Đăng bán nhà đất trên nhóm mạng xã hội vẫn ra khách, nhưng chỉ khi chọn đúng nhóm. Nhóm có ích là nhóm cư dân hoặc nhóm khu vực nhỏ, nơi người đọc đang sống hoặc muốn về gần; còn các nhóm "mua bán nhà đất" hàng trăm nghìn thành viên thì phần lớn bài đăng là của môi giới, người đọc cũng chủ yếu là môi giới.
Người bán chính chủ đăng vào nhóm sẽ gặp hai chuyện cùng lúc: vài người mua thật nhắn hỏi, và rất nhiều tin nhắn xin ký gửi, xin giá "để báo khách", thậm chí lời mời trả phí đẩy tin. Bài này nói cách chọn nhóm, cách viết bài, và cách lọc phản hồi để công sức bỏ ra không trôi theo bình luận.
Nhóm nào thật sự có người mua?
Nhìn tên nhóm không nói được gì, phải nhìn bài đăng. Lướt khoảng hai ba mươi bài gần nhất: nếu phần lớn là tin rao viết cùng một kiểu, nhiều biểu tượng, số điện thoại lặp đi lặp lại, ảnh trùng giữa các bài, đó là nhóm của môi giới. Người mua thật vào đó cũng có, nhưng tin của mình sẽ chìm sau vài giờ.
Nhóm có người mua thật thường có dấu hiệu khác: có bài hỏi kiểu "cần tìm nhà quanh trường này cho con đi học", có bình luận của cư dân về chuyện ngập, chuyện kẹt xe, có quản trị viên duyệt bài và xoá tin rao trùng lặp. Nhóm cư dân của một khu chung cư, một khu dân cư cụ thể, nhóm hội đồng hương ở thành phố, nhóm phụ huynh một trường là ví dụ.
Nhiều nhóm cư dân cấm đăng bán hoặc chỉ cho đăng một ngày cố định trong tuần. Đọc nội quy trước, nhắn quản trị viên xin phép nếu cần. Bị xoá bài hoặc bị chặn vì vi phạm nội quy thì mất luôn kênh tốt nhất của mình.
Với đất ở tỉnh, đất vườn, nhóm hữu ích lại là nhóm của người địa phương hoặc nhóm của người thành phố quan tâm đến vùng đó, chứ không phải nhóm bất động sản chung chung. Người mua đất vườn thường đọc kỹ, hỏi kỹ, và quan tâm đường vào, nguồn nước, hàng xóm hơn là ảnh đẹp.
Viết bài trong nhóm thế nào để người mua thật dừng lại
Dòng đầu nói đúng thứ người ta lọc. Loại nhà, khu vực theo tên quen gọi, diện tích sử dụng, tình trạng giấy tờ. Không mở bài bằng "Cơ hội vàng" hay "Hàng hiếm".
Nói rõ là chính chủ và không nhận ký gửi, nếu đúng vậy. Câu này không chặn được hết môi giới, nhưng giúp người mua thật biết họ đang nói chuyện với ai.
Ghi giá hoặc khoảng giá. Tin không giá trong nhóm gần như chỉ hút người dò giá. Người mua thật thường bỏ qua tin "giá thương lượng" vì ngại hỏi.
Ảnh thật, đủ góc, có cả mặt tiền và hẻm. Người mua trong nhóm khu vực biết rõ đường sá, ảnh hẻm giúp họ nhận ra ngay vị trí và tự lọc.
Liệt kê điểm yếu chính một cách bình thản. Hẻm nhỏ xe hơi không vào, nhà cũ cần sửa, hướng nắng chiều. Người đọc thấy trung thực sẽ tin các thông tin còn lại.
Không ghi số nhà cụ thể trong bài công khai. Ghi khu vực là đủ. Số nhà chỉ nói khi đã hẹn xem với người đã lọc qua điện thoại.
Chọn cách liên lạc mình kiểm soát được. Để số điện thoại riêng cho việc bán nếu có thể, hoặc nhận tin nhắn trước rồi mới cho số.
Đăng lại có chừng mực. Đăng dồn dập mỗi ngày dễ bị quản trị viên xoá và làm người đọc nghĩ nhà khó bán. Cách nhau vài ngày, mỗi lần đổi ảnh đại diện hoặc thêm thông tin mới.
Xử lý bình luận và tin nhắn: phần mất công nhất
Sau khi đăng, phần bình luận thường xuất hiện hai kiểu: "ib" và "giá?". Người hỏi giá dù tin đã ghi giá thường là môi giới hoặc người chỉ lướt. Không cần trả lời từng cái; trả lời một lần ở bình luận chung là đủ, hoặc để im.
Tin nhắn riêng mới là chỗ cần lọc. Người mua thật thường hỏi những câu rất cụ thể: hẻm rộng bao nhiêu, nhà có bị quy hoạch không, sổ đã cập nhật phần xây thêm chưa, khi nào xem được. Môi giới thường hỏi "anh/chị có ký gửi không", "giá chót bao nhiêu để em báo khách", "cho em xin ảnh sổ".
