Nhà bị thấm, mốc vẫn bán được, nhưng người bán chỉ có hai đường đúng: sửa tận gốc trước khi rao, hoặc nói thật tình trạng và tính nó vào giá. Đường thứ ba — sơn đè, kê tủ che, dọn sạch vết ố rồi im lặng — là đường dẫn tới tranh chấp sau khi bán, và người bán thường là bên thua.
Thấm là khuyết tật người mua sợ nhất trong nhà cũ, vì họ không đoán được nó lan tới đâu và sửa hết bao nhiêu. Người bán giải quyết được nỗi sợ đó bằng hai thứ: nguồn thấm đã được xác định rõ, và cách xử lý đã làm hoặc sẽ làm. Bài này đi theo đúng hai thứ đó.
Vì sao người mua sợ thấm hơn mọi lỗi khác?
Một cánh cửa kẹt thì người mua biết sửa hết bao nhiêu. Một vệt ố trên trần thì họ không biết: có thể chỉ là ron gạch nhà vệ sinh tầng trên hở, có thể là sàn mái nứt, có thể là ống nước âm sàn rò. Không biết thì họ đoán theo trường hợp xấu nhất và trừ giá theo đó.
Thấm còn kéo theo những thứ khác: mốc làm hỏng đồ gỗ, mùi ẩm khó chịu, tường bong lớp vữa, có khi ảnh hưởng dây điện đi trong tường. Người mua có con nhỏ, người già thì lo cả chuyện sức khoẻ khi sống trong phòng ẩm mốc lâu ngày.
Vì vậy, khi người mua thấy dấu vết thấm, câu hỏi đầu tiên của họ thường là “thấm từ đâu, đã sửa chưa”. Người bán trả lời được rõ ràng thì phần lớn nỗi lo được hoá giải. Người bán ấp úng hay nói “không sao đâu, mưa lớn mới bị” thì người mua nghe thành “có sao, mà chủ không muốn nói”.
Còn một điều người bán nên biết: người mua kỹ thường đi xem nhà vào ngày mưa, hoặc hỏi hàng xóm, hoặc thuê người kiểm. Chuyện thấm rất khó giấu được lâu.
Dấu hiệu thấm thường gặp và nguồn hay gặp
Vệt ố vàng loang trên trần dưới nhà vệ sinh. Thường do lớp chống thấm sàn nhà vệ sinh tầng trên đã hỏng, ron gạch hở hoặc cổ ống thoát sàn không kín.
Ố trần tầng trên cùng, nặng hơn sau mưa. Nguồn thường là sàn mái, sân thượng, máng xối hoặc chỗ tiếp giáp mái tôn với tường.
Chân tường loang mốc, sơn phồng thành dải ngang. Hơi ẩm bốc lên từ nền, hay gặp ở nhà nền thấp hoặc nhà từng bị ngập.
Mảng tường giáp nhà bên bị ẩm sau mưa. Nước mưa đọng ở khe giữa hai nhà, ngấm qua tường. Đôi khi phải bàn với hàng xóm để xử lý khe.
Một mảng tường ẩm cả khi trời nắng. Dấu hiệu ống nước âm tường rò. Hoá đơn nước cao bất thường cũng là gợi ý.
Khung cửa sổ ố, vệt nước chảy xuống tường. Ron cửa sổ hở, bậu cửa không có độ dốc thoát nước.
Mùi ẩm trong tủ âm tường, gầm cầu thang. Những chỗ kín ít gió, hay là nơi đầu tiên lên mốc.
Trần thạch cao võng, có vết nước. Nước đã đọng trên trần, cần mở ra xem nguồn chứ không chỉ thay tấm.
Xử lý thấm trước khi bán theo đúng thứ tự
Làm sai thứ tự là tiền đổ vào lớp hoàn thiện mà bệnh vẫn còn. Thứ tự dưới đây áp dụng cho phần lớn ca thấm thông thường; ca phức tạp nên có kỹ sư hoặc thợ chống thấm có kinh nghiệm xem.
