Tự bán nhà không qua môi giới là việc làm được, và không ít chủ nhà đã tự chốt thành công. Điều kiện là ba thứ: sổ đứng tên mình, không vướng gì; giá chào sát giá thị trường; và chủ nhà có thời gian nghe điện thoại, dẫn khách, trả lời những câu hỏi khó. Thiếu một trong ba thì tự bán thường kéo dài hơn dự tính.
Phần dễ bị đánh giá thấp không phải là đăng tin, mà là mọi thứ sau cuộc gọi đầu tiên: phân biệt người mua thật với cò dò giá, giữ giá khi bị ép, soạn giấy đặt cọc cho chặt, đi công chứng, sang tên. Bài này chia rõ việc nào chủ nhà tự gánh được, việc nào nên trả tiền cho người có chuyên môn, và việc nào có thể giao môi giới mà vẫn giữ quyền chủ động.
Tự bán nhà thật ra tốn những gì ngoài tiền?
Lý do lớn nhất khiến người ta tự bán là để giữ lại khoản hoa hồng. Khoản đó có thật, nhưng thứ thay vào nó là thời gian và sự kiên nhẫn. Một căn nhà rao chính chủ thường kéo theo rất nhiều cuộc gọi trong vài ngày đầu, và phần đông trong số đó không phải người mua: có người là môi giới xin ký gửi, có người là cò hỏi giá để so với hàng mình đang giữ, có người chỉ tò mò vì ở gần.
Mỗi lần dẫn khách là một buổi phải có mặt, nhà phải gọn, chó phải nhốt, người nhà phải đi vắng hoặc ngồi yên một góc. Người đang đi làm giờ hành chính thường chỉ đón khách được buổi tối hoặc cuối tuần, trong khi nhiều người mua thật lại muốn đi xem ngay khi thấy tin. Lỡ vài cuộc hẹn là mất khách vào tay một căn khác.
Thứ tốn kém thứ ba ít ai nói: áp lực tâm lý. Chủ nhà tự bán phải nghe người lạ chê nhà mình hẹp, tối, hướng xấu, đường nhỏ, và phải giữ bình tĩnh để không phản bác hay hạ giá vì tự ái. Người mua cũng hay nói thẳng với chủ hơn là với môi giới, vì họ biết chủ là người quyết định.
Nói vậy không phải để can. Nhiều căn tự bán rất suôn: nhà trong khu dân cư ổn định, giá đặt đúng, chủ ở ngay tại chỗ, hàng xóm biết chuyện và giới thiệu người quen. Cần tính trước những khoản không ghi trên giấy này để chọn cách làm cho hợp, thay vì đến tuần thứ ba mệt mỏi rồi giao đại cho người đầu tiên gõ cửa.
Việc nào tự làm, việc nào nên nhờ người?
Bảng dưới chia các đầu việc của một thương vụ bán nhà theo mức độ chủ nhà có thể tự gánh. Đây là cách chia theo kinh nghiệm chung, ca cụ thể vẫn tuỳ hồ sơ.
| Đầu việc | Tự làm được không | Ghi chú |
|---|---|---|
| Dọn nhà, chụp ảnh, viết tin | Được | Điện thoại đời mới đủ dùng, quan trọng là ánh sáng và dọn gọn |
| Đặt giá chào | Được, nhưng dễ lệch | Hay đặt theo giá rao của hàng xóm thay vì giá chốt thật |
| Nghe máy, lọc khách | Được nếu có thời gian | Tốn công nhất trong tuần đầu |
| Dẫn khách xem nhà | Được | Nên có người nhà đi cùng, không dẫn một mình vào giờ vắng |
| Đàm phán giá | Được | Khó nhất về tâm lý, dễ nhượng vội |
| Kiểm tra pháp lý trước khi rao | Nên hỏi chuyên môn | Hỏi văn phòng/chi nhánh đăng ký đất đai, công chứng viên |
| Soạn hợp đồng đặt cọc | Nên nhờ luật sư hoặc công chứng | Điều khoản sai là mất cọc hoặc bị kiện |
| Công chứng, sang tên, kê khai thuế | Tự đi được | Hồ sơ đầy đủ thì không quá khó, hỏi trước danh mục giấy tờ |
| Tài sản chung, thừa kế, đang thế chấp | Không nên tự xoay | Cần luật sư hoặc công chứng viên tư vấn từ đầu |
Nhìn bảng sẽ thấy phần "bán" và phần "pháp lý" tách nhau. Chủ nhà có thể tự bán trọn phần bán, rồi chỉ trả phí tư vấn cho phần pháp lý, vẫn rẻ hơn và chắc hơn so với tự làm hết.
