Với cá nhân bán nhà đất, thuế thu nhập cá nhân theo cách tính áp dụng nhiều năm nay được tính trên giá chuyển nhượng của từng lần bán, không trừ giá vốn và không xét lời lỗ. Vì vậy bán lỗ vẫn có thể phải nộp. Giá dùng để tính là giá ghi trong hợp đồng, nhưng nếu giá đó thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định cho vị trí ấy thì cơ quan thuế tính theo giá của tỉnh.
Bài này không đưa thuế suất hay con số cụ thể, vì luật thuế và bảng giá đất đều đang được sửa và cập nhật; mỗi lần bán nên hỏi lại cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng nơi có nhà. Thứ người bán cần nắm là cơ chế: con số nào được đem ra nhân, khi nào nó bị nâng lên, và vì sao số thuế trên thông báo đôi khi khác hẳn số mình nhẩm ở nhà.
Nắm được cơ chế này từ trước khi chào giá thì đàm phán đỡ hụt hơi hơn nhiều: mình biết được "cầm về" bao nhiêu, và không bị ai doạ bằng một con số thuế phóng đại.
Vì sao thuế bán nhà tính trên giá bán chứ không trên tiền lời?
Về lý thuyết, thứ đáng đánh thuế là phần lời: mua mười, bán mười hai thì lời hai. Nhưng để tính được lời, cơ quan thuế phải xác minh giá mua cũ, chi phí sửa chữa, lãi vay, môi giới… những thứ phần lớn người bán không còn giữ chứng từ, hoặc giữ một bản hợp đồng cũ ghi giá thấp hơn thực tế. Vì vậy với cá nhân, luật chọn cách đơn giản: lấy giá chuyển nhượng của lần bán này nhân một tỷ lệ cố định.
Hệ quả trực tiếp là người bán lỗ không được miễn chỉ vì lỗ. Người mua căn hộ giá cao lúc thị trường nóng, nay bán thấp hơn giá mua, vẫn nhận thông báo thuế tính trên giá bán. Đây là chỗ nhiều người cảm thấy bất công nhất, và cũng là chỗ cò hay khuyên "ghi giá thấp đi cho đỡ" — một lời khuyên đẩy rủi ro về phía người bán, nói kỹ ở phần sau.
Mặt tốt của cách tính này là dễ đoán. Không cần thuê kế toán dựng lại lịch sử chi phí; biết giá bán và biết bảng giá của tỉnh là nhẩm được gần đúng. Người bán nào cũng nên nhẩm con số này trước khi đặt giá chào, vì nó ảnh hưởng thẳng tới số tiền thực nhận.
Cũng nên biết: trong thời gian gần đây, cách đánh thuế chuyển nhượng bất động sản được đem ra bàn lại, có ý kiến muốn tính theo thời gian nắm giữ hoặc theo lãi thực. Vì vậy người bán đừng dựa vào trí nhớ hay bài viết cũ; trước khi ký đặt cọc, hỏi lại cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng xem cách tính đang áp dụng tại thời điểm mình bán là gì.
Giá ghi hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì tính theo giá nào?
Mỗi tỉnh có bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, chia theo tuyến đường, vị trí, loại đất. Khi nhận hồ sơ, cơ quan thuế so giá ghi trong hợp đồng với giá tính theo bảng của tỉnh cho đúng thửa đất đó (cộng thêm giá trị nhà trên đất nếu có, theo cách tính của tỉnh). Con số nào cao hơn thì lấy làm giá tính thuế.
Trước đây bảng giá đất ở nhiều nơi thấp xa giá thị trường, nên phần lớn hợp đồng ghi giá thật vẫn cao hơn bảng giá, và thuế tính theo hợp đồng. Từ khi luật đất đai mới yêu cầu bảng giá tiệm cận thị trường và cập nhật định kỳ, ở một số tuyến đường bảng giá đã được nâng lên đáng kể. Người bán ở những chỗ này có thể gặp chuyện ngược: hợp đồng ghi đúng giá thật mà thuế vẫn tính theo bảng giá vì bảng giá cao hơn.
