- Nói rõ mục đích thẩm định. Tham khảo giá bán, chia tài sản, hay mục đích khác. Mục đích ghi trong chứng thư.
- Hỏi phí, thời gian và phạm vi. Phí tuỳ loại tài sản và đơn vị; hỏi báo giá bằng văn bản, hỏi có khảo sát hiện trạng không, bao lâu có chứng thư.
- Chuẩn bị hồ sơ. Bản sao sổ, giấy phép xây dựng, bản vẽ, giấy tờ hoàn công nếu có, thông tin quy hoạch nếu đã tra.
- Có mặt khi khảo sát. Chỉ rõ ranh giới, hiện trạng, những điểm đặc biệt mà ảnh không thấy được: hẻm có ngập không, nhà sửa lúc nào.
- Đọc kỹ báo cáo, không chỉ đọc con số. Xem họ so với tài sản nào, điều chỉnh những gì. Nếu tài sản so sánh không giống, hỏi lại.
Một báo cáo tốt cho người bán thấy cách lập luận, chứ không chỉ một con số. Chính phần lập luận đó mới giúp người bán trả lời người mua khi bị chất vấn.
Đọc kết quả cho đúng và dùng nó thế nào
Con số trong chứng thư là giá trị thị trường ước tính tại một thời điểm, với những giả định ghi trong báo cáo. Nó không phải giá chắc chắn bán được. Người bán nên coi nó là một mốc chắc trong khoảng giá, bên cạnh các giá chốt thật đã dò được.
Nếu kết quả thẩm định thấp hơn kỳ vọng nhiều, phản ứng hay gặp là đổ lỗi cho đơn vị thẩm định rồi đi tìm đơn vị khác cho con số cao hơn. Cách đó tốn tiền mà không đổi được thị trường. Phản ứng đúng là đọc kỹ tài sản so sánh: nếu họ so đúng, kỳ vọng của mình đang sai.
Nếu kết quả cao hơn các giá chốt thật, cũng đừng vội nâng giá chào. Đôi khi tài sản so sánh trong báo cáo là giá rao chứ chưa phải giá chốt, hoặc thời điểm khác. Hỏi lại đơn vị thẩm định về nguồn dữ liệu.
Khi dùng trong gia đình — chia thừa kế, chia tài sản — con số thẩm định nên được tất cả các bên đồng ý từ trước là sẽ dùng làm căn cứ. Thuê xong rồi mới bàn có dùng hay không thì dễ cãi nhau thêm một vòng. Mọi thoả thuận phân chia tài sản nên được luật sư hoặc công chứng viên xem trước khi ký.
Câu hỏi thường gặp
Chứng thư thẩm định giá có bắt người mua phải trả đúng giá đó không?
Không. Chứng thư là căn cứ tham khảo, người mua không có nghĩa vụ chấp nhận. Giá chốt vẫn do hai bên thoả thuận.
Thẩm định giá nhà đất mất bao lâu?
Tuỳ đơn vị và độ phức tạp của tài sản, từ vài ngày tới lâu hơn với tài sản đặc biệt. Nên hỏi rõ thời gian khi nhận báo giá dịch vụ.
Ngân hàng định giá thấp hơn thẩm định độc lập là bình thường không?
Khá bình thường, vì ngân hàng định giá cho mục đích cho vay và thường thận trọng. Chênh lệch quá lớn thì nên xem lại cả hai báo cáo để hiểu lý do.
Có thể dùng chứng thư thẩm định để kê khai thuế khi bán không?
Giá tính thuế chuyển nhượng có cách xác định riêng theo quy định hiện hành. Người bán nên hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng về căn cứ, không mặc định dùng chứng thư.
Đất vườn ở tỉnh có thẩm định được không?
Được, nhưng vì ít giao dịch để so, kết quả phụ thuộc nhiều vào phương pháp và dữ liệu đơn vị thẩm định có. Hỏi họ đã từng thẩm định tài sản tương tự ở khu đó chưa.
Chứng thư thẩm định có giá trị trong bao lâu?
Thời hạn hiệu lực được ghi trong chứng thư theo quy định và thoả thuận. Thị trường biến động nhanh thì nên dùng chứng thư mới, không dùng bản quá cũ.
