Hỏi: Ông bà nội tôi đã cho bố mẹ tôi tài sản là một căn hộ chung cư và đã đăng ký quyền sở hữu nhà đất đứng do bố mẹ tôi đứng tên.
Ông bà nội tôi khi cho tài sản nghĩ rằng, bố mẹ tôi sẽ dùng để ở. Bố mẹ tôi sau đó cho lại anh tôi (không cho em tôi và tôi), anh tôi đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) vào tháng 5/2014. Hiện nay, anh tôi đang tiến hành thủ tục bán nhà cho người khác. Trường hợp này, tôi có quyền khởi kiện anh tôi để đòi quyền lợi cho em tôi và tôi không?

Trả lời:

Đầu tiên, đối với việc ông bà bạn tặng cho bố bạn căn nhà, thông tin bạn cung cấp cho thấy, ông bà bạn “nghĩ” bố mẹ bạn sẽ dùng để ở khi tặng cho bố mẹ bạn căn nhà. Nhưng việc ông bà bạn chỉ “nghĩ” thôi mà không thể hiện ý chí này bằng văn bản thì rất khó để buộc bố mẹ bạn thực hiện đúng theo yêu cầu đó.

Do đó, sau khi hoàn thiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu căn nhà thì bố mẹ bạn có toàn quyền của chủ sở hữu theo đúng quy định của pháp luật, trong đó có quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt tài sản.

Điều 165, Bộ luật Dân sự quy định rằng, chủ sở hữu được thực hiện tất cả các vi theo ý chí của mình đối với tài sản, tuy nhiên không được gây ra thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng tới lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Bên cạnh đó, tại Điều 21, Luật Nhà ở cũng đã quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở. Trong số đó, nêu rõ quyền cho thuê, cho thuê mua, bán, tặng, cho, đổi, cho mượn, cho ở nhờ, thừa kế, thế chấp nhà ở, ủy quyền quản lý thuộc sở hữu của mình theo đúng quy định của pháp luật.

Quy định nêu trên cho thấy, khi được công nhận là chủ sở hữu căn nhà (được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ), bố mẹ bạn có toàn quyền thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với căn nhà đó, trong đó có quyền được cho, tặng căn nhà cho bất kỳ ai.

Còn việc bố mẹ bạn tặng căn nhà cho anh trai bạn mà không tặng cho em bạn và bạn là do nguyện vọng, ý chí của bố mẹ bạn. Vì thế, anh em bạn không được quyền can thiệp vào việc này.

Tới nay, anh trai bạn cũng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ nên đương nhiên cũng được hưởng quyền của chủ sở hữu đối với căn nhà theo những quy định nêu trên. Vì thế, anh trai bạn cũng có toàn quyền chuyển nhượng căn nhà đó cho bất kỳ ai mà các bạn không có quyền khởi kiện, tranh chấp.

Hỏi: Bố chồng tôi mất sớm và có để lại 1 mảnh đất ở quê nhà rộng hơn 400m2. Gia đình tôi có 5 anh chị em (3 trai, 2 gái) đều đã lập gia đình. Tôi là vợ của người con trai thứ 3 và hiện giờ đang sống cùng mẹ chồng.
Nay mẹ chồng tôi muốn dùng 100m2 đất nhà thờ và chuyển nhượng cho con trai trưởng. Nhưng do không có tiền xây nên bà đã bán một phần mảnh đất cho tôi. Phần còn lại bà để bán mà không chia cho các con trong nhà. Mẹ chồng tôi làm như vậy có đúng không ? Nếu mua bán thì phải làm những thủ tục pháp lý gì?

Trả lời:

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” – Như vậy, chỉ những người sử dụng đất hợp pháp, được pháp luật công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép tiến hành chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, cần xác định đây là tài sản chung của cha và mẹ của bạn. Khi cha của bạn mất, ½ khối tài sản nêu trên được xác định là di sản thừa kế do cha của bạn để lại. Mẹ bạn là người quản lý di sản theo Khoản 1 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: “1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.”

Do đó, trước khi tiến hành các giao dịch đối với thửa đất trên, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cha bạn bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết phải tiến hành thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại tổ chức công chứng theo Điều 49 Luật Công chứng. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Mẹ của bạn chỉ có định đoạt ½ tài sản thuộc quyền sở hữu của bà và phần tài sản thừa kế mà bà được hưởng sau khi tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế nêu trên.

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Bước 2: Tiến hành khai thuế và lệ phí trước bạ

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa “vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Trường hợp này, khi khai thuế và lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên (khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bằng nghị định 23/2013/NĐ-CP)

Bước 3: Đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a, b Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Hỏi: Nhà nước hiện đang có quy định cấm phân lô bán nền. Như vậy, tôi có nên mua đất nền tại các khu đô thị không khi tôi muốn mua đất sổ đỏ nhưng để nguyên hiện trạng, không xây dựng.
Nếu khu đô thị và khu nhà ở không được xây dựng nhà ở và không có người dân tới ở thì có bị Nhà nước thu lại không?

Trả lời:

Các dự án bạn nêu trên chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thực hiện. Như vậy, các dự án này chỉ được bán khi đã hoàn thiện xây dựng nhà ở mà không được phân lô bán nền.

Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ người mua nhà bằng các hình thức ký hợp đồng góp vốn phân chia lợi nhuận/sản phẩm là nhà ở, hợp tác đầu tư hoặc đồng mua bán nhà ở tùy thuộc vào từng giai đoạn cụ thể của dự án.

Tại Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định, khi đã khởi công xây dựng nhà ở, chủ đầu tư được ký hợp đồng góp vốn/hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm và khi đã hoàn thiện xây dựng phần móng nhà ở, chủ đầu tư được ký hợp đồng hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, người nhận phân chia sản phẩm theo hợp đồng hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm nếu chưa được bàn giao nhà ở thì chỉ được chuyển nhượng hợp đồng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nghĩa là phải hoàn thành xây dựng phần móng và đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư như đã nêu trên.

Khách hàng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã được bàn giao nhà ở và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính như lệ phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ…