Ký xong với môi giới, chủ nhà vẫn phải giám sát. Năm việc chính: thống nhất lịch và nội dung báo cáo, tự kiểm tin rao và giá đang rao, biết ai đến xem và họ phản hồi gì, giữ quyền quyết giá trong tay mình, và có tiêu chí rõ ràng để gia hạn hay chấm dứt khi hết hạn. Giao nhà cho môi giới là giao việc tìm người mua, không phải giao luôn quyền quyết định.
Nhiều chủ nhà ký xong rồi chờ, vài tuần sau gọi hỏi thì nhận câu "đang có khách quan tâm", rồi lại chờ. Không có thông tin thì không biết môi giới đang làm tốt, làm vừa, hay không làm gì. Bài này là cách làm việc với môi giới trong suốt thời gian hợp đồng, từ ngày đầu đến ngày quyết định gia hạn hay thôi.
Vì sao cần giám sát dù đã chọn đúng người
Ngay cả môi giới tốt cũng làm việc với nhiều căn cùng lúc. Căn nào chủ nhà quan tâm, hỏi han, góp ý thì được ưu tiên hơn căn mà chủ nhà im lặng. Giám sát không phải là nghi ngờ, mà là cách giữ căn nhà mình ở đầu danh sách.
Giám sát còn cho chủ nhà thông tin để quyết giá. Môi giới nghe trực tiếp người mua chê gì, trả bao nhiêu. Nếu những thông tin này không về đến chủ nhà, chủ nhà sẽ quyết giá theo cảm giác, hoặc theo lời khuyên tóm tắt của môi giới, mà lời khuyên đó có thể bị ảnh hưởng bởi lợi ích của họ.
Cuối cùng, giám sát là cách phát hiện sớm những chuyện không ổn: tin rao sai giá, căn nhà bị rao tràn lan, môi giới gieo lo để ép hạ giá, người mua bị báo giá khác. Những chuyện này đã được nói trong bài nhận diện cò ép giá và chiêu gieo lo; giám sát đều đặn là cách để chúng không xảy ra sau lưng mình.
Mức độ giám sát nên tương xứng với hình thức ký. Ký thường với vài người thì chủ yếu kiểm giá rao và ghi lại ai dẫn khách nào. Ký độc quyền thì đòi hỏi nhiều hơn, vì chủ nhà đã trao cho một người toàn bộ cơ hội bán trong một khoảng thời gian.
Ngay sau khi ký: thống nhất những gì
Lịch báo cáo cố định. Bao lâu một lần, qua kênh nào. Một lịch cố định tốt hơn "có gì em báo".
Nội dung báo cáo. Tin đã đăng ở đâu, lượt xem, số cuộc gọi, số người đến xem, phản hồi từng người, đề xuất nếu có.
Bộ ảnh và tin rao gửi chủ nhà duyệt trước. Chủ nhà kiểm tra thông tin đúng, không phóng đại, không để lộ số nhà hay đồ đạc riêng.
Cách thông báo trước mỗi buổi xem. Tên khách, giờ đến, số người. Chủ nhà có quyền từ chối giờ không tiện.
Ai giữ chìa khoá, giữ thế nào. Nếu giao chìa khoá, ghi biên nhận, giới hạn người được dùng.
Giá rao và cách thay đổi. Chỉ đổi khi có xác nhận bằng tin nhắn của chủ nhà.
Danh sách khách chủ nhà đã có trước. Gửi bằng văn bản ngay khi ký, nhất là khi ký độc quyền.
Một đầu mối liên lạc. Nếu môi giới làm theo nhóm, biết ai là người chịu trách nhiệm chính.
Bảng giám sát định kỳ
Mỗi kỳ báo cáo, chủ nhà có thể đi qua bảng này. Không cần cầu kỳ, chỉ cần đều đặn.
| Hạng mục | Hỏi gì | Tự kiểm thế nào | Dấu hiệu đáng lo |
|---|---|---|---|
| Tin rao | Đăng ở đâu, bao nhiêu tin | Tự tìm trên trang rao vặt, nhóm khu vực | Giá khác giá đã thống nhất, ảnh sai |
| Lượt quan tâm | Bao nhiêu cuộc gọi, tin nhắn | So với kỳ trước | Môi giới không trả lời được con số nào |
| Người xem | Ai đến, khi nào, phản hồi gì | Đối chiếu với thông báo trước buổi xem | Có người xem mà chủ nhà không được báo |
| Phản hồi giá | Người mua trả bao nhiêu, chê gì | Hỏi môi giới chuyển nguyên văn đề nghị | Chỉ nghe "khách chê đắt" mà không có chi tiết |
| Đề xuất | Môi giới đề nghị đổi gì | Đối chiếu với phản hồi thực tế | Đề nghị hạ giá liên tục mà không có số liệu |
| Cam kết trong hợp đồng | Đã làm những việc đã hứa chưa | Kiểm ảnh, video, quảng cáo | Hứa nhiều, làm ít |
Sau vài kỳ, bảng này cho chủ nhà một bức tranh rõ ràng: môi giới đang làm việc thật, căn nhà có vấn đề về giá, hay cả hai.
