Kênh bán hợp nhất phụ thuộc vào ai sẽ mua tài sản của mình và họ tìm bằng cách nào. Nhà phố trong thành phố bán tốt qua trang rao vặt kèm bảng trước nhà; căn hộ hợp nhóm cư dân và môi giới quen toà nhà; đất nền hợp bảng cắm tại lô và môi giới khu vực; đất vườn, đất nông nghiệp ở tỉnh cần người tại chỗ dẫn xem và tin rao viết kỹ về đường, nước, ranh đất.
Sai lầm phổ biến là dùng một cách cho mọi loại: rao căn hộ như rao đất, hay mong bán đất vườn chỉ bằng vài tấm ảnh trên mạng. Bài này đi qua từng loại tài sản, kênh chính, kênh phụ và cái bẫy riêng của mỗi loại.
Bảng chọn kênh nhanh theo loại tài sản
Bảng dưới là điểm xuất phát, từ đó điều chỉnh theo phản hồi thực tế.
| Loại tài sản | Kênh chính | Kênh phụ | Lưu ý riêng |
|---|---|---|---|
| Nhà phố trong hẻm, thành phố | Trang rao vặt bất động sản | Bảng trước nhà, nhóm khu vực | Ảnh hẻm và đường vào quan trọng ngang ảnh trong nhà |
| Nhà mặt tiền | Môi giới khu vực, bảng trước nhà | Trang rao vặt | Khách ít, giá trị lớn, hay hỏi cả khả năng kinh doanh |
| Căn hộ chung cư | Nhóm cư dân, môi giới trong toà | Trang rao vặt | Ban quản lý thường có quy định về treo bảng, dẫn khách |
| Đất nền khu dân cư | Bảng tại lô, môi giới khu vực | Trang rao vặt | Người mua hay đi thực địa nhiều lần |
| Đất vườn, đất nông nghiệp ở tỉnh | Người tại chỗ, người quen địa phương | Tin rao viết kỹ, nhóm vùng | Đường vào, nguồn nước, ranh giới là ba câu hỏi đầu |
| Nhà đang cho thuê | Môi giới, trang rao vặt | Người thuê đang ở | Phải thoả thuận lịch xem với người thuê |
Nhà phố và căn hộ: người mua ở gần, tìm kỹ
Người mua nhà phố trong thành phố thường đã có một vùng muốn ở và lọc rất kỹ trên mạng trước khi đi xem. Với họ, tin rao đầy đủ thông số là kênh chính. Bảng trước nhà bổ sung cho những người chạy xe tìm nhà quanh khu, và nhóm cư dân khu vực bắt được người muốn về gần cha mẹ, gần trường.
Căn hộ thì khác ở chỗ người mua thường so sánh nhiều căn trong cùng toà. Họ biết giá các căn đã bán, biết căn nào hướng nào, tầng nào. Nhóm cư dân của toà là nơi tin chính chủ được tin nhất, và môi giới chuyên toà đó có danh sách khách đang chờ căn đúng loại.
Căn hộ còn một kênh ít ai để ý: người đang thuê trong toà. Người thuê lâu năm, đã quen khu, có khi muốn mua để ở luôn. Một thông báo trong nhóm cư dân thường chạm tới họ.
Bẫy riêng của căn hộ: giấy tờ. Căn hộ chưa có giấy chứng nhận, đang chờ cấp, hay mua lại theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì thủ tục chuyển nhượng khác với căn đã có sổ. Nên hỏi công chứng viên hoặc ban quản lý dự án về thủ tục áp dụng trước khi rao để nói đúng với người mua.
Đất nền và đất vườn ở tỉnh: người mua ở xa, đi thực địa
Người mua đất nền và đất vườn thường không ở ngay đó. Họ đi xem nhiều lần, hỏi người địa phương, tìm hiểu đường sá, quy hoạch. Kênh hiệu quả là kênh có người tại chỗ: bảng cắm ở lô đất, môi giới địa phương thật sự đi đất, và người quen trong xóm.
Với đất ở Lâm Đồng mới, tức gồm cả vùng Lâm Đồng, Đắk Nông và Bình Thuận cũ, người mua từ thành phố lên thường hỏi rất kỹ: đường vào có xe tải đi được không mùa mưa, có nguồn nước tưới không, điện kéo tới đâu, có tranh chấp ranh với nhà bên không, đất trồng gì đang thu hoạch. Tin rao trả lời được những câu này có giá trị hơn ảnh flycam đẹp. Muốn hình dung cách một tin đất vườn trình bày đủ ý, có thể tham khảo cách các tin đất vùng Tà Đùng đang được viết tại danh sách tin đang rao, rồi viết tin của mình theo đúng thực tế lô đất.
Chủ đất ở xa là ca khó nhất. Không ai dẫn khách xem ranh, không ai phát cỏ, không ai trả lời những câu hỏi mà chỉ người ở tại chỗ biết. Cần một người tin cậy ở địa phương, có thể là người quen, người đang canh tác, hoặc môi giới địa phương, và ghi rõ thoả thuận với họ.