- Bước 1. Khoanh vùng. Chụp ảnh các vết thấm, ghi thời điểm nặng nhẹ (sau mưa, khi dùng nhà vệ sinh tầng trên, hay lúc nào cũng ẩm).
- Bước 2. Thử loại trừ. Ngưng dùng nhà vệ sinh tầng trên vài ngày xem vệt ố có khô dần không; khoá van tổng nước qua đêm xem đồng hồ có nhích không.
- Bước 3. Mời người có chuyên môn. Cho thợ chống thấm hoặc kỹ sư xem tại chỗ, yêu cầu họ nói rõ nguồn và cách sửa, không chỉ báo giá.
- Bước 4. Sửa nguồn. Làm lại chống thấm sàn, thay ống, xử lý khe tường, sửa máng xối — tuỳ nguồn.
- Bước 5. Thử lại. Ngâm nước thử sàn nhà vệ sinh hoặc chờ qua vài trận mưa trước khi hoàn thiện.
- Bước 6. Chờ khô, xử lý mốc, hoàn thiện. Cạo lớp hỏng, xử lý nấm mốc, bả, sơn lót, sơn phủ.
- Bước 7. Lưu hồ sơ. Giữ ảnh trước và sau, báo giá, hoá đơn, thông tin thợ đã làm. Đây là bằng chứng để trả lời người mua.
Nếu thời gian bán gấp không cho phép làm đủ bảy bước, đừng nhảy cóc sang bước 6. Dừng ở bước 3: biết rõ nguồn và cách sửa, rồi nói thật với người mua.
Không kịp sửa thì khai thật thế nào để không bị ép quá tay?
Khai thật không có nghĩa là chịu thua trong đàm phán. Người mua ép mạnh nhất khi họ không biết lỗi lớn tới đâu. Khi chủ nhà đưa ra được thông tin cụ thể — nguồn thấm ở đâu, thợ đã xem nói sửa thế nào, báo giá khoảng ra sao — thì phần “sợ” trong giá ép biến mất, chỉ còn phần chi phí thật.
Cách làm thực tế là xin hai thợ khác nhau xem và báo giá bằng văn bản, rồi để sẵn khi người mua hỏi. Người mua có thể tin hoặc tự thuê người khác kiểm lại, nhưng ít nhất cuộc nói chuyện dựa trên con số có cơ sở, không phải con số đoán.
Trong tin rao, không cần ghi chi tiết khuyết điểm ngay dòng đầu, nhưng cũng không nên viết “nhà không thấm dột” khi biết là có. Khi người mua đến xem, nói rõ trước khi họ tự phát hiện. Lời khai đến trước thì là thẳng thắn; đến sau khi bị phát hiện thì thành giấu.
Khi ký đặt cọc hay hợp đồng chuyển nhượng, nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư ghi rõ tình trạng nhà đã được thông báo, người mua đã xem và chấp nhận. Một dòng như vậy bảo vệ người bán khỏi chuyện bị quay lại khiếu nại vì “không được báo”.
Những cách “xử lý” thấm cần tránh
Sơn đè lên vết ố. Che được vài tuần. Mùa mưa vết ố trở lại, và việc sơn mới đúng chỗ đó chính là bằng chứng người bán đã biết.
Kê tủ, treo tranh, dán giấy che vết mốc. Người mua kỹ sẽ dịch tủ. Phát hiện kiểu này làm họ nghi mọi chỗ khác trong nhà.
Dẫn khách chỉ vào ngày nắng, đóng kín phòng ẩm. Họ sẽ quay lại vào ngày mưa hoặc hỏi hàng xóm.
Dán tấm ốp nhựa giả gỗ lên mảng tường ẩm. Hơi ẩm vẫn ở đó, mốc lan sau lớp ốp và bốc mùi.
