Hai căn cùng khu, cùng diện tích trên sổ vẫn có thể chênh giá rõ rệt. Phần chênh nằm ở bề rộng hẻm và đường vào, hình dáng thửa đất, phần dính lộ giới, hướng và ánh sáng, tình trạng kết cấu, và những điều người mua kiêng. Người bán nên tự chấm nhà mình theo từng yếu tố đó trước khi lấy giá căn hàng xóm áp sang.
Việc này không phải để hạ giá nhà mình xuống, mà để biết nhà mình đứng ở đâu so với những căn đem ra so. Khi người mua soi ra một điểm trừ mà chủ nhà chưa tính, họ dùng nó để ép giá; khi chủ nhà đã tính trước, câu trả lời có sẵn và giá giữ được.
Đường vào và hẻm: yếu tố nặng ký nhất
Xe hơi vào tới cửa hay không. Ở thành phố, ranh giới giữa hẻm xe hơi tới nhà và hẻm chỉ xe máy vào được là một bậc giá rõ rệt. Người mua có xe, hoặc định mua xe, gần như không xem nhà hẻm nhỏ.
Hẻm thông hay hẻm cụt. Hẻm thông tiện đi lại nhưng ồn và nhiều người qua lại; hẻm cụt yên hơn nhưng xe lớn quay đầu khó. Mỗi kiểu người mua thích một loại, nên đây là điểm cần nói rõ chứ không hẳn là trừ.
Khoảng cách tới đường lớn. Nhà sát đầu hẻm khác nhà nằm sâu sau mấy lần rẽ. Người mua đi một vòng từ đường lớn vào và đếm số lần rẽ.
Hẻm có ngập khi mưa lớn hay triều cường. Đây là câu hỏi người mua kỹ sẽ hỏi hàng xóm. Giấu thì họ biết sau, và mất lòng tin vào mọi điều khác chủ nhà nói.
Mặt hẻm và hạ tầng. Hẻm bê tông phẳng, có thoát nước, có đèn khác hẳn hẻm lồi lõm, dây điện chằng chịt.
Hẻm có đang chuẩn bị mở rộng. Nếu có thông tin quy hoạch mở hẻm, nhà có thể mất một phần đất nhưng đổi lại hẻm rộng hơn. Người bán cần hỏi UBND phường, xã để biết chính xác thay vì nghe đồn.
Nhà góc hai mặt hẻm. Thường được cộng điểm vì thoáng, nhiều cửa, dễ kinh doanh nhỏ. Nhưng nếu một mặt là hẻm rất nhỏ thì phần cộng không lớn.
Hàng xóm sát vách. Bên cạnh là quán nhậu, xưởng nhỏ, bãi giữ xe thì người mua sẽ trừ. Đây là điều không sửa được, chỉ tính được.
Hình dáng thửa và lộ giới
Nở hậu và tóp hậu. Thửa rộng dần về phía sau thường được người mua ưa hơn; thửa hẹp dần về sau, nhất là hẹp nhiều, thường bị trừ vì khó bố trí và vì quan niệm phong thuỷ.
Thửa méo, nhiều góc. Diện tích trên sổ có thể bằng căn bên cạnh nhưng diện tích dùng được ít hơn. Người mua tính theo phần xây được.
Mặt tiền hẹp, chiều sâu dài. Nhà quá hẹp ngang khó bố trí cầu thang và phòng, nhiều người mua loại ngay.
Phần đất nằm trong lộ giới. Phần này có thể vẫn ghi trong sổ nhưng không được xây kiên cố, và khi mở đường sẽ bị thu hồi. Người mua thường tính giá chủ yếu trên phần ngoài lộ giới.
Phần đất ngoài sổ. Đất lấn, đất sử dụng thực tế nhưng chưa công nhận không nên cộng vào giá như đất có sổ. Người mua tử tế sẽ không trả tiền cho phần đó, còn người mua ẩu thì sau này dễ phát sinh tranh chấp ngược lại người bán.
Diện tích đất ở so với tổng diện tích. Với nhà ở ven đô hoặc đất có vườn, sổ có thể ghi một phần là đất ở, phần còn lại là đất trồng cây. Hai phần này không đáng giá như nhau.