Giao chìa khoá cho môi giới an toàn
Với nhà để trống hoặc chủ ở xa, giao chìa khoá thường là bắt buộc. Làm cho đúng:
- Cất đồ giá trị và giấy tờ. Nhà để trống cũng phải kiểm lại từng phòng, tủ.
- Ghi biên nhận giao chìa khoá. Số chìa, ngày giao, người nhận, cam kết không sao chép.
- Yêu cầu báo trước mỗi lần dẫn khách. Tin nhắn ngắn: giờ, số người.
- Nhờ hàng xóm tin cậy để ý. Báo họ biết sẽ có người đến xem nhà, để họ không lo, cũng để họ báo nếu thấy lạ.
- Kiểm tra nhà định kỳ. Đến tận nơi hoặc nhờ người quen ghé xem cửa, khoá, điện nước.
- Thu lại chìa khoá khi hết hợp đồng. Thay ổ khoá nếu không chắc chìa đã được trả đủ.
Chìa khoá là quyền ra vào nhà mình. Chỉ giao cho người đã ký hợp đồng, có pháp nhân đứng sau, không giao cho "người quen của môi giới".
Đọc báo cáo: phân biệt làm việc thật và báo cáo cho có
Báo cáo thật có chi tiết. Nó nói ngày nào có ai gọi, ai đến xem, họ ở đâu, mua để làm gì, họ thích gì, chê gì, có trả giá không. Báo cáo cho có thì chung chung: "thị trường đang chậm", "có vài khách quan tâm", "khách chê giá cao".
Khi chỉ nhận được báo cáo chung chung, hỏi lại từng câu cụ thể. Có bao nhiêu người đến xem? Người gần nhất là ai, đến hôm nào? Họ trả giá bao nhiêu? Môi giới đang làm việc thật sẽ trả lời được ngay, vì họ có ghi chép.
Một dạng báo cáo cần đặc biệt chú ý: mỗi kỳ đều kết bằng đề nghị hạ giá, nhưng không đi kèm đề nghị cụ thể của người mua nào. Nếu môi giới nói "khách trả thấp hơn", yêu cầu chuyển nguyên văn đề nghị, kèm tên hoặc ít nhất thông tin cơ bản về người đó. Không có thì đề nghị hạ giá chưa có căn cứ.
Ví dụ tình huống: một chủ nhà ở xa ký độc quyền, sau mấy tuần nhận được báo cáo "nhiều khách xem nhưng chê giá". Chủ nhà nhờ người hàng xóm để ý và được biết rất ít người đến. Khi hỏi lại chi tiết, môi giới không đưa ra được danh sách người xem. Chủ nhà dùng điều khoản chấm dứt khi bên dịch vụ không thực hiện cam kết báo cáo, chuyển sang người khác. Chuyện này chỉ xử lý được vì hợp đồng có điều khoản báo cáo và điều khoản chấm dứt rõ ràng.
Giữ quyền quyết giá trong tay mình
Mọi thay đổi giá có xác nhận bằng văn bản. Tin nhắn là đủ, nhưng phải có.
Biết rõ giá sàn của mình, không nói với môi giới. Môi giới biết giá sàn thì có xu hướng đàm phán về đó.
Yêu cầu chuyển mọi đề nghị giá, kể cả đề nghị thấp. Chủ nhà có quyền biết, và đề nghị thấp cũng là thông tin.
Không quyết giá ngay trong cuộc gọi. Nói sẽ trả lời sau khi bàn với gia đình.
Đòi gặp người mua trước khi ký cọc. Trao đổi trực tiếp về giá, thời hạn, cách thanh toán.
So đề xuất giá với nguồn khác. Môi giới khác, hàng xóm vừa bán, thẩm định giá độc lập.
Đổi giá một lần, có lý do. Không hạ nhỏ giọt theo từng lời khuyên.
Hết hạn: gia hạn, đổi người hay tự bán
Trước ngày hết hạn, ngồi lại với bảng giám sát. Câu hỏi đầu tiên: môi giới có làm những việc đã cam kết không? Nếu không, việc gia hạn gần như không cần bàn. Câu hỏi thứ hai: căn nhà có thu hút người xem và người trả giá không? Nếu có nhiều người xem mà không ai trả giá gần mức mong muốn, vấn đề có thể nằm ở giá chứ không ở môi giới.
Nếu môi giới làm tốt nhưng chưa bán được, gia hạn kèm một điều chỉnh, có thể là giá, có thể là cách quảng bá, thường hợp lý hơn đổi người. Người mới sẽ phải bắt đầu lại, và căn nhà xuất hiện lại trên thị trường với bộ ảnh mới thường khiến người mua nghĩ nhà khó bán.
