Ôm hàng là khi môi giới hoặc cò dùng một khoản cọc nhỏ, hay hợp đồng độc quyền dài hạn, để giữ quyền bán căn nhà, rồi tự đi rao giá cao hơn và hưởng phần chênh. Nâng giá ăn chênh là khi môi giới báo với người mua một giá cao hơn giá chủ nhà đặt, giữ phần chênh làm của riêng. Cả hai đều làm chủ nhà mất tiền mà không biết, và làm người mua trả cao hơn mức cần thiết.
Cách phòng chủ yếu nằm ở ba việc: người mua và người bán phải gặp nhau trực tiếp trước khi ký cọc, hợp đồng cọc ký giữa hai bên mua bán và tiền vào tài khoản chủ nhà, và chủ nhà tự kiểm tra căn nhà của mình đang được rao giá bao nhiêu trên mạng.
Ôm hàng diễn ra như thế nào
Kiểu phổ biến nhất: một người tự xưng là nhà đầu tư hoặc có khách đầu tư, đặt cọc mua căn nhà với giá chủ nhà chấp nhận, nhưng mức cọc thấp và thời hạn công chứng xa. Trong hợp đồng có thêm câu cho phép bên mua chỉ định người khác đứng tên khi công chứng, hoặc được chuyển nhượng hợp đồng cọc.
Trong thời gian chờ công chứng, người đó đi rao căn nhà với giá cao hơn. Tìm được người mua thì họ chỉ định người mua mới đứng tên, chủ nhà ký với người lạ, nhận đúng giá đã thoả thuận, còn phần chênh vào túi người ôm hàng. Không tìm được thì họ bỏ cọc, chủ nhà nhận một khoản nhỏ nhưng mất mấy tháng không rao bán được.
Kiểu thứ hai dùng hợp đồng độc quyền: môi giới ký độc quyền dài hạn với giá rao thấp, có khi sau khi đã gieo lo để chủ nhà chấp nhận giá thấp. Sau đó họ rao giá cao hơn, hoặc dẫn người mua của họ đến với câu chuyện khác về giá.
Chuyện người mua đầu tư rồi bán lại không có gì sai. Cái sai là khi chủ nhà không biết, khi hợp đồng cọc được thiết kế để giữ chỗ chứ không phải để mua, và khi chủ nhà bị dẫn dắt chấp nhận giá thấp bằng thông tin sai.
Nâng giá ăn chênh: khi người mua và người bán không gặp nhau
Chiêu này chỉ sống được khi người mua và người bán không trao đổi trực tiếp về giá. Môi giới nói với chủ nhà người mua chỉ trả được mức này, nói với người mua chủ nhà nhất quyết đòi mức cao hơn, và hai bên đều tin vì không ai nói chuyện với ai.
Đến lúc ký, phần chênh được xử lý bằng nhiều cách: hợp đồng cọc ghi giá khác nhau ở hai bản, người mua chuyển một phần tiền cho môi giới "để chuyển cho chủ nhà", hoặc giá trên hợp đồng công chứng được ghi thấp và phần còn lại trao tay. Kiểu cuối cùng còn kéo theo chuyện khai giá không đúng, rủi ro cho cả người bán.
Theo quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản, môi giới không được đồng thời vừa là môi giới vừa là một bên trong hợp đồng mua bán của chính giao dịch đó, và việc cung cấp thông tin sai lệch cho khách hàng là hành vi bị cấm. Chủ nhà nên tra lại văn bản hiện hành hoặc hỏi luật sư khi nghi ngờ, nhưng biết rằng những việc này không phải "luật ngầm của nghề".
Dấu hiệu dễ nhận nhất: môi giới tìm mọi cách ngăn chủ nhà và người mua gặp nhau, hoặc chỉ cho gặp vào đúng lúc ký, khi mọi thứ đã sắp xếp xong.
Dấu hiệu chủ nhà nên để ý
Môi giới không cho gặp người mua. Viện lý do khách bận, khách ở xa, khách không muốn lộ thông tin.
Cọc nhỏ so với giá trị nhà, hẹn công chứng xa. Người mua để ở thật thường muốn công chứng sớm để chắc chắn.
Hợp đồng cọc cho phép chỉ định người khác đứng tên. Điều khoản này phục vụ việc bán lại, không phục vụ việc mua để ở.
Tin rao căn nhà mình với giá cao hơn. Tự tìm trên các trang rao vặt, nhóm khu vực bằng diện tích và khu vực của nhà mình.
