Hỏi: Nhà tôi đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hiện đang nằm trong diện giải tỏa. Con trai tôi mới kết hôn, tôi có thể tách hộ khẩu cho vợ chồng con không?
Nếu tôi tách làm 2 khẩu, thì khi đền bù có được mua 2 căn nhà tái định cư không?

Trả lời

Điểm 2 điều 1 Nghị định 56/2010/NĐ-CP ngày 24/05/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung khoản 4 điều 4 Nghị định số 107/2007/NĐ-CP ngày 25/6/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Cư trú như sau:

“Không đăng ký thường trú khi công dân chuyển đến chỗ ở mới, thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Chỗ ở nằm trong địa điểm cấm, khu vực cấm xây dựng hoặc lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng;

b) Chỗ ở mà toàn bộ diện tích nhà ở nằm trên đất lấn chiếm trái phép;

c) Chỗ ở đã có phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc toàn bộ diện tích nhà ở đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp những người có quan hệ là ông, bà nội, ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con chuyển đến ở với nhau);

d) Chỗ ở bị kê biên, tịch thu để thi hành án, trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Chỗ ở là nhà ở đã có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ Điều 27 về Luật Cư trú quy định về tách sổ hộ khẩu như sau:

“1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp phápđược tách sổ hộ khẩu bao gồm:

a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;

b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do”.

Như vậy, hiện nay chưa có quy định cụ thể về việc đất nằm trong diện giải tỏa có được tách sổ hộ khẩu hay không? Pháp luật chỉ quy định không cho đăng ký thường trú khi công dân chuyển đến chỗ ở mới trong trường hợp chỗ ở đã có phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ông có liên liên hệ trực tiếp với Công an quận, huyện để được giải quyết về việc xin tách sổ hộ khẩu cho con trai ông.

Căn cứ khoản 5 Điều 48 Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội quy định về bố trí tái định cư bằng nhà chung cư cao tầng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“Trường hợp trong một chủ sử dụng nhà ở, đất ở có từ 02 hộ gia đình trở lên có đồng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (hoặc quyền sử dụng nhà ở đối với trường hợp cùng ghi tên trong hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước) đang ăn ở thường xuyên và đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại địa điểm giải phóng mặt bằng trước thời điểm có thông báo thu hồi đất theo quy định tại Điều 49 bản quy định này, thì mỗi hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở được xét mua 01 căn hộ tái định cư.

Tổng diện tích sàn các căn hộ được tái định cư đối với 02 trường hợp quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều này không quá 03 lần diện tích đất bị thu hồi được bồi thường theo giá đất ở”.
Như vậy, nếu gia đình ông được tách sổ hộ khẩu thì khi thu hồi đất ở nếu hai hộ gia đình có đồng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì mỗi hộ sẽ được xét mua 01 căn hộ tái định cư.

Hỏi: Cả gia đình tôi đang sống trên mảnh đất diện tích 170m2 do các cụ, ông bà để lại, đất ở ổn định và có từ thời Pháp thuộc (trước năm 1954). Nhưng cho đến nay thửa này vẫn chưa được cấp sổ đỏ trong khi các hộ xung quanh đã có.
Tôi lên UBND thị trấn đề nghị được cấp sổ đỏ, họ cấp cho tôi 2 tờ đơn đề nghị xin cấp GCNQSDĐ, 2 bản trích đo thửa đất gia đình tôi đang ở và nói là về xin chữ ký xác nhận của các hộ giáp ranh rồi mang trở lại cho UBND thị trấn để họ phê duyệt. Tôi đã xin hết chữ ký xác nhận của các hộ giáp ranh nhưng chỉ còn một hộ giáp ranh bên cạnh nhà tôi là họ không ký xác nhận (do một chút mâu thuẫn riêng trước đó).

Còn thiếu một hộ giáp ranh bên cạnh không ký xác nhận vào bản trích đo của gia đình tôi thì liệu tôi có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ không?

Trả lời

1. Vấn đề ký xác nhận ranh giới thửa đất của các hộ liền kề
Theo quy định tại Khoản 6.6 Mục I Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 2/8/2007 của Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề.

Ngay cả khi người sử dụng đất liền kề không xác nhận và cũng không có tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận vẫn phải được tiến hành. Tôi trích toàn văn quy định này để bạn tham khảo và có cơ sở pháp lý áp dụng cho trường hợp của gia đình bạn.

“6.6. Ranh giới thửa đất được xác định khi đo vẽ bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận theo quy định như sau:

a. Trường hợp thửa đất xin cấp giấy chứng nhận có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất (mô tả các mốc ranh giới hoặc ghi kích thước từng cạnh thửa) với các thửa đất liền kề và hiện trạng đường ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có thì đường ranh giới thửa đất được xác định theo giấy tờ đó;

b. Trường hợp thửa đất xin cấp giấy chứng nhận không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai, hoặc có một trong các loại giấy tờ đó nhưng không thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề hoặc hiện trạng đường ranh giới của thửa đất đã thay đổi so với đường ranh giới thể hiện trên giấy tờ đó thì:

– Đơn vị đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (gọi chung là đơn vị đo đạc) có trách nhiệm xem xét cụ thể về hiện trạng sử dụng đất, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định và lập bản mô tả về ranh giới thửa đất; chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất cho những người sử dụng đất có chung ranh giới thửa đất và người nhận bản mô tả có trách nhiệm ký xác nhận về việc đã nhận bản mô tả này;

– Sau mười ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đó;

c. Các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp người sử dụng thửa đất liền kề vắng mặt dài ngày thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất đó cho ủy ban nhân dân cấp xã để gửi cho người sử dụng đất liền kề; trường hợp đến khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất liên quan đến đường ranh giới đó mà chưa gửi được bản mô tả cho người sử dụng đất liền kề thì UBND cấp xã ghi xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận “Chưa gửi được bản mô tả thửa đất cho… (ghi tên và địa chỉ của người sử dụng đất liền kề vắng mặt)”.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng của trung ương hoặc địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất; chi phí cho việc thông báo được tính chung trong chi phí cấp giấy chứng nhận và được lấy từ nguồn ngân sách. Sau ba mươi ngày kể từ ngày thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người sử dụng đất liền kề thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đó”.

