Bán nhà cho người quen, hàng xóm hay họ hàng thường nhanh và ít rủi ro bị lừa, vì hai bên biết nhau, người mua đã quen căn nhà và khu phố. Nhưng đây cũng là kênh hay để lại chuyện khó xử nhất: ngại nói giá, ngại đòi tiền, ngại làm giấy tờ chặt, để rồi vài năm sau mất cả tình lẫn tiền.
Nguyên tắc đơn giản: thương lượng như người thân, làm giấy tờ như người lạ. Bài này đi qua những tình huống quen thuộc khi bán cho người quen và cách xử lý để cả hai bên đều yên tâm.
Vì sao người quen thường là người mua đầu tiên
Hàng xóm sát vách muốn mở rộng nhà, anh chị em muốn giữ phần đất của cha mẹ trong gia đình, người quen muốn về gần để tiện chăm sóc nhau. Những người này có lý do mua mà người ngoài không có, nên đôi khi họ sẵn lòng trả ngang giá thị trường, thậm chí hơn với hàng xóm sát vách vì lô liền kề có giá trị riêng với họ.
Bán cho người quen cũng đỡ được nhiều công: không cần dọn nhà chụp ảnh, không cần đăng tin, không phải dẫn hàng chục người lạ. Người mua đã biết nhà thấm chỗ nào, hẻm ngập mùa nào, nên ít có chuyện sau khi mua quay lại trách.
Nên báo cho người thân, hàng xóm biết ý định bán trước khi rao rộng, kể cả khi không chắc họ mua. Nhiều gia đình giận nhau vì "bán cho người ngoài mà không nói một tiếng". Một lời báo trước vừa giữ tình, vừa có thể mở ra người mua sẵn có.
Có một lợi thế ít được nhắc: với đất vườn, đất nông nghiệp ở quê, người mua quen thường là người canh tác liền kề, họ biết ranh giới thực tế, biết nguồn nước, biết chuyện lối đi chung. Giao dịch với họ ít tranh chấp ranh hơn so với người từ xa đến.
Những chỗ hay vướng khi bán cho người quen
Ngại nói giá thật. Chủ nhà hạ giá vì nể, rồi sau nghe người khác bán cao hơn thì tiếc, bực trong lòng. Nên định giá như bán cho người ngoài, rồi tự quyết có bớt hay không, bớt bao nhiêu.
Trả tiền nhiều đợt nói miệng. Kiểu "trả trước một phần, phần còn lại từ từ" mà không có giấy tờ là nguồn tranh chấp phổ biến nhất.
Giấy tay thay cho công chứng. Người quen hay đề nghị "viết giấy cho nhau là được". Giấy tay không đủ để chuyển quyền sở hữu và để lại rủi ro cho cả hai bên.
Giao nhà trước khi nhận đủ tiền. Người mua dọn vào, sửa sang, rồi chậm trả. Lúc đó đòi lại rất khó cả về tình lẫn pháp lý.
Không hỏi ý người đồng sở hữu. Một người con đồng ý bán cho người quen nhưng các anh chị em khác chưa biết. Thiếu chữ ký là không công chứng được.
Đề nghị ghi giá thấp cho "đỡ thuế". Người quen càng hay đề nghị chuyện này. Đó là khai sai, người bán cũng có trách nhiệm, và khi tranh chấp giá ghi trên giấy mới được công nhận.
Để sổ cho người mua giữ trước. Có người đưa sổ để người mua "mang đi vay ngân hàng". Không có giấy tờ ràng buộc rõ thì đây là rủi ro lớn.
Hứa miệng những thứ đi kèm. Đồ đạc, cây cối, phần lối đi chung. Không ghi lại thì vài năm sau mỗi bên nhớ một kiểu.
Bán cho người quen và bán cho người lạ khác nhau ở đâu?
So sánh dưới đây giúp chủ nhà thấy chỗ được và chỗ phải cẩn thận hơn bình thường khi người mua là người quen.
| Khía cạnh | Người quen, họ hàng | Người lạ |
|---|---|---|
| Tốc độ tìm người mua | Nhanh nếu có người cần | Phụ thuộc giá và kênh rao |
| Rủi ro lừa đảo | Thấp | Phải kiểm kỹ hơn |
| Áp lực giảm giá | Áp lực tình cảm | Áp lực đàm phán |
| Mức chặt của giấy tờ | Hay bị lơi | Thường làm đủ |
| Tranh chấp sau bán | Khó xử, dễ kéo dài | Giải quyết theo hợp đồng |
| Thanh toán nhiều đợt | Hay được đề nghị | Ít khi chấp nhận |
Điểm chung của mọi dòng: người quen chỉ thay đổi phần thương lượng, không thay đổi phần pháp lý. Phần pháp lý cần làm đủ như mọi giao dịch.
