Thủ tục tách thửa có sổ hồng chung?

1. Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa:

Theo quy định tại khoản 1 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì tại quận 7, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa đối với:

• Đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m;

• Đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Hơn nữa, trường hợp vị trí đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Cần lưu ý quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên không áp dụng cho các trường hợp sau:

(i) Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7-3-2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;

(ii) Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25-2-2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);

(iii) Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7-3-2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).

Đối với trường hợp của bạn, do thông tin bạn diễn đạt chưa được rõ ràng nên giả định rằng:

• Mảnh đất có diện tích 4m x 8m là một phần được tách ra từ một diện tích đất khác;

• Trên đất đã có nhà và đã được cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).

Nếu sổ hồng này cấp cho mảnh đất 4m x 8m và căn nhà trên đó, có nghĩa là mảnh đất đã được tách thửa và xây dựng hợp pháp. Khi mua, bạn không cần phải làm thủ tục tách thửa.

Nếu sổ hồng này cấp cho diện tích đất chung mà từ đó tách ra mảnh đất 4m x 8m (trên diện tích đất chung này có thể xây dựng ít nhất hai căn nhà độc lập, trong đó có một căn nằm trên mảnh đất 4m x 8m dự tính tách thửa), nghĩa là đất chưa được tách thửa, thì với diện tích 4m x 8m, dù đã có nhà hiện hữu, nhưng mảnh đất bạn định mua không đáp ứng đủ diện tích tối thiểu để được phép tách thửa theo quy định.

2. Về hồ sơ tách thửa

Theo quy định tại điều 19 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ, về cơ bản hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn xin tách thửa và đơn xin cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;

• Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

• Bản vẽ hiện trạng vị trí đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Bạn có thể liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận 7 để được hướng dẫn thủ tục và cung cấp một số mẫu đơn theo quy định.

3. Về nghĩa vụ tài chính liên quan tách thửa

Trong trường hợp của bạn, giả định việc tách thửa là dựa trên cơ sở quan hệ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hai bên có trách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính sau:

• Thuế thu nhập cá nhân (bên bán);

• Lệ phí trước bạ (bên mua);

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận và các khoản lệ phí địa chính khác (tuỳ trường hợp mà thuộc về bên bán hoặc bên mua);

• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bên mua, khi đã được quyền sử dụng đất).

4. Về tổ chức đo đạc và phí đo đạc

Bản vẽ sơ đồ nhà – đất do tổ chức có tư cách pháp nhân về đo vẽ nhà – đất lập. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận không cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà – đất cho người có nhu cầu, mà do các doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh và có chức năng đo đạc bản đồ thực hiện.

Tại TP.HCM, đa số các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà – đất hoạt động dưới mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn. Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM cũng có chức năng cung cấp dịch vụ này. Bản vẽ được lập bởi các doanh nghiệp có chức năng sẽ được kiểm tra bởi cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận.

5. Về mức phí phải chi trả

Để phục vụ cho việc quản lý hoạt động tư vấn đo vẽ nhà ở, đất ở và công trình xây dựng, ngày 28-8-2007, UBND TP.HCM có ban hành công văn số 5531/UBND-ĐTMT chỉ đạo mức giá đo vẽ lập bản đồ nhà ở, đất ở được xác định dựa trên đơn giá/m2 và số liệu diện tích thực tế, nhưng không nhỏ hơn mức tối thiểu là 200.000 đồng cho một bản vẽ nhà ở.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền không quản lý và đặt ra giới hạn tối đa cho mức phí đo vẽ nhà – đất. Mức phí này được xác định bởi các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà – đất và bạn có thể liên hệ các doanh nghiệp này để tham khảo và chọn lựa cho phù hợp.

Ví dụ, tại Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM, căn cứ vào thông báo số 590/TB-ĐĐBĐ ngày 16-6-2011 của trung tâm, mức giá trích đo thửa đất tại đô thị dao động khoảng từ 1.250.000 đồng đến 4.050.000 đồng/thửa đất tùy diện tích.

Thông thường, người xin cấp giấy chứng nhận phải chịu phí đo vẽ để có được bản vẽ theo yêu cầu trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cũng có thể thỏa thuận với nhau về việc ai phải chi trả phí này.

