Mua bán nhà đất quận Tân Bình và kinh nghiệm mua bán nhà quận Tân Bình
Các căn nhà mặt kênh/hồ có mức giá thấp hơn so với mặt phố do ít lợi thế kinh doanh những mặt hàng tiêu dùng. Nhưng lại rất phù hợp để kinh doanh các ngành dịch vụ giải trí, ăn uống, cho thuê trụ sở công ty khách sạn…
Mua nhà quận Tân Bình: Chọn chủ đầu tư hay môi giới?
- Đi hoài không mua được nhà
Từ kinh nghiệm của những người đi trước, khi có ý định mua nhà chị Vi quyết định tự liên hệ với các chủ đầu tư thay vì qua trung gian môi giới. Yêu cầu căn hộ của chị là dự án đã hoàn thiện, diện tích căn hộ khoảng 70m2 trở lên, giá bán tầm 1,7 -2 tỷ. Với mức giá này căn hộ mà chị nhắm tới thuộc phân khúc căn hộ trung cấp. Số lượng dự án thuộc tầm tiền này khá nhiều nên chị an tâm sớm mua được nhà. Tuy nhiên, thực tế không dễ như vậy.
Sau khi liệt kê được một số dự án tầm trung của các chủ đầu tư uy tín, chị liên hệ và gặp vô số vấn đề. Theo chị, dự án tầm trung trên thị trường đúng là có nhiều nhưng chủ yếu là nhà ở hình thành trong tương lai, muốn có nhà ở ngay thường phải chấp nhận căn hộ tại các dự án cũ, đã xây cách đây tầm 5-7 năm. Một số căn hộ rất tốt nhưng không phải do chủ đầu tư rao bán mà do các nhà đầu tư mua đi bán lại nên giá có chênh lệch nhiều.
Kết quả, hơn một tháng chị mới tìm được 1 dự án thấy ổn ổn và quyết định mua sau thời gian dài mệt mỏi kiếm tìm. “Mới đầu nghĩ hàng nhiều mình chỉ cần lựa kỹ là mua được ngay nhưng sau khi liên hệ nhiều chủ đầu tư, đi thực tế thăm quan hàng chục nơi mà chưa quyết được”. Lý do cho sự khó chọn này là do thị trường thật sự khan hiếm căn hộ đã hoàn thiện, số dự án hiện đang rao bán trên thị trường đa phần là đã qua trung gian mua đi bán lại trong khi chị muốn tìm dự án mới, ký kết với chính chủ đầu tư.
Tuy nói là làm việc trực tiếp với chủ đầu tư sẽ an tâm và đảm bảo trong giao dịch nhưng thực tế lại cũng có không ít vấn đề. Nhân viên kinh doanh từ chính CĐT đôi khi cũng có tình trạng móc nối với khách hàng thân quen, tìm cách bán lại cho khách các căn hộ với mức giá chênh.
Một thực tế nữa là hầu hết các căn hộ vị trí tốt đều đã được dân đầu tư đặt cọc trước ngay từ khi dự án chưa công bố bán. Đến khi người có nhu cầu mua nhà thật tìm mua thì giá đã chênh lên rất nhiều. “Thật khó tìm được căn hộ vị trí tốt, hầu như các dự án tôi nhắm mua đều được thông báo là đã bán hay đặt cọc trước, muốn mua thì chủ hiện tại sẽ để lại cho mình nhưng phải chịu mức giá chênh ít nhất 4- 6 triệu/m2” chị Vi thở dài.
Không phải chỉ ở phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân khách hàng mới gặp khó khăn do thiếu nguồn cung hoàn thiện, ngay cả phân khúc cao cấp dành cho giới nhà giàu có tài chính không phải lúc nào cũng dễ mua nhà.
- Cậy nhờ môi giới chưa chắc được việc
Việc lựa chọn đối tác giao dịch là môi giới hay chủ đầu tư đều có những lợi ích nhất định. Theo ý kiến của các khách hàng từng giao dịch nhà đất thành công, nếu người cần mua nhà may mắn tìm được nhà môi giới tốt và chuyên nghiệp thì sẽ rất được việc. Môi giới có ưu điểm là giúp quá trình giao dịch được nhanh chóng và tiện lợi hơn. Tuy nhiên nếu gặp trúng “cò” thì coi như mất nhiều công sức.
Cũng giống như chị Vi, anh Thái sau một thời gian tự thân vận động mà không tìm được căn ưng ý nào đã quyết định liên hệ với một đơn vị môi giới mà theo giới thiệu của cộng đồng mạng là “khá uy tín”. Sau khi trình bày yêu cầu, nguyện vọng mua nhà với mức giá 2 tỷ của mình, một nhân viên môi giới quả quyết với anh, tầm tiền này mà mua căn hộ 3 phòng ngủ ở quận Tân Bình là hơi khó, vì thế anh này chỉ cho anh Thái một số dự án nằm xa ngoại thành. Khi thấy khách mua tỏ ra không ưng ý, nhất quyết phải chọn dự án mới hoàn thiện và phải ở quận Tân Bình, công ty MG đồng ý cung cấp cho anh Thái một căn hộ mà theo môi giới này “nhà này mà anh không ưng nữa thì chẳng còn chỗ nào tốt hơn”.