Ai hợp để tự bán, ai không?
Sổ đứng tên một người hoặc hai vợ chồng, không thế chấp, không tranh chấp. Đây là ca dễ nhất. Người mua thấy giấy tờ gọn thì ít đòi hỏi, công chứng cũng nhanh.
Chủ nhà đang ở ngay căn nhà đó hoặc ở gần. Dẫn khách tiện, khách hẹn gấp vẫn đón được, và người mua thích gặp người đang ở thật để hỏi về khu phố.
Nhà trong khu dân cư lâu năm, hàng xóm quen biết. Kênh truyền miệng ở những khu này chạy rất tốt, nhiều khi người mua là chính người quen của hàng xóm muốn về gần.
Chủ nhà có giờ giấc linh hoạt. Người làm tự do, người đã nghỉ hưu, người buôn bán tại nhà thường tự bán dễ hơn người đi làm ca.
Không hợp: chủ ở xa, nhà để trống. Không có người dẫn khách, không ai mở cửa, nhà để lâu xuống cấp. Ca này thường cần người đại diện hoặc môi giới tại chỗ.
Không hợp: tài sản đồng sở hữu nhiều người. Anh chị em cùng thừa kế, mỗi người một ý về giá thì người mua rất ngại. Nên thống nhất bằng văn bản trước khi rao, chuyện đó là việc của luật sư hoặc công chứng viên.
Không hợp: cần tiền gấp có hạn chót. Tự bán cần thời gian thử giá. Nếu có hạn trả nợ cụ thể, nên tính phương án song song ngay từ đầu.
Không hợp: tài sản giá trị lớn, ít người mua. Nhà mặt tiền lớn, biệt thự, đất diện tích lớn có ít khách đủ tiền; mạng lưới khách của môi giới chuyên phân khúc đó thường có ích hơn tin rao đại trà.
Lộ trình tự bán gọn trong một trang
Đây là thứ tự việc nên làm, mỗi bước xong mới qua bước sau. Bỏ bước đầu là nguồn gốc của phần lớn rắc rối về sau.
- Soát giấy tờ. Đối chiếu sổ với hiện trạng: diện tích, ranh giới, phần xây thêm. Hỏi văn phòng/chi nhánh đăng ký đất đai nếu có biến động chưa cập nhật.
- Định giá chào. Xem giá chốt thật trong khu, không chỉ giá rao. Chừa một biên đàm phán vừa phải, đừng nâng quá xa để "thử".
- Dọn và chụp ảnh. Dọn trống mặt bàn, mở hết cửa, chụp ban ngày. Ảnh thật, không chỉnh méo diện tích.
- Chọn kênh và đăng tin. Một đến hai kênh chính, theo dõi phản hồi một hai tuần rồi mới thêm kênh.
- Lọc cuộc gọi. Hỏi lại người gọi vài câu cơ bản về nhu cầu và tài chính trước khi hẹn xem.
- Dẫn khách và đàm phán. Có người nhà đi cùng, chuẩn bị sẵn câu trả lời cho các điểm yếu của nhà.
- Nhận cọc và ký công chứng. Hợp đồng cọc nhờ người có chuyên môn xem trước, nhận tiền qua tài khoản, giữ chứng từ.
Mỗi bước trên có bài riêng trong các chuyên mục khác của site. Ở đây chỉ cần nhớ: tự bán nghĩa là tự chịu trách nhiệm cả chuỗi, không ai nhắc mình bỏ sót.
Chỗ dễ hỏng nhất khi tự bán: giá và giấy đặt cọc
Chủ nhà tự bán hay rơi vào một trong hai cực. Cực thứ nhất là đặt giá theo tin rao của căn bên cạnh, mà tin rao thì thường cao hơn giá chốt. Nhà treo lâu, người mua quen mặt tin, rồi chủ phải hạ giá từng nấc, mỗi nấc lại làm người mua nghĩ còn hạ được nữa. Cực thứ hai là đặt giá thấp vì muốn bán nhanh, rồi sau khi chốt mới thấy cả chục người gọi đến, tức là mình đã để mất tiền.
Cách tránh là bỏ công tìm giá chốt thật: hỏi hàng xóm vừa bán, hỏi vài môi giới khu đó (họ sẵn lòng nói vì muốn xin ký gửi), xem các tin đã gỡ. Không cần ra con số chính xác, chỉ cần một khoảng hợp lý.