Thửa đất có lối đi chung. Nhà phải đi qua lối chung với nhà khác, lối đi đó có được ghi nhận trên sổ hay chỉ là thoả thuận miệng, là điều người mua soi kỹ.
Kết cấu, tuổi nhà và chuyện "người mua mua đất"
Ở nhiều khu nội thành, người mua tính chủ yếu giá đất, còn căn nhà trên đó được coi như phần phụ. Một căn nhà cũ, xuống cấp vẫn bán được nếu vị trí đất tốt, nhưng nhà mới, kết cấu chắc thì thêm được một khoản cho phần xây dựng. Phần thêm đó thường thấp hơn số tiền chủ nhà đã bỏ ra xây, vì người mua có gu riêng và có thể định đập đi làm lại.
Đây là chỗ chủ nhà hay kỳ vọng sai nhất. Nhà mới sửa xong, chủ cộng nguyên số tiền sửa vào giá. Người mua thì chỉ trả cho những gì họ thấy có giá trị với họ: mái chống thấm tốt, điện nước mới, kết cấu chắc. Tủ bếp đắt tiền theo sở thích riêng hay đá ốp theo gu chủ cũ ít khi được tính đủ.
Ngược lại, những vết nứt, chỗ thấm, cột lún nhẹ là điểm trừ lớn hơn chi phí sửa thật, vì người mua không biết bên trong hỏng tới đâu và sẽ tính phòng xa. Nếu nghi kết cấu có vấn đề, người bán nên mời kỹ sư xây dựng xem trước để biết mức độ thật, thay vì để người mua tự đoán và đoán theo hướng xấu nhất.
Một điểm khác: nhà xây thêm tầng, cơi nới mà chưa được ghi vào sổ thì phần đó không được cộng giá đầy đủ, vì người mua lo về giấy phép và khả năng vay ngân hàng. Chuyện này thuộc phần giấy tờ, nhưng ảnh hưởng thẳng vào giá.
Những điều người mua kiêng — có thật và có giá
Nhà đối diện hoặc sát đình, chùa, nhà thờ. Có người thích vì yên và có không khí riêng, có người kiêng. Ở một số khu, điều này làm hẹp tệp người mua.
Cột điện, trụ biến áp trước cửa. Nhiều người mua ngại vì cản lối, vì tiếng ồn hoặc vì quan niệm. Đây là điểm trừ khá phổ biến.
Hẻm đâm thẳng vào nhà. Một số người mua kiêng theo phong thuỷ. Không phải ai cũng để ý, nhưng tệp khách hẹp hơn.
Nhà có chuyện buồn. Chuyện cũ trong nhà, nếu là sự kiện ảnh hưởng tới quyết định của người mua, người bán nên nói thật khi được hỏi. Che giấu rồi người mua biết sau là đầu mối tranh chấp.
Gần nghĩa trang, bãi rác, trạm xử lý. Khoảng cách và mùi là thứ người mua kiểm tra trực tiếp, không nói thì họ cũng biết.
Nhà nằm thấp hơn mặt đường. Nhà bị đường tôn cao làm thấp xuống, nước dồn vào khi mưa, là điểm trừ rõ ràng và kèm chi phí nâng nền.
Hướng nắng chiều gắt. Ở miền Nam, mặt tiền hứng nắng chiều làm nhà nóng. Người mua không kiêng tuyệt đối nhưng sẽ dùng nó để mặc cả.
Ồn từ đường lớn, chợ, trường. Ồn là điểm cộng cho người định kinh doanh, điểm trừ cho người chỉ để ở. Xác định nhà mình hợp với tệp nào thì đặt giá theo tệp đó.
Tự chấm nhà mình so với căn đem ra so
Đặt nhà mình cạnh từng căn đã có giá chốt, ghi mỗi yếu tố là hơn, ngang hay kém. Không cần quy thành tiền ngay; mục đích là thấy được nhà mình đứng trên hay dưới căn kia.