Trường hợp đó hay gặp với đất mặt tiền đường lớn nhưng hình dáng xấu, nở hậu ngược, dính quy hoạch lộ giới, hoặc nhà xuống cấp nặng — những thứ thị trường trừ giá mạnh nhưng bảng giá không trừ đủ. Người bán đất tỉnh ở vùng đã lên bảng giá mới cũng nên kiểm tra kỹ, vì đất vườn sâu trong hẻm có khi được xếp vị trí tốt hơn thực tế.
Cách kiểm đơn giản nhất: trước khi ký đặt cọc, mang bản sao sổ tới văn phòng công chứng hoặc bộ phận một cửa hỏi ước tính giá tính thuế theo bảng giá hiện hành. Họ không cam kết con số cuối cùng, nhưng sẽ cho biết thửa đất của mình đang nằm ở vị trí nào trong bảng.
Ba tình huống giá hay gặp khi khai thuế bán nhà
Bảng dưới không có con số, chỉ cho thấy giá nào thường được đem ra tính và người bán nên làm gì trong từng tình huống.
| Tình huống | Giá thường được dùng để tính thuế | Người bán nên làm gì |
|---|---|---|
| Hợp đồng ghi đúng giá thật, cao hơn bảng giá | Giá hợp đồng | Ghi đúng, giữ chứng từ chuyển khoản khớp hợp đồng |
| Hợp đồng ghi đúng giá thật nhưng bảng giá vị trí đó cao hơn | Giá theo bảng của tỉnh | Nhẩm thuế theo bảng giá ngay từ khi chào giá để khỏi hụt |
| Hợp đồng ghi thấp hơn giá thật | Giá cao hơn giữa hợp đồng và bảng giá; có rủi ro bị kiểm tra, ấn định thuế | Không nên làm; rủi ro đổ về người bán |
| Bán lỗ so với giá mua cũ | Vẫn là giá chuyển nhượng lần này theo cách tính hiện hành | Hỏi cơ quan thuế xem có thay đổi chính sách không, đừng tự cho là được miễn |
Nếu thông báo thuế ra cao hơn mình nhẩm, việc đầu tiên là hỏi cơ quan thuế đã áp vị trí nào trong bảng giá. Không ít trường hợp thửa đất bị xếp nhầm vị trí và được điều chỉnh khi người khai đưa ra căn cứ.
Những thứ làm số thuế thực tế khác số người bán nhẩm
Diện tích tính là diện tích trên sổ. Đất thực tế rộng hơn sổ thì phần dư không được tính khi chưa cập nhật; thiếu hơn sổ thì vẫn tính theo sổ cho tới khi đo đạc chỉnh lý.
Nhà trên đất có thể được cộng giá trị riêng. Ở nhiều nơi, phần công trình được tính theo đơn giá xây dựng và tỷ lệ còn lại do tỉnh quy định, nên nhà mới xây thường "nặng" hơn nhà cũ.
Một thửa có nhiều loại đất. Đất ở và đất trồng cây lâu năm trong cùng sổ có giá bảng khác nhau; người bán đất vườn hay nhẩm hết theo giá đất ở rồi giật mình vì số khác.
Vị trí trong bảng giá không giống cảm nhận thị trường. Hẻm xe hơi vào được nhưng bảng xếp là hẻm nhỏ, hoặc ngược lại — số thuế đi theo bảng, không theo cảm giác.
Bảng giá cập nhật theo kỳ. Ký đặt cọc cuối năm, công chứng sang năm mới có thể rơi vào bảng giá khác; lịch ký nên tính cả chuyện này.
Phần đồng sở hữu. Nhà đứng tên vợ chồng hoặc nhiều anh em thì số thuế chia theo phần; người được miễn và người không được miễn tính riêng.
