Hoa hồng môi giới bán nhà thường do người bán trả, tính theo phần trăm trên giá chốt hoặc là một khoản cố định, mức cụ thể do hai bên thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ, không có con số bắt buộc chung. Ngoài mức phí, cần làm rõ tính trên giá nào, trả lúc nào, và xử lý thế nào khi giao dịch hỏng giữa chừng.
Nhiều tranh chấp không xuất phát từ mức phí mà từ những câu hỏi tưởng nhỏ: phí trả khi nhận cọc hay khi sang tên, hai môi giới cùng dẫn một khách thì trả ai, người mua bỏ cọc thì có trả không. Bài này đi qua các cách tính và các tình huống thường gặp từ phía người bán.
Các cách tính hoa hồng thường gặp
Cách phổ biến nhất là phần trăm trên giá chốt. Ưu điểm: môi giới có động lực bán giá cao hơn vì phí tăng theo giá. Nhược điểm: với căn giá trị lớn, phần trăm nhỏ cũng thành khoản tiền lớn, và người bán nên thương lượng.
Cách thứ hai là khoản cố định, thoả thuận trước. Hợp với căn giá trị lớn hoặc khi chủ nhà muốn biết chắc chi phí. Nhược điểm là môi giới ít động lực đẩy giá lên, vì bán cao hay thấp phí cũng vậy.
Cách thứ ba là phí cơ bản cộng thưởng phần vượt: chủ nhà đặt một giá mục tiêu, môi giới hưởng phí theo thoả thuận, phần bán vượt mục tiêu thì chia theo tỷ lệ. Cách này gắn lợi ích hai bên, nhưng phải viết rõ để không bị hiểu thành "môi giới được hưởng toàn bộ phần chênh", là cửa cho chuyện nâng giá ăn chênh.
Mức phần trăm hay khoản cố định cụ thể khác nhau theo khu vực, loại tài sản, hình thức ký và thời điểm. Cách tốt nhất để biết mức hợp lý là hỏi hai ba môi giới cùng khu, hỏi người quen vừa bán. Không nên chọn môi giới chỉ vì phí thấp nhất, cũng không nên chấp nhận mức cao nhất vì được hứa giá cao.
Phí tính trên giá nào, trả khi nào: các phương án
Bảng dưới so các thời điểm trả phí thường gặp và rủi ro phía người bán.
| Thời điểm trả | Ưu điểm cho người bán | Rủi ro cho người bán |
|---|---|---|
| Khi nhận cọc | Môi giới hài lòng, hỗ trợ tiếp phần giấy tờ | Giao dịch đổ vỡ sau đó thì khó đòi lại phí |
| Khi ký công chứng | Giao dịch gần như chắc chắn thành | Chưa nhận đủ tiền mà đã trả phí |
| Khi nhận đủ tiền | An toàn nhất cho người bán | Môi giới có thể không đồng ý vì chờ lâu |
| Chia hai đợt | Cân bằng hai bên | Phải ghi rõ đợt nào gắn với mốc nào |
Dù chọn phương án nào, hợp đồng nên ghi rõ: nếu giao dịch không thành vì lỗi người mua, vì lỗi người bán, hay vì lý do khách quan, phí xử lý thế nào trong từng trường hợp.
Các tình huống phí hay gây tranh cãi
Người mua bỏ cọc. Chủ nhà nhận tiền cọc bị bỏ. Môi giới có được hưởng phần nào không tuỳ hợp đồng; không ghi thì dễ tranh cãi.
Chủ nhà đổi ý sau khi nhận cọc. Chủ nhà chịu phạt cọc với người mua, và nhiều hợp đồng vẫn tính phí môi giới vì họ đã tìm được người mua.
Giao dịch không thành vì giấy tờ của chủ nhà. Hồ sơ có vấn đề phát hiện sau khi cọc. Đây là lý do nên dọn hồ sơ trước khi ký với môi giới.
Hai môi giới cùng nói đã giới thiệu một khách. Ai có bằng chứng dẫn khách xem trước, báo cho chủ nhà trước thì thường được ghi nhận, nếu hợp đồng quy định như vậy.
Khách quay lại mua trực tiếp, bỏ qua môi giới. Nếu khách do môi giới dẫn đến và có ghi nhận, chủ nhà vẫn có thể phải trả phí theo hợp đồng.
Môi giới bên mua đòi phí từ người bán. Môi giới làm cho người mua thì phí thường do người mua trả, trừ khi có thoả thuận khác. Chủ nhà không phải trả cho người mình không ký hợp đồng.