Cái hỏng thứ hai là giấy đặt cọc. Rất nhiều cuộc mua bán tự làm kết thúc bằng tờ giấy viết tay hai bên ký, không ghi rõ thời hạn công chứng, ai chịu thuế phí, xử lý thế nào nếu một bên không đi ký, tiền còn lại trả lúc nào. Khi có chuyện, tờ giấy đó không bảo vệ được ai.
Đây là chỗ chi tiền tư vấn đáng nhất. Nhờ luật sư hoặc hỏi văn phòng công chứng soạn hoặc xem lại hợp đồng đặt cọc trước khi nhận tiền. Phí bỏ ra thường nhỏ so với khoản cọc và rủi ro bị kiện ngược lại.
Một chiêu nên biết: không ít chủ nhà tự bán bị người mua đề nghị ghi giá thấp trên hợp đồng công chứng cho "đỡ thuế". Đó là khai sai giá, người bán cũng chịu trách nhiệm nếu bị phát hiện, và khi tranh chấp thì giá ghi trên giấy mới là giá được công nhận. Từ chối thẳng là cách an toàn nhất.
Tự bán nhưng vẫn nhờ người đúng chỗ
Thuê thẩm định giá độc lập khi không chắc giá. Đơn vị thẩm định giá cho ra con số có căn cứ, dùng để tự tin khi đàm phán hoặc thuyết phục người đồng sở hữu.
Nhờ công chứng viên xem hồ sơ trước khi rao. Họ chỉ ra ngay giấy tờ nào thiếu cho việc công chứng chuyển nhượng, tránh cảnh khách đã cọc rồi mới phát hiện.
Nhờ luật sư soạn hợp đồng cọc. Một mẫu hợp đồng cọc chặt có thể dùng lại cho nhiều người mua, chỉ thay thông tin.
Ký gửi thường cho một hai môi giới, giữ quyền tự bán. Cách lai này cho phép chủ nhà vẫn đăng tin chính chủ, đồng thời có thêm nguồn khách. Điều kiện ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ.
Nhờ người nhà nghe máy giờ hành chính. Nếu mình đi làm, người ở nhà có thể hẹn lịch, miễn là thống nhất trước giá và thông tin được nói ra.
Hỏi cơ quan thuế về nghĩa vụ trước khi chốt. Biết trước khoản nào mình phải nộp, được miễn hay không, để đàm phán ai chịu phí cho rõ.
Nhờ người quen trong nghề xem giúp bản tin rao. Một người ngoài đọc tin của mình sẽ thấy ngay chỗ mơ hồ mà chủ nhà quen mắt bỏ qua.
Câu hỏi thường gặp
Tự bán nhà có rẻ hơn bán qua môi giới không?
Rẻ hơn về tiền hoa hồng, nhưng tốn thời gian và công sức hơn. Nếu tự bán mà phải hạ giá vì đàm phán non tay hoặc treo nhà quá lâu, phần tiết kiệm có thể không còn.
Tự bán thì có cần đi công chứng không?
Có. Chuyển nhượng nhà đất phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, tự bán hay qua môi giới đều vậy. Giấy tay không thay được bước này và người bán cũng chịu rủi ro.
Đăng tin chính chủ có bị môi giới gọi nhiều không?
Gần như chắc chắn có, nhất là vài ngày đầu. Có thể ghi rõ trong tin là không nhận ký gửi, nhưng nhiều người vẫn gọi; cứ từ chối lịch sự và đừng cung cấp thêm thông tin.
Đang tự bán thì có được ký thêm với môi giới không?
Được, nếu ký dạng ký gửi thường không độc quyền và hợp đồng ghi rõ chủ nhà vẫn được tự bán. Ký độc quyền thì phải đọc kỹ điều khoản, vì có hợp đồng vẫn tính phí kể cả khi chủ tự tìm được người mua.
Nhà đứng tên hai vợ chồng thì một người tự bán được không?
Tài sản chung thì việc chuyển nhượng cần cả hai cùng ký hoặc có văn bản uỷ quyền hợp lệ. Nên hỏi công chứng viên trước khi rao để chuẩn bị giấy tờ cho đúng.
Tự bán bao lâu thì nên đổi cách?
Không có mốc chung, nhưng nếu sau vài tuần có nhiều người xem mà không ai trả giá nghiêm túc, thường là giá hoặc cách giới thiệu có vấn đề. Lúc đó nên rà lại giá chào và ảnh trước khi nghĩ tới chuyện giao môi giới.