Cách làm cho gọn mà vẫn giữ tình
Thứ tự dưới đây áp dụng được cho cả bán cho họ hàng lẫn hàng xóm:
- Nói giá thật ngay từ đầu. Kèm lý do: giá các căn tương tự gần đây, có thể nhờ thẩm định giá để hai bên cùng tin.
- Thống nhất cách trả tiền bằng giấy. Số đợt, thời hạn từng đợt, trả qua tài khoản. Hai bên cùng ký.
- Làm hợp đồng đặt cọc như với người ngoài. Nhờ luật sư hoặc văn phòng công chứng xem trước, dù chỉ để yên tâm.
- Gom đủ chữ ký người đồng sở hữu. Họp gia đình nếu là tài sản thừa kế hoặc tài sản chung.
- Công chứng, sang tên đúng hạn. Không để "khi nào rảnh làm sau". Người mua chưa sang tên là người bán vẫn đứng tên trên giấy tờ.
- Bàn giao khi đã nhận đủ tiền theo thoả thuận. Lập biên bản bàn giao, ghi những gì để lại.
Làm chặt không có nghĩa là không tin nhau. Giấy tờ rõ ràng là thứ giữ cho mối quan hệ khi một trong hai bên gặp chuyện, ví dụ đau ốm, qua đời, hay con cái không biết thoả thuận ban đầu.
Trường hợp đặc biệt: bán cho anh chị em trong nhà
Bán phần đất, phần nhà cho anh chị em ruột là chuyện rất thường gặp khi cha mẹ để lại tài sản chung. Ở đây, chuyện mua bán gắn liền với chuyện chia tài sản. Thứ tự thường là xác định ai có phần, phần bao nhiêu, rồi mới đến chuyện người này mua lại phần của người kia.
Nếu tài sản chưa khai nhận thừa kế, chưa ai đứng tên riêng, thì chưa có gì để bán theo đúng nghĩa. Bước đầu là làm thủ tục thừa kế, việc này cần công chứng viên hoặc luật sư hướng dẫn vì mỗi gia đình có hoàn cảnh riêng: có di chúc hay không, có người ở xa, có người đã mất.
Trong gia đình hay có chuyện "anh cả ở đó lâu rồi nên tính rẻ", "em út chăm cha mẹ nên được phần hơn". Những thoả thuận này hợp tình nhưng cần ghi thành văn bản, có đủ chữ ký, để sau này con cháu không lôi ra tranh cãi.
Khi giá cả trong nhà khó thống nhất, mời một đơn vị thẩm định giá độc lập thường giúp hạ nhiệt. Con số của người ngoài, có căn cứ, dễ được chấp nhận hơn ý kiến của bất kỳ ai trong nhà.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà cho người thân có phải nộp thuế không?
Chuyển nhượng giữa một số quan hệ thân thuộc có thể được miễn thuế thu nhập theo quy định, nhưng phạm vi quan hệ được miễn có giới hạn. Nên hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng với trường hợp cụ thể trước khi ký.
Hàng xóm muốn mua nhưng trả nhiều đợt, có nên đồng ý?
Có thể, nếu các đợt được ghi rõ trong hợp đồng và việc sang tên, giao nhà gắn với việc thanh toán. Nên nhờ luật sư soạn điều khoản để không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền theo thoả thuận.
Viết giấy tay bán nhà cho người quen có được không?
Giấy tay không thay được hợp đồng công chứng để chuyển quyền sở hữu. Người mua không sang tên được, người bán vẫn đứng tên và vẫn có thể bị kéo vào tranh chấp sau này.
Có nên bớt giá cho người quen không?
Bớt hay không là quyền của chủ nhà, nhưng nên quyết khi đã biết giá thị trường. Bớt có tính toán thì không tiếc, bớt vì ngại thì thường tiếc về sau.
Người quen muốn đứng tên giùm người khác thì sao?
Mua đứng tên giùm là rủi ro cho người thật sự bỏ tiền, và có thể kéo người bán vào tranh chấp. Người bán nên giao dịch và nhận tiền từ chính người đứng tên trên hợp đồng.
Bán cho người quen có cần đặt cọc không?
Nên có, kể cả khi tin nhau. Hợp đồng đặt cọc ghi lại giá, thời hạn và trách nhiệm hai bên, giúp tránh hiểu lầm khi một bên đổi ý.
