Sắp đặt nội thất để bán nhà là bố trí lại đồ đang có cho mỗi phòng rõ công năng, lối đi thoáng, ánh sáng tốt — không phải mua đồ mới. Với nhà trống, chỉ cần vài món tối thiểu ở phòng khách và phòng ngủ chính để người mua hình dung được tỉ lệ căn phòng.
Người mua ra quyết định dựa nhiều vào việc họ có “thấy mình sống ở đây” hay không. Một căn phòng không rõ là phòng làm việc, phòng kho hay phòng ngủ khiến họ bối rối. Một phòng khách kê đồ chắn lối đi khiến họ thấy chật. Sắp đặt lại là trả lời trước những câu hỏi đó bằng mắt thay vì bằng lời.
Sắp đặt để bán khác trang trí để ở thế nào?
Trang trí để ở là làm theo gu của mình: tủ trưng bày đồ sưu tầm, ghế bành yêu thích kê sát cửa sổ, góc thờ, góc làm việc chen vào phòng ngủ. Mọi thứ đều có lý do với người đang sống. Nhưng khi bán, người xem không biết những lý do đó, họ chỉ thấy đồ nhiều và phòng chật.
Sắp đặt để bán đi ngược lại: bớt dấu ấn cá nhân, làm nổi điểm mạnh của căn nhà. Cửa sổ lớn thì không kê tủ chắn. Phòng có trần cao thì không treo đèn thả thấp. Ban công có view thì dọn trống để người xem bước ra được.
Cũng không cần làm thành nhà mẫu. Người mua nhà ở thật vẫn thích thấy dấu vết sinh hoạt gọn gàng: bếp có vài món đồ, phòng ngủ có ga gối phẳng phiu, phòng khách có chỗ ngồi. Nhà mẫu quá bóng bẩy đôi khi lại làm người ta nghĩ “chỗ này đẹp vì đã được dọn để chụp”.
Điểm mấu chốt là mỗi phòng phải trả lời được một câu: phòng này để làm gì. Phòng ngủ có giường. Phòng làm việc có bàn và ghế. Phòng nhỏ lửng lơ thì chọn một công năng dễ hình dung nhất cho người mua tầm căn nhà mình.
Nguyên tắc bố trí cho từng phòng
Phòng khách: kéo đồ khỏi tường một chút, mở lối đi chính. Lối từ cửa vào tới cầu thang, bếp phải thông thoáng, không phải lách qua bàn ghế.
Phòng khách: một nhóm ghế hướng vào nhau. Tạo cảm giác chỗ trò chuyện, không chỉ hướng vào tivi.
Bếp: mặt bếp gần như trống. Chỉ để lại ấm nước, thớt sạch, một chậu cây nhỏ. Đồ gia vị, hũ lọ cất vào tủ.
Bàn ăn: kê đủ ghế, bỏ khăn trải bàn cũ. Bàn ăn sạch, có thể đặt một bình hoa hay đĩa trái cây đơn giản.
Phòng ngủ chính: giường là trung tâm. Ga gối sáng màu, phẳng, hai bên giường có lối đi. Bớt tủ phụ, máy tập.
Phòng ngủ phụ: rõ công năng. Đang làm kho thì dọn kho ra, kê giường đơn hoặc bàn học.
Nhà vệ sinh: khăn sạch đồng màu. Cất bàn chải, mỹ phẩm, đồ cạo râu. Lau kính, gương, vòi đến bóng.
Ban công, sân thượng: dọn trống, để vài chậu cây. Có thể đặt hai ghế nhỏ để gợi chỗ ngồi uống cà phê.
Lối vào: một tấm thảm sạch, kệ giày gọn. Không để chồng giày dép ra ngoài.
Cầu thang: không để đồ trên bậc. Nhiều nhà phố dùng bậc thang làm chỗ để đồ, rất nguy hiểm khi dẫn khách và làm cầu thang trông hẹp.
Nhà đang ở, nhà trống, nhà đang cho thuê: làm gì khác nhau?
Ba tình trạng nhà cần ba cách tiếp cận. Bảng dưới gom lại để chọn nhanh.
| Tình trạng nhà | Việc nên làm | Việc nên tránh |
|---|---|---|
| Nhà đang ở | Bớt đồ, sắp xếp lại đồ có sẵn, rõ công năng từng phòng | Mua thêm nội thất mới chỉ để bán |
| Nhà trống | Bày tối thiểu ở phòng khách và phòng ngủ chính, treo rèm, đủ đèn | Để trống trơn không đèn, không rèm |
| Nhà trống lâu ngày | Lau dọn sâu, mở cửa thông gió, kiểm tra mùi và côn trùng | Dẫn khách khi nhà còn bụi, mạng nhện |
| Nhà đang cho thuê | Thoả thuận lịch xem, đề nghị hỗ trợ dọn, tôn trọng đồ của người thuê | Tự ý vào nhà, tự ý dời đồ của người thuê |
| Căn hộ chung cư | Làm nổi ban công, cửa sổ, view; bếp gọn | Kê tủ cao che cửa kính |
| Nhà phố ống | Mở lối thông từ trước ra sau, bật đèn giếng trời | Để phòng giữa tối om |
Với nhà đang cho thuê, người bán phải đọc lại hợp đồng thuê và nói chuyện với người thuê trước. Bán nhà không tự chấm dứt quyền của người thuê; trường hợp vướng nên hỏi luật sư.
Nhà trống: bày gì là đủ?