Một lưu ý pháp lý: đất nông nghiệp, đất vườn có những điều kiện riêng về người nhận chuyển nhượng và về việc tách thửa, chuyển mục đích. Thủ tục đất đai hiện nay làm ở cấp xã/phường và tỉnh. Trước khi rao, hỏi văn phòng hoặc chi nhánh đăng ký đất đai để biết lô đất bán được cho ai, bán nguyên thửa hay tách được, tránh hứa với người mua những điều không làm được.
Phối hai ba kênh mà không rối
Một giá cho mọi kênh. Giá khác nhau ở các kênh khiến người mua nghi ngờ và cò có cớ ép.
Một người nghe máy chính. Nếu vợ chồng cùng nghe thì thống nhất trước câu trả lời về giá, giấy tờ, lịch xem.
Ghi lại khách đến từ kênh nào. Biết kênh nào ra người mua thật để dồn công vào đó, và tránh tranh chấp hoa hồng nếu có ký gửi.
Báo trước với môi giới là mình vẫn tự bán. Ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ để không bị tính phí khi khách tự tìm đến.
Không mở kênh mới khi kênh cũ chưa được thử đủ. Mở dồn dập thì không biết cái gì có tác dụng.
Đổi thông tin đồng loạt. Đổi giá, đổi ảnh thì đổi ở mọi nơi trong cùng một ngày.
Đóng tất cả các kênh khi đã nhận cọc. Gỡ tin, che bảng, báo môi giới, báo nhóm.
Giữ hợp đồng, tin nhắn với từng kênh. Đây là bằng chứng khi có tranh chấp ai mang khách đến.
Những cái bẫy theo từng loại tài sản
Nhà phố: tin trùng lặp do nhiều môi giới cùng đăng. Ký gửi thường cho nhiều người thì căn nhà xuất hiện với nhiều giá khác nhau. Thống nhất giá với từng người và kiểm tra tin họ đăng.
Nhà mặt tiền: khách "đầu tư" hỏi mãi không mua. Nhà giá trị lớn hút nhiều người hỏi để tham khảo. Hỏi rõ năng lực tài chính trước khi mất cả buổi dẫn xem.
Căn hộ: tự ý dẫn khách lên mà không qua ban quản lý. Có toà yêu cầu đăng ký khách; vi phạm làm phiền hàng xóm và bị nhắc.
Đất nền: ranh mốc không rõ. Người mua đến xem không thấy mốc, chủ chỉ tay ước chừng. Nên cắm lại mốc theo bản đồ trước khi rao.
Đất vườn: hứa tách thửa, chuyển mục đích. Đây là thủ tục có điều kiện, không phải chủ đất quyết. Không hứa khi chưa hỏi cơ quan đất đai.
Đất tỉnh: giao toàn quyền cho người lạ tại chỗ. Uỷ quyền rộng cho người chưa tin chắc là rủi ro lớn. Nếu cần uỷ quyền, nhờ công chứng viên tư vấn phạm vi.
Nhà đang cho thuê: người thuê không hợp tác. Họ có thể làm khó buổi xem. Thoả thuận trước, rõ ràng, có khi có bù đắp nhỏ.
Câu hỏi thường gặp
Bán căn hộ chung cư nên qua môi giới hay tự bán?
Cả hai đều được. Tự bán qua nhóm cư dân hợp khi toà có cộng đồng hoạt động; môi giới chuyên toà hợp khi cần bán nhanh hơn hoặc mình không có thời gian dẫn khách.
Ở xa thì bán đất vườn bằng cách nào?
Cần một người tin cậy tại chỗ để dẫn khách xem ranh, kết hợp tin rao viết kỹ và bảng cắm ở lô. Việc ký kết và nhận tiền vẫn nên do chủ đất trực tiếp làm hoặc qua uỷ quyền có công chứng với phạm vi rõ ràng.
Đất nông nghiệp có bán cho ai cũng được không?
Không hẳn, có những trường hợp pháp luật hạn chế người nhận chuyển nhượng đất trồng lúa hoặc một số loại đất khác. Nên hỏi văn phòng hoặc chi nhánh đăng ký đất đai nơi có đất trước khi chốt.
Có nên dùng flycam khi bán đất?
Ảnh từ trên cao giúp người mua thấy hình dạng lô, đường vào và xung quanh, rất có ích với đất vườn. Nhưng nó không thay được thông tin về ranh, nước, điện và giấy tờ.
Bán nhà mặt tiền thì kênh nào ra khách?
Người mua nhà mặt tiền thường tìm qua môi giới khu vực và đi đường nhìn bảng. Tin rao vẫn cần, nhưng nên kèm thông tin về khả năng kinh doanh, lộ giới, vỉa hè vì đó là những gì họ hỏi.