Thay tấm trần thạch cao ố mà không tìm nguồn nước. Tấm mới sẽ ố lại.
Nói “mưa lớn mới bị chút xíu”. Câu nói giảm nhẹ này nghe như đang giấu. Nói cụ thể mức độ, tần suất thì đáng tin hơn.
Hứa miệng “có gì mua về cứ gọi, anh chịu hết”. Lời hứa không ghi giấy tờ dễ thành tranh cãi. Muốn cam kết gì thì ghi rõ trong hợp đồng, hỏi công chứng viên cách ghi.
Khi nào chuyện thấm vượt khỏi việc tự xử lý?
Vết nứt đi kèm vết thấm ở dầm, cột, sàn. Có thể liên quan kết cấu. Phải có kỹ sư xây dựng xem.
Thấm từ nhà bên sang hoặc ngược lại. Liên quan hàng xóm, dễ thành tranh chấp. Nên nói chuyện với hàng xóm trước, cần thì nhờ tổ dân phố hoặc UBND phường hoà giải.
Nhà nằm trong vùng hay ngập. Đây là đặc điểm vị trí, không sửa được hoàn toàn. Nói rõ với người mua.
Thấm đã làm gỉ thép, bong bê tông. Thấy thép lộ ra, bê tông bở là dấu hiệu nặng, cần kỹ sư đánh giá.
Chung cư thấm từ căn trên hay từ hộp kỹ thuật. Thuộc phần chung hoặc trách nhiệm căn khác, cần làm việc với ban quản lý toà nhà.
Người mua đòi giảm giá quá xa so với báo giá sửa. Đưa báo giá của thợ ra làm căn cứ; nếu không thống nhất được thì để họ tự thuê người kiểm.
Đã có khiếu nại từ người mua trước. Hỏi luật sư trước khi rao lại để biết cách khai và cách ghi hợp đồng cho an toàn.
Câu hỏi thường gặp
Nhà bị thấm có bán được không?
Bán được. Nhiều người mua nhà cũ chấp nhận sửa thấm nếu biết rõ nguồn và chi phí. Cái làm hỏng giao dịch thường không phải vết thấm mà là việc người bán giấu hoặc nói không rõ.
Nếu che giấu thấm dột và người mua phát hiện sau khi mua thì sao?
Người mua có thể khiếu nại, đòi bồi thường hoặc tranh chấp hợp đồng tuỳ tình huống và nội dung hợp đồng. Mức độ rủi ro cụ thể nên hỏi luật sư; nguyên tắc an toàn là khai rõ và ghi nhận trong hợp đồng.
Có cần thuê kỹ sư kiểm tra nhà trước khi bán không?
Không bắt buộc với mọi nhà, nhưng nên có khi có vết nứt, thấm kéo dài nhiều chỗ hay nhà đã lâu năm. Biên bản hoặc nhận xét của kỹ sư còn giúp trả lời người mua có cơ sở.
Sửa thấm xong bao lâu thì nên dẫn khách?
Nên chờ ít nhất qua vài lần thử nước hoặc vài trận mưa để chắc nguồn đã hết, rồi để tường khô trước khi sơn. Dẫn khách khi tường còn ẩm dễ làm người mua nghĩ chưa sửa xong.
Mùi ẩm mốc khử bằng cách nào trước khi dẫn khách?
Mùi đến từ chỗ ẩm, nên phải sửa nguồn và làm khô trước. Sau đó mở cửa thông gió, phơi đồ vải, lau chùi tủ kín; xịt thơm chỉ che tạm và người mua dễ nhận ra.
Có nên ghi chuyện từng bị thấm vào tin rao không?
Không cần đưa lên dòng đầu, nhưng không được ghi sai như “không thấm dột”. Có thể ghi “đã làm lại chống thấm” nếu đã sửa, và nói chi tiết khi người mua đến xem.