Nhà trống có lợi thế là sạch, dễ chụp, người mua tha hồ tưởng tượng. Nhưng trống hoàn toàn thì có hai vấn đề. Thứ nhất, người xem khó ước lượng kích thước phòng: một căn phòng trống trông có thể rộng hoặc hẹp hơn thực tế tuỳ góc nhìn. Thứ hai, nhà trống có cảm giác lạnh, nhất là khi tiếng bước chân vang lên trong căn phòng không có rèm, không có đồ vải.
Cách xử lý hợp túi tiền là bày tối thiểu ở hai chỗ quan trọng nhất: phòng khách và phòng ngủ chính. Phòng khách có một bộ ghế gọn, một tấm thảm, một kệ thấp. Phòng ngủ có một chiếc giường với ga gối sáng màu. Thêm rèm cửa cho mọi phòng và bóng đèn đủ sáng là nhà đã khác.
Đồ không cần đắt hay mới. Có thể mượn đồ của người thân, dùng lại đồ cũ còn đẹp, hoặc thuê ngắn hạn nếu ở thành phố có dịch vụ. Quan trọng là đồ có kích thước vừa phòng: ghế quá lớn làm phòng nhỏ đi, ghế quá nhỏ làm phòng trông trống trải.
Nếu chủ nhà ở xa và nhà trống lâu ngày, đừng quên phần bảo quản: thông gió định kỳ, dọn mạng nhện, kiểm tra mối, đổ nước vào phễu thu sàn để khỏi bốc mùi cống. Những thứ này người mua cảm nhận ngay khi mở cửa.
Ánh sáng: làm sáng nhà trong một buổi
Nhà tối là điểm trừ lớn với người mua Việt, đặc biệt nhà phố ống và căn hộ hướng xấu. Không cần đục thêm cửa, chỉ cần làm hết những gì đang có.
- Bước 1. Kéo hết rèm, tháo bớt rèm dày, thay bằng rèm mỏng sáng màu.
- Bước 2. Lau sạch kính cửa sổ, kính giếng trời, kính cửa ban công cả hai mặt.
- Bước 3. Thay mọi bóng đèn cháy, đồng bộ màu ánh sáng trong cùng một phòng.
- Bước 4. Dời đồ cao khỏi vị trí chắn cửa sổ.
- Bước 5. Thêm đèn ở góc tối: đèn cây, đèn bàn, đèn hắt nhẹ.
- Bước 6. Trước giờ hẹn, bật đèn ở mọi phòng kể cả ban ngày.
Đừng đặt lịch xem nhà vào giờ ánh sáng xấu nhất của căn nhà nếu có thể chọn. Tuy vậy, nếu người mua muốn xem vào buổi tối hay ngày mưa thì cứ để họ xem — giấu giờ xấu không giữ được lâu và còn mất lòng tin.
Những lỗi sắp đặt hay làm phản tác dụng
Mua nội thất mới đắt tiền để “nâng tầm” căn nhà. Người mua trả tiền cho nhà, ít ai trả thêm vì bộ sofa.
Kê quá nhiều đồ nhỏ trang trí. Bàn đầy tượng, lọ hoa, khung ảnh làm rối mắt và khó lau dọn giữa các buổi xem.
Dùng gương, đèn để “ảo” diện tích quá đà. Người mua đo đạc thực tế sẽ thấy hụt và mất thiện cảm.
Che khuyết điểm bằng đồ nội thất. Kê tủ che vết nứt, thảm che chỗ gạch bể là che giấu. Người mua dịch đồ ra là thấy.
Sắp đặt kiểu nhà mẫu lạnh lẽo. Nhà ở thật cần chút hơi người: sách trên kệ, chăn gấp gọn, cây xanh.
Để phòng không rõ công năng. Phòng vừa là kho vừa là chỗ phơi đồ vừa có giường gấp làm người xem không biết dùng vào việc gì.
Bày đồ theo phong thuỷ riêng quá đậm. Người mua có quan niệm khác có thể khó chịu. Giữ trung tính.
Câu hỏi thường gặp
Có nên thuê dịch vụ dàn dựng nhà (home staging) khi bán không?
Đáng cân nhắc với nhà trống, căn hộ cao cấp hoặc khi chủ ở xa không tự làm được. Với nhà đang ở, tự sắp xếp lại đồ có sẵn thường đủ. Hãy hỏi rõ họ làm gì, thuê đồ trong bao lâu, ai chịu trách nhiệm nếu đồ hỏng.
Nhà trống có nên để nguyên không bày gì không?
Để trống vẫn bán được, nhưng người xem khó ước lượng kích thước phòng và nhà có cảm giác lạnh. Bày tối thiểu ở phòng khách, phòng ngủ chính và treo rèm thường giúp nhiều mà không tốn kém.
Làm sao để căn phòng nhỏ trông rộng hơn khi khách xem?
Bớt đồ, chọn đồ thấp, kéo đồ khỏi lối đi, mở rèm và bật đủ đèn. Đừng dùng mẹo ảo diện tích quá đà vì người mua sẽ đo đạc thực tế.
Có nên cất tivi, máy tính khi dẫn khách xem nhà?
Không cần cất nhưng nên tắt, thu gọn dây. Đồ điện tử nhỏ, có giá trị thì cất vào tủ khoá vì buổi xem có người lạ đi lại khắp nhà.
Nhà đang cho thuê có tự ý sắp xếp lại được không?
Không nên tự ý dời đồ của người thuê. Cần thoả thuận với họ về lịch xem và mức gọn gàng; quyền lợi của người thuê vẫn còn theo hợp đồng. Nếu phát sinh tranh chấp thì hỏi luật sư.
Sắp đặt nội thất có giúp bán được giá cao hơn không?
Không ai hứa chắc được điều đó. Lợi ích rõ hơn là người xem dễ hình dung cuộc sống trong nhà, ảnh tin rao đẹp hơn và người mua ít lý do chê để ép giá.