| Yếu tố | Nhà mình | Căn so sánh | Hơn / ngang / kém |
|---|---|---|---|
| Đường vào, hẻm | Ghi bề rộng, xe gì vào được | Như vậy | |
| Khoảng cách ra đường lớn | Số lần rẽ, độ sâu | Như vậy | |
| Hình dáng thửa | Vuông, nở hậu, tóp hậu, méo | Như vậy | |
| Lộ giới, phần ngoài sổ | Có hay không, khoảng bao nhiêu | Như vậy | |
| Kết cấu, tuổi nhà | Mới, cũ, có vết nứt thấm | Như vậy | |
| Pháp lý | Sổ riêng, đã ghi nhận nhà chưa | Như vậy | |
| Điều kiêng | Cột điện, hẻm đâm, ngập | Như vậy |
Nếu nhà mình kém căn so sánh ở hai, ba yếu tố nặng ký như hẻm và pháp lý, đặt giá ngang căn đó là đặt cao. Nếu hơn ở những yếu tố ấy, có cơ sở để đặt nhỉnh hơn và có sẵn lý do để giải thích với người mua.
Đừng tự trừ quá tay, cũng đừng tự cộng quá tay
Có hai kiểu chủ nhà đặt sai giá vì yếu tố cộng trừ. Kiểu thứ nhất thấy điểm nào cũng là điểm cộng: nhà gần chợ là tiện, nhà xa chợ là yên, nhà nhỏ là ấm cúng. Kiểu này đặt giá cao và giữ tin rất lâu.
Kiểu thứ hai lại quá lo, nghe người mua chê một điểm là thấy cần hạ giá. Người mua chê là một phần của mặc cả, không phải lúc nào cũng phản ánh đúng giá trị. Một căn có cột điện trước cửa vẫn là một căn có cột điện trước cửa; người bán đã tính điểm trừ đó vào giá rồi thì không cần trừ thêm lần nữa khi bị nhắc lại.
Cách giữ cân bằng là làm bảng chấm điểm trước khi rao, khi chưa có ai trả giá. Lúc đó đầu óc còn tỉnh, chưa bị lời khen chê kéo đi. Khi người mua nêu một điểm trừ đã có trong bảng, chủ nhà có thể trả lời bình tĩnh rằng giá đã tính tới điều đó.
Nếu nhà có điểm đặc biệt khó đánh giá — đất lớn trong hẻm nhỏ, nhà cổ, thửa có lối đi chung phức tạp — thì việc so sánh đơn giản không đủ. Đó là lúc nên nghĩ tới thẩm định giá độc lập, hoặc ít nhất hỏi ý kiến vài môi giới thật sự chuyên loại tài sản đó.
Câu hỏi thường gặp
Nhà tóp hậu có bán được không?
Bán được, nhưng tệp người mua hẹp hơn và họ thường trả thấp hơn căn vuông vức cùng diện tích. Mức độ tóp và chiều rộng phần sau quyết định bị trừ nhiều hay ít. Nói rõ hình dáng thửa ngay trong tin rao giúp lọc bớt người không hợp.
Nhà có phần đất dính lộ giới thì tính giá thế nào?
Phần trong lộ giới thường được người mua tính thấp hơn hẳn vì không xây kiên cố được và có thể bị thu hồi khi mở đường. Người bán nên hỏi UBND phường, xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai để biết rõ phần lộ giới trước khi rao.
Nhà vừa sửa lại có được cộng hết tiền sửa vào giá không?
Hiếm khi. Người mua chỉ trả thêm cho những hạng mục họ thấy có giá trị thật như mái, điện nước, kết cấu. Phần trang trí theo sở thích riêng thường được tính rất ít.
Cột điện trước nhà có làm giảm giá không?
Thường có, vì nhiều người mua ngại. Mức giảm tuỳ khu và tuỳ vị trí cột. Có thể hỏi điện lực địa phương về khả năng di dời, nhưng không nên hứa với người mua điều mình chưa chắc làm được.
Nhà trong hẻm sâu có nên đặt giá ngang nhà đầu hẻm?
Không nên. Người mua so sánh rất kỹ khoảng cách từ đường lớn vào. Nhà sâu trong hẻm cần đặt giá phản ánh việc đó, hoặc có điểm cộng khác bù lại như diện tích lớn, yên tĩnh.
Có nên nói với người mua về chuyện hẻm hay ngập?
Nên nói khi được hỏi, và tốt hơn nữa là chủ động nói kèm mức độ. Người mua kỹ sẽ hỏi hàng xóm; nếu biết chủ nhà giấu, họ mất lòng tin và có thể bỏ hoặc ép giá mạnh hơn.