Cách giảm rủi ro khi mua nhà

Theo quy định, nhà đất tham gia giao dịch phải đảm bảo không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Do đó nhà đất nào đang bị kê biên hoặc bị cấm chuyển nhượng… gọi chung là bị hạn chế giao dịch thì đều không được chuyển nhượng, nếu chuyển nhượng thì chắc chắn giao dịch bị tuyên vô hiệu.

Mua nhà đất có “sổ hồng” hoặc “sổ đỏ” và không thuộc diện bị thu hồi. Thế nhưng thực tế vẫn có tình trạng “tiền trả rồi, tài sản chẳng thấy đâu”.

Oái oăm thay, thực tế có rất nhiều trường hợp nhà đất đang nằm trong tình trạng bị hạn chế giao dịch nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà lại không bị tạm giữ hoặc tịch thu. Người mua hoàn toàn không thể biết được tình trạng “khó ở” của căn nhà, thấy có sổ nên yên tâm và đồng ý mua.

1. Hạn chế giao dịch… âm thầm

Một nguyên nhân hết sức quan trọng dẫn tới các rủi ro cho người mua tài sản, đó là các quyết định về việc hạn chế giao dịch của các cơ quan có thẩm quyền như tòa án, cơ quan thi hành án, viện kiểm sát… thường chỉ có chính cơ quan đó và đương sự biết, chứ không được công bố rộng rãi và cũng không có một cơ quan nào có thể quản lý thống nhất được việc này. Thậm chí có trường hợp tài sản ở tỉnh này nhưng cơ quan ra quyết định hạn chế giao dịch lại thuộc tỉnh khác.

Còn về phía người bán, nhằm tẩu tán tài sản hoặc để tránh thực hiện nghĩa vụ, họ lại càng cố gắng bưng bít thông tin. Cuối cùng là do không có sự kết nối thông tin đồng bộ giữa phía công chứng và các cơ quan ban hành quyết định nên hợp đồng cũng “qua” trót lọt khâu công chứng.

Do đó đã có không ít trường hợp người mua đã ký hợp đồng, chồng tiền mua bán xong xuôi mới “té ngửa” khi được trưng ra quyết định về việc hạn chế giao dịch.

2. Thông tin nên quy về một mối

Hiện nay, cơ chế quản lý thông tin bằng việc quy về một đầu mối đã được áp dụng đối với tài sản bị hạn chế giao dịch do đang bị cầm cố, thế chấp, bảo lãnh. Cơ chế này đã và đang phát huy tốt, vì vậy tôi cho rằng việc quản lý thông tin về hạn chế giao dịch tài sản cũng nên áp dụng như thế.

Theo đó, tất cả quyết định của cơ quan có thẩm quyền như tòa án, viện kiểm sát, thi hành án và các cơ quan nhà nước khác về việc hạn chế giao dịch đối với nhà đất thì nên đưa về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, còn nếu tài sản bị hạn chế là động sản (như máy móc, thiết bị, tàu thuyền, xe cộ…) thì đưa về Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Bộ Tư pháp.

Để đảm bảo thông tin của hai cơ quan nói trên luôn được chính xác, đầy đủ thì nên có quy định: các quyết định của các cơ quan có thẩm quyền có liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản, liên quan đến hạn chế giao dịch tài sản chỉ có hiệu lực đối với bên thứ ba sau khi đã được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản ghi nhận vào hệ thống cơ sở dữ liệu.

Theo tôi, cơ chế này sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin trước khi quyết định thực hiện các giao dịch lớn như mua nhà đất, hạn chế rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra. Đối với các văn phòng công chứng, đây cũng sẽ là một kênh thông tin quan trọng giúp hoạt động của công chứng được chính xác hơn, tránh được các rủi ro cho văn phòng công chứng.

>> Bán nhà quận 9

Kinh nghiệm mua nhà: các bước thực hiện

1. Xem đất

Trong quá trình xem nhà, bạn nên chọn lọc thông tin thât kỹ nhằm tránh mất thời gian, cụ thể như sau:

Tìm thông tin trên mạng, trên báo chí, từ người quen. Hãy tìm đến những website uy tín, có đầu tư thời gian chăm chút cho thông tin, cho chia sẻ kiến thức.