Hai môi giới hợp tác chia phí. Môi giới bên bán chia cho môi giới bên mua là chuyện nội bộ của họ, không làm tăng phí của chủ nhà nếu hợp đồng đã ghi rõ.
Phí tính trên giá có thuế phí hay không. Giá chốt có bao gồm các khoản thuế phí người bán chịu hay không cũng nên ghi rõ.
Môi giới "ăn hai đầu": chuyện cần biết
Có môi giới vừa nhận phí của người bán, vừa nhận phí của người mua cho cùng một giao dịch. Chuyện này không hiếm, và bản thân việc nhận phí hai bên khi cả hai đều biết và đồng ý không hẳn là sai. Vấn đề nằm ở chỗ lợi ích: người đứng giữa nhận tiền của cả hai thì khi đàm phán, họ đứng về phía ai?
Rủi ro cho người bán là môi giới thúc chủ nhà hạ giá để chốt nhanh, vì với họ, chốt được là có hai khoản phí, còn giá cao hơn một chút thì phần chênh trong phí của họ không đáng bao nhiêu.
Người bán nên hỏi thẳng môi giới có nhận phí từ người mua không. Nếu có, yêu cầu minh bạch, và tự mình nắm vững giá sàn, không để quyết định giá phụ thuộc vào lời khuyên của người đang hưởng lợi từ cả hai phía.
Tệ hơn ăn hai đầu là ăn chênh: môi giới báo với chủ nhà một giá, báo với người mua một giá cao hơn, giữ phần chênh. Chuyện này có bài riêng; ở đây chỉ cần nhớ dấu hiệu: môi giới ngăn không cho chủ nhà và người mua gặp nhau trực tiếp trước khi ký cọc.
Thương lượng phí cho hợp lý
So hai ba báo giá. Hỏi cùng một câu với các môi giới khác nhau, so cả phí lẫn những gì họ cam kết làm.
Gắn phí với cam kết. Phí cao hơn thì đi kèm việc cụ thể hơn: ảnh, video, quảng cáo, báo cáo thường xuyên.
Đề nghị phí bậc thang. Bán đạt giá mục tiêu thì phí theo mức thoả thuận; bán thấp hơn thì phí thấp hơn.
Không ép phí xuống quá thấp. Môi giới không có động lực thì căn nhà nằm cuối danh sách.
Ghi rõ phí đã gồm thuế hay chưa. Tránh chuyện cuối cùng môi giới đòi thêm khoản thuế trên phí.
Ghi rõ phí bao gồm những việc gì. Có hỗ trợ giấy tờ công chứng, sang tên không, hay là việc riêng tính thêm.
Trả qua chuyển khoản, có biên nhận. Giữ chứng từ để đối chiếu nếu sau này có tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
Phí môi giới bán nhà ai trả, người bán hay người mua?
Thông thường người bán trả cho môi giới bên mình, người mua trả cho môi giới bên họ nếu có. Thực tế thoả thuận có thể khác, nên ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ.
Mức hoa hồng môi giới bán nhà bao nhiêu là hợp lý?
Không có mức bắt buộc chung; phí do hai bên thoả thuận và khác nhau theo khu vực, loại tài sản, hình thức ký. Hỏi hai ba môi giới cùng khu để có khoảng tham khảo.
Người mua bỏ cọc thì có phải trả phí môi giới không?
Tuỳ hợp đồng. Nếu hợp đồng chỉ tính phí khi giao dịch hoàn tất thì không; nếu tính khi nhận cọc thì cần xem điều khoản xử lý khi bỏ cọc.
Tự bán được trong lúc đang ký với môi giới có phải trả phí?
Ký thường thì thường không phải trả nếu người mua không do môi giới giới thiệu. Ký độc quyền thì tuỳ điều khoản, có hợp đồng vẫn tính phí.
Có nên trả phí môi giới bằng tiền mặt?
Nên chuyển khoản và có biên nhận ghi rõ khoản phí cho giao dịch nào. Tiền mặt không chứng từ dễ dẫn tới tranh cãi đã trả hay chưa.
Môi giới đòi thêm phí làm giấy tờ sau khi chốt được không?
Chỉ khi hợp đồng ghi rõ dịch vụ giấy tờ là khoản riêng. Nếu hợp đồng nói phí đã bao gồm hỗ trợ thủ tục thì không có lý do thu thêm.