Đừng gửi ảnh sổ cho người lạ qua tin nhắn. Ảnh sổ có đủ thông tin để làm giả giấy tờ, đăng lại tin với giá khác, hoặc dùng để tạo lòng tin với người mua khác rồi lừa tiền cọc. Nếu người mua thật muốn kiểm tra pháp lý, có thể cho xem bản chính khi gặp hoặc gửi ảnh đã che số seri, thông tin cá nhân.
Có một kiểu tin nhắn cần cảnh giác hơn: người tự xưng có khách sẵn, đề nghị chủ nhà chuyển một khoản phí "xác minh", "đẩy tin", "phí hồ sơ" trước khi dẫn khách. Người mua thật không bao giờ đòi người bán chuyển tiền. Gặp kiểu này thì chặn luôn.
Ghi lại người đã nhắn, đã hẹn, đã xem vào một danh sách đơn giản trên điện thoại. Sau vài tuần, danh sách đó cho biết tin của mình đang hút ai, và nếu có môi giới nào đề nghị ký, mình biết họ có đang mang khách mới thật hay chỉ là khách đã nhắn mình trước đó.
Lịch đăng trong nhóm cho một căn nhà
Một cách làm đơn giản cho người tự bán, áp dụng cho nhà phố hoặc căn hộ ở thành phố:
- Chọn ba đến năm nhóm. Ưu tiên nhóm cư dân, nhóm khu vực, nhóm phụ huynh hoặc đồng hương có người đọc liên quan.
- Đăng một bài đầy đủ trên trang cá nhân trước. Để chế độ công khai, dùng làm bài gốc chia sẻ vào các nhóm và gửi cho người hỏi.
- Chia sẻ vào từng nhóm cách nhau vài giờ. Viết một hai câu dẫn riêng cho từng nhóm, không dán y nguyên.
- Trả lời tin nhắn trong ngày. Người mua thật nhắn ba bốn căn cùng lúc, ai trả lời trước thì được hẹn trước.
- Sau một tuần, xem lại phản hồi. Nhóm nào chỉ ra môi giới thì thôi, nhóm nào có người hỏi thật thì giữ.
- Làm mới bài khi có thông tin mới. Ảnh mới sau khi dọn, giấy tờ đã cập nhật, đổi giá nếu đã quyết định.
Những sai lầm hay gặp khi bán nhà qua nhóm
Đăng vào hàng chục nhóm cùng lúc. Bài bị đánh dấu là rác, điện thoại réo cả ngày bởi người không liên quan.
Để giá thấp "câu" rồi nói giá khác khi gọi. Người mua thấy bị lừa, trong nhóm khu vực tiếng xấu lan rất nhanh.
Tranh cãi trong phần bình luận. Có người vào chê giá cao hay chê nhà, cãi lại chỉ làm bài nổi thêm theo hướng xấu.
Tin vào lời "có khách sẵn" mà không kiểm. Hỏi lại khách cần gì, bao giờ xem, có ai đi cùng. Người có khách thật trả lời được ngay.
Để lộ lịch đi vắng. Đăng "nhà trống, liên hệ xem bất cứ lúc nào" là mời người lạ để ý.
Gửi ảnh sổ, căn cước cho người chưa gặp. Thông tin này dễ bị dùng để làm giả hoặc để lừa người khác.
Dùng ảnh mạng hoặc ảnh chỉnh quá tay. Người mua đến xem thấy khác hẳn sẽ quay lưng và nghi ngờ cả giấy tờ.
Câu hỏi thường gặp
Có nên trả tiền để quảng cáo bài bán nhà trên mạng xã hội không?
Có thể thử với ngân sách nhỏ nếu chọn đúng khu vực và đối tượng, nhưng nhiều người bán cá nhân thấy kết quả không như kỳ vọng vì quảng cáo dễ hút người tò mò. Nên đo số người hỏi thật trước khi chi thêm.
Quản trị viên nhóm đòi phí duyệt bài thì sao?
Một số nhóm thu phí đăng tin công khai, đó là chuyện thoả thuận của nhóm. Cần cảnh giác với người tự xưng quản trị viên nhắn riêng đòi chuyển tiền, vì nhiều trường hợp là mạo danh.
Có nên đăng ảnh sổ trong bài bán nhà không?
Không nên đăng ảnh sổ đầy đủ ở nơi công khai. Nếu muốn chứng minh pháp lý, chỉ cần ghi tình trạng giấy tờ và cho người mua nghiêm túc xem bản chính khi gặp.
Làm sao biết người nhắn là môi giới hay người mua?
Hỏi lại họ mua để ở hay đầu tư, cần diện tích bao nhiêu, tài chính đã sẵn chưa, bao giờ xem được. Người mua thật trả lời cụ thể về nhu cầu của mình, môi giới thường lảng sang chuyện giá chót và ký gửi.
Bán đất ở tỉnh thì đăng nhóm nào?
Ưu tiên nhóm của người địa phương và nhóm của người ở thành phố đang tìm đất vùng đó. Bài nên nói rõ đường vào, nguồn nước, điện, tình trạng giấy tờ, vì người mua đất vườn hỏi kỹ những thứ này.