Nếu đổi người, chú ý điều khoản thời gian "đuôi" trong hợp đồng cũ: khách mà môi giới cũ đã giới thiệu, nếu quay lại mua trong một khoảng thời gian sau khi hết hạn, có thể vẫn phải trả phí cho họ. Xin danh sách khách đó bằng văn bản khi kết thúc, để tránh tranh chấp. Cách viết điều khoản này đã nói trong bài về các điều khoản người bán phải đọc trong hợp đồng dịch vụ môi giới.
Nếu quyết định chuyển sang tự bán hoặc ký thường với nhiều người, cân nhắc lại những ưu nhược đã nói trong bài ký gửi thường hay độc quyền. Kinh nghiệm từ đợt độc quyền vừa qua, nhất là phản hồi của người xem, là tài sản để làm tốt hơn ở đợt sau.
Sai lầm thường gặp khi làm việc với môi giới sau khi ký
Ký xong rồi im lặng. Không hỏi han thì căn nhà tụt xuống cuối danh sách của môi giới.
Gọi hỏi mỗi ngày. Ngược lại, giám sát quá dày khiến môi giới ngại, thông tin cũng không kịp có gì mới. Lịch cố định là đủ.
Tự dẫn khách sau lưng môi giới độc quyền. Vi phạm hợp đồng, có thể vẫn phải trả phí, lại mất lòng tin hai bên.
Đổi giá qua lời nói. Sau này không ai nhớ đã đồng ý mức nào, môi giới rao một giá, chủ nhà nghĩ một giá.
Tin "khách chê đắt" mà không hỏi chi tiết. Hạ giá theo một câu nói không có căn cứ.
Giao chìa khoá không có biên nhận. Mất đồ hay hư hỏng thì không biết đòi ai.
Không xin danh sách khách khi kết thúc. Khách cũ quay lại mua, tranh chấp phí với môi giới cũ.
Gia hạn tự động vì quên. Đánh dấu ngày hết hạn, quyết trước ít nhất vài ngày.
Khi nào nên hỏi người có chuyên môn
Khi muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn mà hợp đồng không có điều khoản chấm dứt rõ, hoặc môi giới phản đối, nên hỏi luật sư trước. Tự ý chấm dứt có thể dẫn tới tranh chấp về phí hoặc bồi thường.
Khi phát hiện môi giới rao giá khác, nhận tiền thay, hay có dấu hiệu ăn chênh, lưu bằng chứng rồi hỏi luật sư về cách xử lý. Có thể cần báo cho doanh nghiệp hoặc sàn nơi môi giới làm việc.
Khi môi giới đưa ra những thông tin pháp lý mới về căn nhà, ví dụ nói nhà dính quy hoạch, sổ có vấn đề, thì kiểm lại với văn phòng hoặc chi nhánh đăng ký đất đai, UBND xã/phường, hoặc công chứng viên, trước khi quyết định gì về giá.
Khi đã có người mua và chuẩn bị ký cọc, nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem hợp đồng đặt cọc, dù môi giới nói đã có mẫu sẵn. Mẫu của môi giới không nhất thiết đã cân đủ quyền lợi người bán.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới bao lâu báo cáo một lần là hợp lý?
Không có quy định chung, nhưng một lịch cố định như mỗi tuần hoặc mỗi hai tuần là phổ biến. Quan trọng hơn tần suất là báo cáo có chi tiết về người xem và phản hồi.
Có nên giao chìa khoá nhà cho môi giới không?
Có thể, khi nhà để trống hoặc chủ ở xa, nhưng cần biên nhận, yêu cầu báo trước mỗi lần dẫn khách và cất đồ giá trị. Thu lại chìa khi hết hợp đồng, thay khoá nếu không chắc.
Môi giới cứ đề nghị hạ giá thì làm sao?
Yêu cầu căn cứ: những người mua cụ thể đã trả bao nhiêu, chê gì. Đối chiếu với nguồn khác trước khi quyết, và nếu hạ thì hạ một lần có lý do.
Đang ký độc quyền mà người quen hỏi mua thì làm sao?
Xem lại hợp đồng: nếu người quen nằm trong danh sách loại trừ thì làm theo điều khoản đó. Nếu không, báo cho môi giới và làm theo hợp đồng, tránh tự giao dịch sau lưng.
Hết hạn độc quyền có nên đổi môi giới?
Tuỳ môi giới đã làm đủ cam kết chưa và căn nhà có vấn đề về giá không. Nếu môi giới làm tốt nhưng giá chưa hợp, gia hạn kèm điều chỉnh thường hợp lý hơn đổi người.
Làm sao kiểm tra môi giới có đăng tin thật không?
Tự tìm trên các trang rao vặt, nhóm khu vực bằng loại nhà, diện tích, khu vực của mình. Nhờ một người quen gọi vào số trên tin như người mua để nghe cách môi giới giới thiệu.
