Hợp đồng dịch vụ môi giới là tờ giấy quyết định mọi tranh chấp sau này giữa chủ nhà và môi giới. Người bán cần đọc kỹ tám điểm: phí tính trên giá nào và trả lúc nào, khi nào môi giới được hưởng phí, độc quyền hay không, thời hạn và cách chấm dứt, chủ nhà có được tự bán không, ai quyết giá rao, môi giới phải báo cáo gì, và ai giữ giấy tờ gốc.
Theo quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản, hợp đồng dịch vụ môi giới phải được lập thành văn bản. Trên thực tế vẫn có nhiều thoả thuận miệng hoặc tờ giấy một trang viết vội. Bài này đi qua từng điều khoản, chỉ ra cách viết có lợi cho người bán và những câu chữ nên hỏi lại trước khi ký.
Vì sao hợp đồng quan trọng hơn lời hứa
Ở buổi gặp đầu, môi giới thường nói rất nhiều: sẽ chụp ảnh đẹp, chạy quảng cáo, có khách sẵn, báo cáo đều. Những điều đó chỉ có giá trị khi được ghi vào hợp đồng. Khi có chuyện, người ta không nhắc lại lời nói ở quán cà phê mà mở tờ giấy đã ký.
Tranh chấp thường gặp nhất giữa chủ nhà và môi giới đều quay về hợp đồng: khách đó có phải do môi giới giới thiệu không, chủ nhà tự bán có phải trả phí không, giao dịch đổ vỡ sau khi nhận cọc thì phí tính sao, hết hạn rồi khách cũ quay lại mua thì sao. Hợp đồng không nói rõ những chuyện này thì mỗi bên hiểu một kiểu.
Nhiều mẫu hợp đồng do môi giới đưa ra được viết theo hướng có lợi cho bên dịch vụ. Điều đó không sai, vì đó là mẫu của họ. Việc của chủ nhà là đọc, hỏi, và đề nghị sửa. Môi giới làm ăn đàng hoàng thường chấp nhận sửa những điểm hợp lý.
Nếu hợp đồng có điều khoản lạ, nhất là về phạt, về uỷ quyền, về việc môi giới được nhận tiền cọc thay chủ nhà, thì nhờ luật sư đọc trước khi ký. Phí tư vấn nhỏ so với rủi ro.
Tám điều khoản phải đọc từng chữ
Phí dịch vụ tính trên giá nào. Giá chốt thực tế ghi trên hợp đồng đặt cọc hay giá chuyển nhượng công chứng. Nếu hai con số khác nhau, phải biết lấy con số nào.
Thời điểm trả phí. Khi nhận cọc, khi công chứng, hay khi nhận đủ tiền. Trả phí lúc nhận cọc mà sau đó giao dịch đổ vỡ thì ai chịu, cần ghi rõ.
Điều kiện được hưởng phí. Môi giới "giới thiệu" khách là thế nào: dẫn đến xem, có ghi nhận bằng văn bản hay tin nhắn. Điều khoản mơ hồ là cửa cho tranh chấp.
Độc quyền hay không độc quyền. Ghi rõ bằng chữ, không để suy luận.
Thời hạn và gia hạn. Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, gia hạn tự động hay phải ký lại. Tránh điều khoản tự động gia hạn nếu không báo.
Quyền tự bán của chủ nhà. Chủ nhà tự tìm được người mua trong thời hạn thì có phải trả phí không, trả bao nhiêu.
Giá rao và quyền quyết giá. Môi giới phải rao đúng giá chủ nhà đồng ý; mọi thay đổi phải có xác nhận của chủ nhà.
Giấy tờ và tiền. Môi giới chỉ giữ bản sao; tiền cọc chuyển thẳng vào tài khoản chủ nhà, không qua môi giới trừ khi có thoả thuận rõ ràng.
Điều khoản về tiền cọc: chỗ hay bị bỏ qua
Không ít hợp đồng môi giới có câu cho phép môi giới "nhận cọc thay chủ nhà" hoặc "giữ tiền cọc trong thời gian chờ công chứng". Nghe tiện, nhưng đây là điều khoản rủi ro. Tiền nằm trong tay bên thứ ba thì chủ nhà không kiểm soát được; nếu môi giới chậm chuyển hoặc tranh chấp với người mua, chủ nhà kẹt giữa.
Cách an toàn là tiền cọc chuyển thẳng từ tài khoản người mua sang tài khoản chủ nhà, theo hợp đồng đặt cọc ký giữa hai bên mua bán. Môi giới có thể có mặt, chứng kiến, hỗ trợ soạn giấy, nhưng không đứng tên nhận tiền.
Cũng có hợp đồng ghi rằng nếu người mua bỏ cọc, môi giới được hưởng một phần tiền cọc. Điều khoản này cần cân nhắc: tiền cọc bị bỏ là khoản bù cho chủ nhà vì mất thời gian, việc chia cho môi giới hay không là thoả thuận, không phải mặc định.
Ngược lại, nếu chính chủ nhà đổi ý sau khi nhận cọc và phải chịu phạt cọc, hợp đồng môi giới có thể vẫn tính phí cho môi giới vì họ đã hoàn thành việc tìm người mua. Biết trước điều này để cân nhắc kỹ trước khi nhận cọc.
Cách đọc và sửa hợp đồng trước khi ký
Một quy trình ngắn để không ký vội:
- Xin bản hợp đồng mang về đọc. Không ký ngay tại buổi gặp, dù môi giới nói "mẫu chung ai cũng ký".
- Gạch chân mọi chữ "có thể", "tuỳ trường hợp", "theo thoả thuận". Đây là những chỗ mơ hồ, đề nghị viết cụ thể.
- Đối chiếu tám điều khoản ở trên. Điều khoản nào thiếu thì đề nghị bổ sung.
- Viết đề nghị sửa thành văn bản. Gửi qua tin nhắn hoặc email để có dấu vết.
- Kiểm tra bên ký là ai. Tên doanh nghiệp hoặc sàn, người đại diện, mã số doanh nghiệp. Cá nhân ký hợp đồng mà không có pháp nhân đứng sau thì cần cân nhắc.
- Nhờ luật sư nếu có điều khoản phạt hoặc uỷ quyền. Đặc biệt khi môi giới đề nghị chủ nhà ký giấy uỷ quyền đi kèm.
- Ký, giữ một bản gốc. Chụp ảnh từng trang, lưu cùng tin nhắn trao đổi.
Câu chữ nên cảnh giác trong hợp đồng môi giới
"Bên A cam kết không tự bán dưới mọi hình thức." Câu này trói chủ nhà hoàn toàn, kể cả với người quen. Đề nghị bỏ hoặc thêm danh sách loại trừ.
"Phí dịch vụ được tính kể cả khi giao dịch không thành vì bất kỳ lý do gì." Quá rộng. Cần phân biệt lỗi do bên nào.
"Hợp đồng tự động gia hạn nếu không có thông báo." Dễ quên, đến khi muốn thôi thì đã bị gia hạn.
"Bên B được quyền điều chỉnh giá rao phù hợp thị trường." Giá là quyền của chủ nhà. Mọi điều chỉnh phải có xác nhận.
"Bên A uỷ quyền cho bên B đàm phán và ký kết." Môi giới không cần uỷ quyền ký kết để làm môi giới. Uỷ quyền ký là rủi ro lớn.
"Bên B giữ bản chính giấy chứng nhận để thuận tiện giao dịch." Không cần thiết, từ chối.
"Khách hàng do bên B giới thiệu trong thời gian không xác định." Thời gian "đuôi" phải có giới hạn và kèm danh sách khách cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng môi giới bán nhà có cần công chứng không?
Hợp đồng dịch vụ môi giới thường chỉ cần lập bằng văn bản, ký giữa hai bên; việc công chứng là tuỳ thoả thuận. Nên hỏi luật sư nếu hợp đồng có giá trị phí lớn hoặc điều khoản phức tạp.
Thoả thuận miệng với môi giới có giá trị không?
Thoả thuận miệng rất khó chứng minh khi có tranh chấp, và quy định hiện hành yêu cầu hợp đồng dịch vụ môi giới lập thành văn bản. Ít nhất nên có tin nhắn ghi lại các điểm chính.
Môi giới đề nghị ký thêm giấy uỷ quyền thì sao?
Hỏi rõ uỷ quyền để làm gì, phạm vi đến đâu. Uỷ quyền cho môi giới đàm phán và ký kết thay mình là rủi ro lớn; nên hỏi công chứng viên hoặc luật sư trước.
Hợp đồng ghi phí tính trên giá công chứng nhưng giá thật cao hơn thì sao?
Giá ghi trên hợp đồng công chứng phải là giá thật. Khai giá thấp hơn để giảm thuế là vi phạm, người bán cũng chịu rủi ro, nên không có chuyện chọn giá nào để tính phí cho lợi.
Ký với cá nhân môi giới hay với công ty thì tốt hơn?
Ký với doanh nghiệp hoặc sàn có pháp nhân rõ ràng giúp có địa chỉ để làm việc khi phát sinh tranh chấp. Nên kiểm tra tên doanh nghiệp và người đại diện ghi trên hợp đồng.
