Hỏi: Gia đình tôi hiện đang sống trên mảnh đất của ông bà từ xưa. Người đứng tên trong sổ hộ khẩu của gia đình là bà nội, còn người đứng tên trên sổ đỏ lại là mẹ tôi.
Vậy xin hỏi bà nội tôi có quyền định đoạt tài sản nhà cửa đất đai trong gia đình không? Mẹ tôi có quyền và nghĩa vụ gì?

Trả lời

Căn cứ khoản 20, Điều 4 Luật đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo thư trình bày, mẹ của bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, căn cứ Điều 105, 106 và 107 Luật đất đai, mẹ của bà có một số các quyền và nghĩa vụ cơ bản như sau:

– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất;

– Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

– Được quyền sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới đất;

– Được quyền định đoạt, sử dụng thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo thư trình bày, bà nội của bạn là người đứng tên trên sổ hộ khẩu. Như vậy, bà nội của bạn chỉ là chủ hộ, không phải là người sử dụng đất. Do đó, bà nội của bạn không có quyền định đoạt đối với thửa đất mà mẹ của bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hỏi: Ba chồng tôi mất đột ngột năm 2011 không trăn trối gì lại, chồng tôi trong lúc thiếu suy nghĩ đã làm giả di chúc của cha để được thừa kế căn nhà…
Mới rồi chị chồng và em chồng tôi biết chuyện nên định tố cáo. Xin hỏi nếu chia lại di sản, chồng tôi có bị truất quyền thừa kế và liệu có bị xử tù không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 643 bộ luật Dân sự năm 2005 thì những người sau đây không được quyền hưởng di sản: “… Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản”. Nếu chị và em chồng bà chứng minh được việc chồng bà giả mạo chữ viết, chữ ký cha mình để hưởng một phần hoặc toàn bộ tài sản của cha thì chồng bà sẽ mất quyền hưởng di sản.

Trường hợp chồng bà không những giả mạo chữ ký, chữ viết của cha mà còn làm giả tài liệu, con dấu của uỷ ban nhân dân xã/phường hoặc phòng công chứng để lập di chúc dưới hình thức chứng thực hoặc công chứng nhằm lừa dối cá nhân, cơ quan, tổ chức để chiếm đoạt tài sản, thì chồng bà có thể còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức theo quy định của luật Hình sự.

Tôi muốn biết quy định pháp luật hiện hành về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư? Hợp đồng ký kết với chủ đầu tư (là doanh nghiệp) thì có phải công chứng, chứng thực hay không?

Trả lời

Căn cứ Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1-9-2010 do Bộ Xây dựng ban hành có quy định hợp đồng về nhà ở như sau:

1 – Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các mẫu và nội dung của hợp đồng quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo thông tư này.

Theo đó, hợp đồng về nhà ở bao gồm các nội dung cơ bản: Tên và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở; Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; Thời gian giao nhận nhà ở và thời gian bảo hành (nếu có); Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký)…

2 – Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ); khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cư; nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp trên cơ sở mức đóng góp kinh phí không vượt quá mức giá (giá trần) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành và danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài căn hộ.

3 – Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, pháp luật về dân sự và quy định tại Thông tư số 16/2010/TT- BXD.

Căn cứ Khoản 2 Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở và nghị định này, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Bạn có thể tham khảo tại Phụ lục số 16: Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại (ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 1-9-2010 của Bộ Xây dựng).