Giá trên hợp đồng là giá trọn gói hay chưa gồm nội thất. Có người tách tiền nội thất ra ngoài hợp đồng cho "nhẹ"; thực chất đó vẫn là cách hạ giá chuyển nhượng và mang rủi ro tương tự khai giá thấp.
Người mua có trả thay hay không không đổi giá tính thuế. Thoả thuận ai móc tiền là chuyện giữa hai bên, cơ quan thuế vẫn tính trên giá chuyển nhượng.
Thời điểm tính là khi hồ sơ được xử lý. Chính sách hoặc bảng giá thay đổi giữa lúc cọc và lúc công chứng thì số thuế đi theo thời điểm khai, không theo thời điểm hai bên bắt tay.
Nhẩm thuế trước khi đặt giá chào: làm theo thứ tự nào?
Năm việc dưới đây làm trong một buổi, trước khi đăng tin, để giá chào đã tính sẵn phần thuế.
- Lấy bản sao sổ và xác định loại đất, diện tích từng loại. Ghi riêng đất ở, đất vườn, đất nông nghiệp nếu có.
- Hỏi vị trí thửa đất trong bảng giá hiện hành. Qua văn phòng công chứng, bộ phận một cửa hoặc cổng thông tin của tỉnh.
- So bảng giá với giá mình định bán. Nếu bảng giá cao hơn hoặc sát giá bán, đánh dấu để tính thuế theo bảng.
- Hỏi tỷ lệ thuế và cách tính đang áp dụng. Hỏi cơ quan thuế hoặc kế toán, ghi lại ngày hỏi vì chính sách có thể đổi.
- Ghi con số "cầm về" vào một tờ giấy riêng. Giá bán trừ thuế và các chi phí khác; con số này là sàn khi đàm phán, không phải giá chào.
Làm xong năm bước, người bán thường bớt được kiểu nhượng giá theo cảm tính ở bàn đàm phán, vì biết rõ mình đang nhượng bao nhiêu trên số thực nhận.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà lỗ so với giá mua thì có được hoàn hay miễn thuế không?
Theo cách tính áp dụng phổ biến lâu nay, thuế tính trên giá chuyển nhượng từng lần nên lỗ không tự động được miễn hay hoàn. Chính sách có thể thay đổi, vì vậy trước khi bán nên hỏi cơ quan thuế xem có quy định mới về tính theo lãi hay theo thời gian nắm giữ không.
Ai quyết định giá tính thuế cuối cùng?
Cơ quan thuế quản lý nơi có nhà đất, dựa trên hợp đồng công chứng và bảng giá do UBND tỉnh ban hành. Người bán khai, cơ quan thuế kiểm tra rồi ra thông báo số phải nộp.
Hợp đồng ghi giá cao hơn bảng giá thì có bị tính theo bảng giá thấp hơn không?
Không. Khi giá hợp đồng cao hơn bảng giá, thuế tính trên giá hợp đồng. Bảng giá chỉ được dùng khi nó cao hơn giá ghi trong hợp đồng.
Tiền nội thất bán kèm có phải tính thuế không?
Nếu ghi gộp trong giá chuyển nhượng thì được tính vào. Tách riêng ra ngoài hợp đồng để giảm giá chuyển nhượng là một dạng khai thấp, dễ thành tranh chấp và rủi ro khi bị kiểm tra.
Thông báo thuế cao bất thường thì làm gì?
Hỏi lại cơ quan thuế đã áp vị trí, loại đất, diện tích nào. Nếu có sai lệch so với thực tế hồ sơ, người bán có quyền đề nghị xem xét lại kèm căn cứ; khi cần, nhờ luật sư hoặc kế toán thuế hỗ trợ.
Nhẩm thuế ở đâu cho nhanh?
Văn phòng công chứng nơi có nhà thường ước tính được ngay khi xem sổ. Đó là số ước tính để lên kế hoạch, con số chính thức vẫn là thông báo của cơ quan thuế.