Như vậy, bạn có thể báo cáo sự việc đến UBND thị trấn để cơ quan này sớm có biện pháp giải quyết theo đúng thủ tục luật định.

Trong trường hợp cán bộ giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho gia đình bạn vẫn tiếp tục yêu cầu bạn phải xin xác nhận của hộ liền kề, theo quy định của Luật khiếu nại số 02/2011/QH13, bạn có quyền gửi đơn khiếu nại đến UBND thị trấn hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án nhân dân huyện.
2. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận
Bạn không nêu rõ gia đình bạn có hay không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nhưng với thông tin sử dụng đất bạn nêu, có thể thấy việc sử dụng đất của gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 quy định tại Điều 50 Luật đất đai.

Nếu đất sử dụng phù hợp quy hoạch và không tranh chấp, gia đình bạn sẽ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo Điều 7 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; và Điều 15 của bản quy định ban hành kèm theo Quyết định 1609/2010/QĐ-UBND của UBND thành phố Hải Phòng ngày 30/9/2010.

Bạn cũng không nêu rõ xin cấp giấy chứng nhận chỉ đối với quyền sử dụng đất hay là cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (như nhà ở…), nên về quy trình, xin tóm tắt cả hai trường hợp theo sơ đồ dưới đây căn cứ theo quy định tại Điều 14, Điều 16 và Điều 17 Nghị định 88/2009/NĐ-CP

– Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền, hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu, hoặc có tài sản nhưng thuộc quyền sở hữu của chủ khác đối với chủ thể đăng ký (*) ở xã, thị trấn (Điều 14 NĐ88/2009/NĐ-CP): 50 ngày.

Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đăng ký (*) ở xã, thị trấn là người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (Điều 16 và Điều 17 NĐ88/2009/NĐ-CP): 50 ngày.

Hỏi: Bố mẹ tôi sở hữu 2 mảnh đất ở Thủ Đức. Mảnh 1 hiện gia đình đang ở, diện tích 126,8m2, đã có chứng nhận quyền sở hữu đất. Mảnh thứ 2 diện tích 121,8m2, bố mẹ tôi đã đi làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu đất vào năm 2008 nhưng chỉ mới đóng lệ phí và thuế trước bạ.
Còn tiền sử dụng đất được ghi nợ “từ ngày 16/8/2008” theo nghị định 84/2007, trên đó không ghi số tiền nợ là bao nhiêu. Cả hai mảnh đất này đều do bố mẹ tôi đứng tên và cùng ở quận Thủ Đức.

Nay gia đình muốn tặng lại cho tôi 1 trong 2 mảnh đất để tôi thực hiện nghĩa vụ đóng thuế nhưng tôi không biết số tiền phải đóng sẽ được tính toán như thế nào?

Trả lời

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là nhà, đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thuộc diện được miễn thuế.

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, việc nhận thừa kế, quà tặng là nhà, đất giữa những đối tượng nêu trên cũng thuộc trường hợp không nộp lệ phí trước bạ.

Như vậy, khi bạn được ba, mẹ tặng, cho nhà, đất thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân lẫn lệ phí trước bạ. Sau khi nhận tặng, cho, bạn chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm. Tuy nhiên, người tặng cho phải hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính của mình đối với Nhà nước (cụ thể ở đây là tiền sử dụng đất).

Theo đó:

– Đối với mảnh đất có diện tích 126,8m2 mà ba, mẹ bạn đã thực hiện xong đầy đủ nghĩa vụ: sau khi nhận tặng, cho, bạn không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

– Đối với mảnh đất có diện tích 121,8m2 mà ba, mẹ bạn đang nợ tiền sử dụng đất: trước khi tặng, cho phải thanh toán xong khoản nợ này.

Do ba, mẹ của bạn được ghi nợ tiền sử dụng đất theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007, nên căn cứ quy định tại Khoản 8 Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 30/12/2010 và Khoản 3 Điều 8 Thông tư 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 29/6/2011, trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày 1/3/2011, người sử dụng đất được trả nợ theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất hoặc mới bắt đầu thanh toán nợ, thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ.

Như vậy, dù là bạn hay ba, mẹ của bạn trả nợ tiền sử dụng đất thì trong thời hạn tối đa là 5 năm, kể từ ngày 1/3/2011, nếu trả nợ tiền sử dụng đất cho Nhà nước thì vẫn được thanh toán tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau thời gian này, số tiền sử dụng đất còn nợ sẽ được tính lại theo giá đất do Ủy ban nhân dân Tp.HCM quy định tại thời điểm trả nợ.

Việc trả nợ tiền sử dụng đất là nghĩa vụ, sớm hay muộn cũng phải thực hiện dù ba, mẹ của bạn có tặng, cho nhà, đất này cho bạn hay không. Tuy nhiên, nếu thực hiện sau thời hạn 5 năm quy định nêu trên thì số tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp có thể sẽ tăng lên do sự điều chỉnh giá đất của cơ quan có thẩm quyền.