Có nhiều người nói rằng họ chỉ mua nhà từ chính chủ để tránh mất thêm phí môi giới, điều này thì tốt thôi nhưng bạn biết rằng, không có kinh nghiệm mua nhà, bạn có thể không biết đàm phán về gía, không biết phân tích nhà tốt hay xấu…mà giá cả thì vô chừng, vậy liệu bạn đang được hay mất? Điều này để tụ bạn cân nhắc vậy.

Trước khi tìm nhà, bạn hãy liệt kê ra một danh sách những điểm, những tiêu chuẩn mà nhà bạn cần phải có như: số tiền mua nhà, vị trí tọa lạc, diện tích, các tiện ích xung quanh…

2. Đặt cọc hay không đặt cọc?

Khi chọn được nhà thỏa những tiêu chí mà bạn đưa ra, tiếp theo là yêu cầu bên bán cho xem giấy chững nhận sở hữu nhà đất. Ngoại trừ một số người có ít tiền mà chấp nhận mua nhà “giấy tay”, đất phải có sổ đỏ, nhà phải có giấy hồng và nhiệm vụ của bạn là phải xác minh sổ này là giả hay thật.

Cách xem nhanh là xem chữ trên các sổ này phải rõ nét, màu sắc hài hòa khong nhòe mờ, đặc biệt con dấu chìm phải nhìn rõ ràng và sắc nét. Nếu không rõ , bạn có thể nhờ người có nhiều kinh nghiệm giúp trong bước này.

3. Sổ đỏ hay sổ hồng phải được cấp riêng cho nhà bạn định mua

Hiện nay có nhiều trường hợp bán nhà, chẳng hạn bán nhà quận 9, đất chưa tách sổ riêng gọi là sổ chung được người bán hứa là đang làm hoặc sẽ ra nhanh thôi, ngay khi mua xong. Không nên tin những trường hợp này, thưc tế có rất nhiều trường hợp tiến không được. Lùi không xong vì chờ hoài mà bên bán không là sổ riêng, không chỉ nhà đát nhỏ lẻ mà cả những dự án lớn của những công ty lớn với hàng ngàn đất nền hay căn hộ.

Đừng bao giờ chấp nhận lý do “đang chờ ra sổ riêng”, bạn đừng đếm gà khi trứng chưa nở, làm sao mà biết đến khi nào mới có sổ riêng. Do đó, khi bạn nghe những từ như: “đang chờ ra sổ riêng, giấy tay, sổ chung” thì bạn có thể lịch sự xin phép ra về. Bởi, pháp luật không công nhận hình thức mua bán theo những dạng này.

Xin nói thêm, khi bạn mua đất bằng những hình thức giấy tay, sổ chung, đồng nghĩa với việc đất của bạn lọt thỏm trong mảnh đất lớn, mà mảnh đất lớn này lại do người khác đứng tên, giống như bạn đang ở trọ vậy, nếu có chuyện gì xảy ra thì pháp luật không thể căn cứ trên hợp đồng giấy tay này để giải quyết giúp bạn.

Nếu bạn lỡ đặt cọc, bạn có khả năng mất tiền, cho dù người mua có ghi trong hợp đồng đền 1 gấp 2 lần số tiền trên, bạn cũng khó lòng đòi lại được.

3. Lăn tay công chứng

Đến ngày làm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bạn nên yêu cầu “lăn tay tại phòng công chứng” khi bạn giao hết số tiền còn lại. Nhớ mang về một bản.

Chỉ có đất đã có sổ riêng thì bên bán mới dám dẫn bạn đến phòng công chứng để lăn tay. Điều này, giúp bạn tránh được những trường hợp mà pháp luật không công nhận, đó là: “tránh được tình trạng mua bán dưới hình thức sổ chung, giấy tay”.

Việc ra phòng công chứng và lấy bản phôto công chứng của sổ đỏ/sổ hồng không là mất nhiều thời gian cũng như tiền bạc của bạn, hãy làm việc này  vì nó rất cần thiết, bạn không có nhiều chuyên môn cũng như kinh nghiệm, hãy giao việc này cho phòng công chứng, hãy để họ chịu trách nhiệm thay cho bạn.