Hỏi: Tôi có mảnh đất nằm dưới đường điện cao thế. Bây giờ, tôi muốn xây nhà, mong các anh chị tư vấn giúp tôi xem có được phép xây dựng công trình này không?
Đất nhà tôi thuộc đất thổ cư, đường điện được xây dựng sau khi nhà tôi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi có được đền bù nếu không được xây dựng? Và mức đền bù tính như thế nào?

Trân trọng cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc cấp giấy phép xây dựng, do bạn không cung cấp thông tin cho chúng tôi biết đường điện cao thế chạy qua mảnh đất nhà bạn là bao nhiêu KV nên chúng tôi chưa thể trả lời chính xác cho bạn biết mảnh đất nhà bạn có được cấp phép xây dựng không?

Nhưng tại Điều 51, Luật Điện Lực 2004 có quy định về các trường hợp khi xây dựng công trình, nhà ở dưới đường điện cao thế phải có thoả thuận bằng văn bản với đơn vị quản lý lưới điện cao áp về các biện pháp đảm bảo an toàn đường dây dẫn điện trên không, đồng thời an toàn trong quá trình xây dựng, cải tạo, cơi nới, sử dụng công trình, nhà ở này và trường hợp không cho phép tồn tại công trình và nhà ở có người thường xuyên làm việc, sinh sống trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không với điện áp từ 500 kV trở lên

“Điều 51. Bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không

2. Trước khi cấp phép cho tổ chức, cá nhân xây dựng mới hoặc cơi nới, cải tạo nhà ở, công trình trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không, cơ quan cấp phép phải yêu cầu chủ đầu tư xây dựng nhà ở, công trình thoả thuận bằng văn bản với đơn vị quản lý lưới điện cao áp về các biện pháp bảo đảm an toàn đường dây dẫn điện trên không và an toàn trong quá trình xây dựng, cơi nới, cải tạo, sử dụng nhà ở, công trình này.

3. Không cho phép tồn tại nhà ở và công trình có người thường xuyên sinh sống, làm việc trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp từ 500 kV trở lên, trừ những công trình chuyên ngành phục vụ vận hành lưới điện đó.”

Thứ hai, đối với bồi thường hỗ trợ đối với đất trong hành lang bảo về an toàn đường dây dẫn điện trên không, vấn đề này tại Điều 19, Nghị định 14/2004 hướng dẫn Luật Điện lực về an toàn điện quy định như sau:

“Điều 19. Bồi thường, hỗ trợ đối với đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không

1. Đất ở, các loại đất khác trong cùng thửa với đất ở của một chủ sử dụng trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không điện áp đến 220 kV thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện một lần như sau:

a) Đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là loại đất ở được quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai;

b) Diện tích đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là diện tích đất ở thực tế trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi đất ở, tính trên diện tích đất nằm trong hành lang;

c) Trên cùng một thửa đất, bao gồm đất ở và các loại đất khác của một chủ sử dụng đất, khi bị hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không chiếm dụng khoảng không lớn hơn hạn mức đất ở thì phần diện tích các loại đất khác trên cùng thửa đất trong hành lang cũng được bồi thường, hỗ trợ. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi các loại đất khác đó tính trên diện tích các loại đất khác nằm trong hành lang;

d) Trường hợp đất ở không đủ điều kiện như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ dựa trên điều kiện thực tế của từng địa phương.

2. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không thì chủ sử dụng đất được hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc hỗ trợ được thực hiện một lần, không lớn hơn 30% mức bồi thường thu hồi đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không.

3. Mức bồi thường, hỗ trợ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Kinh phí chi trả từ nguồn vốn đầu tư của chủ đầu tư công trình lưới điện cao áp”.

Huy vọng những tư vấn trên sẽ giúp bạn giải quyết được những vướng mắc của mình.

Hỏi: Tôi có một người bạn nước ngoài, quốc tịch Mỹ và hiện đang sinh sống tại Mỹ, anh đang có dự định mua chung cư hay nhà riêng lẻ ở Việt Nam.
Trong trường hợp này, anh ấy có được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam không? Thủ tục và điều kiện như thế nào?

Mong luật sư tư vấn.

Chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Thứ nhất, cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;

Thứ hai, cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;

Thứ ba, cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế – xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

Thứ tư, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam.

Đối với điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng người nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nêu trên phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Theo quy định nêu trên, người bạn nước ngoài của bạn được quyền mua nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc một trong các đối tượng được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đáp ứng điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam như đã nêu trên.

Đối với thủ tục mua bán nhà ở, việc mua bán này phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng tiếng Việt. Trường hợp mua nhà ở của cá nhân thì trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do hai bên thoả thuận. Trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở, bên bán sẽ có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Các bên có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.

Lưu ý: Bắt đầu từ ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực), đối tượng là cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, điều kiện yêu cầu đối với đối tượng này sẽ được lới lỏng và mở rộng hơn so với quy định pháp luật hiện hành.

Theo đó, cá nhân nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thuộc đối tượng và đáp ứng điều kiện sau đây:

1. Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan;

2. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đáp ứng điều kiện có giấy tờ liên chứng minh được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của luật Việt Nam.

Hỏi: Tôi đã thuê một mảnh đất của ông T. để lấy mặt bằng kinh doanh quần áo, khi tôi thuê chỉ có đất. Sau đó, tôi tự bỏ tiền ra để xây một sạp bán hàng tránh mưa nắng.
Cho đến nay cũng đã được 2 năm. Bây giờ, tôi muốn chuyển nghề nên chuyển nhượng lại mặt bằng. Hiện cũng đã có người đến hỏi và muốn chuyển nhượng càng sớm càng tốt.

Nhưng tôi đang băn khoăn, liệu tôi có phải thực hiện trách nhiệm gì với chủ cho thuê đất không nếu sang lại sạp đó cho người khác?

Trả lời:

Quy định đối với đất đai

Hiện nay, bạn đang là người thuê đất căn cứ vào Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã được ký kết. Khi bạn không tiếp tục thuê thửa đất đó và cho người khác thuê sẽ thuộc trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất. Nếu cho thuê lại quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Điều 167, 188, Luật Đất đai 2013; Điều 714 và các điều từ 703-713 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 6 mẫu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất số (Mẫu số 15/HĐT) được ban hành kèm theo Thông tư 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT, bên thuê quyền sử dụng đất: “e) Không được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất nếu không được bên A đồng ý bằng văn bản”.

Quy định đối với tài sản gắn liền với đất
Thông tin bạn cung cấp cho thấy, hiện nay, bạn đang sở hữu tài sản trên phần đất thuê của người khác. Do đó, bạn phải được sự đồng ý của chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng sạp hàng. Điều đó được quy định cụ thể tại Điểm d, Khoản 2, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”