Người mua hỏi những điều mình chưa từng nói. Ví dụ người mua tưởng giá cao hơn, hoặc nghe thông tin khác về nhà.
Môi giới đề nghị nhận tiền thay. Tiền người mua chuyển cho môi giới rồi mới tới chủ nhà là cửa cho ăn chênh.
Môi giới đột nhiên muốn tự mua. Sau khi đã khuyên chủ nhà hạ giá. Đây là xung đột lợi ích rõ ràng.
Đề nghị ghi giá thấp trên hợp đồng công chứng. Ngoài chuyện khai sai giá, phần chênh trao tay là nơi tiền dễ "rơi" giữa đường.
Cách phòng từ đầu đến lúc ký
Những bước này không làm mất lòng môi giới đàng hoàng, chỉ làm khó người có ý ăn chênh.
- Ghi giá rao vào hợp đồng dịch vụ. Môi giới phải rao đúng giá chủ nhà đồng ý.
- Định kỳ tìm tin rao căn nhà mình. Thấy giá khác thì hỏi ngay, chụp lại làm bằng chứng.
- Yêu cầu gặp người mua trước khi ký cọc. Nói chuyện trực tiếp về giá, thời hạn, cách thanh toán.
- Ký hợp đồng cọc giữa chủ nhà và người mua. Tên người mua trong hợp đồng là người sẽ đứng tên khi công chứng, trừ khi có thoả thuận rõ ràng mà chủ nhà hiểu hệ quả.
- Tiền chuyển thẳng vào tài khoản chủ nhà. Đối chiếu tên người chuyển với tên trên hợp đồng.
- Mức cọc và thời hạn hợp lý. Nhờ luật sư xem nếu người mua đề nghị điều khoản bất thường.
- Giá trên hợp đồng công chứng là giá thật. Không chấp nhận ghi thấp dưới bất kỳ lý do gì.
Nếu đã phát hiện bị ôm hàng hoặc ăn chênh
Lưu mọi bằng chứng. Tin rao giá khác, tin nhắn, hợp đồng, chứng từ chuyển tiền.
Liên hệ trực tiếp người mua nếu có thể. Đối chiếu giá họ được báo với giá mình đặt.
Đọc lại hợp đồng dịch vụ và hợp đồng cọc. Xem có điều khoản nào cho phép chấm dứt hoặc xử lý vi phạm.
Hỏi luật sư trước khi hành động. Đặc biệt nếu đã ký cọc, để biết quyền và nghĩa vụ của mình, tránh tự mình vi phạm cọc.
Báo doanh nghiệp hoặc sàn quản lý môi giới. Nơi môi giới làm việc có trách nhiệm với hành vi của nhân viên.
Phản ánh tới cơ quan quản lý nếu nghiêm trọng. Luật sư sẽ tư vấn nơi tiếp nhận phù hợp.
Không tự ý bán cho người khác khi cọc còn hiệu lực. Bán chồng có thể khiến chủ nhà chịu phạt cọc, dù lỗi ban đầu không phải ở mình.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới ôm hàng là gì?
Là việc môi giới hoặc cò dùng cọc nhỏ hay hợp đồng độc quyền để giữ quyền bán căn nhà, rồi tự rao giá cao và hưởng phần chênh. Chủ nhà nhận đúng giá đã chốt nhưng mất phần lẽ ra thuộc về mình.
Làm sao biết môi giới có đang nâng giá ăn chênh?
Tự tìm tin rao căn nhà mình để xem giá đang được rao, và yêu cầu gặp người mua trực tiếp trước khi ký cọc. Môi giới đàng hoàng không ngại hai bên gặp nhau.
Người mua muốn chỉ định người khác đứng tên khi công chứng có sao không?
Có thể có lý do chính đáng, nhưng đây cũng là điều khoản hay dùng để ôm hàng bán lại. Nên hỏi rõ lý do, nhờ luật sư xem điều khoản và cân nhắc mức cọc, thời hạn.
Môi giới muốn tự mua nhà mình đang nhờ bán được không?
Đây là xung đột lợi ích, và quy định hiện hành không cho môi giới vừa là môi giới vừa là một bên của cùng giao dịch. Nếu muốn mua, họ nên chấm dứt vai trò môi giới, và chủ nhà nên tự kiểm giá với nguồn khác trước khi bán.
Đã ký cọc với người ôm hàng thì có huỷ được không?
Tuỳ nội dung hợp đồng cọc. Tự ý huỷ có thể khiến chủ nhà chịu phạt cọc, nên hỏi luật sư trước khi làm gì.