Nghe lời khẳng định chắc nịch đó, hôm sau anh cùng người nhà đi xem, cậu môi giới trẻ măng dẫn anh đến một căn nhà xập xệ trên bãi đất gần một khu đô thị đang xây dựng. Thực trạng ngôi nhà trái ngược hoàn toàn với lời hứa của bên môi giới khiến anh Thái nổi giận đùng đùng. Cậu môi giới trẻ ú ớ giải thích chỉ dẫn đi theo địa chỉ sếp đưa, còn anh Thái thì bực tức bỏ về và cạch luôn công ty môi giớ uy tín trên. “Họ cố tình dẫn mình đi xem mấy nơi không ra gì rồi hướng mình vào mua căn nhà họ nhắm từ trước. Làm ăn kiểu gài độ khách hàng như vầy thì làm gì còn lần sau nữa” anh Thái bức xúc.
Chuyện tương tự như trên thời buổi này không phải hiếm. Không ít công ty môi giới có liên hệ làm ăn với một dự án nào đó là chăm chăm tìm cách rủ rê khách hàng mua bằng được dự án đó.
Theo anh Thái, nếu cứ trông chờ vào lời hứa suông từ chủ đầu tư thì mình chết lúc nào không hay, nên cuối cùng anh quyết định mua căn hộ tại một dự án đang xây dựng, chủ đầu tư cam kết bằng hợp đồng giấy trắng mực đen là nếu không hoàn thành đúng tiến độ sẽ bồi thường tiền và khách hàng chỉ phải trả tiền theo đợt khi tiến độ đúng cam kết.
Lựa chọn môi giới hay chủ đầu tư trong thực hiện giao dịch mua nhà là điều rất khó cho khách hàng tìm mua BĐS. Mỗi hình thức giao dịch đều có cái lợi và cái khó riêng không phải ai cũng chấp nhận được. Tp.HCM hiện có hàng trăm sàn, trung tâm môi giới, văn phòng tư vấn đất đai, đó là chưa tính đến lượng môi giới tự do hành nghề tay trái.
Việc áp dụng chứng chỉ hành nghề có mà cũng như không như hiện nay khiến việc cậy nhờ môi giới cũng không giúp ích được nhiều cho khách hàng, còn nếu tìm chính chủ đầu tư thì người mua nhà nên tự chuẩn bị một lượng kiến thức thật tốt và phải chấp nhận bỏ công tìm kiếm thì mới có thể tậu mộn căn hộ ưng ý.
Có nên chọn mua nhà đất mặt tiền chạy dọc theo kênh hay không?
Đối với nhiều người, nhà đất có thế “tọa sơn, hướng thủy” là lý tưởng. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh đô thị tấp nập hiện nay, bạn khó có thể lựa chọn được mảnh đất có thế này.
Tuy nhiên, lựa chọn một ngôi nhà phía trước mặt nhìn ra dòng kênh xanh (dọc các con kênh đã được nạo vét sạch sẽ và quy hoạch thành những tuyến đi bộ, công viên ven kênh), đằng sau được che chắn bởi những ngôi nhà khác chính một biến tấu hoàn hảo và nhẹ nhàng của thế đất “tọa sơn, hướng thủy”. Bên cạnh ưu điểm về điều kiện phong thủy tài lộc, một ngôi nhà mặt đối diện con kênh mang lại cho bạn rất nhiều điều tốt đẹp.
- Không khí trong lành sẽ có lợi cho sức khỏe
Bụi và ô nhiễm trong phố xá đông đúc là cả một vấn đề đối với sức khỏe con người. Bạn sẽ phải đối mặt với tiếng ồn, khói bụi dù ở trong mặt phố lớn hay ngõ ngách nhỏ hẹp.
Nếu lựa chọn một ngôi nhà mặt tiền chạy dọc theo kênh thì bạn luôn được hưởng ánh sáng tự nhiên và cảm thấy bầu không khí thiên nhiên thật trong lành. Hơn nữa, bạn còn được sở hữu một không gian rộng lớn ngay trước mặt mà không lo bị xâm phạm. Bởi vì, nếu mặt hồ là vườn hoa công cộng hay một khu sân chơi thì chắc chắn sẽ bị mọi người lấn chiếm kinh doanh. Đây là ưu điểm lớn nhất của nhà loại này. Nhiều các dự án nhà ở đã đưa ưu điểm này vào để nâng cao giá trị sản phẩm của mình.
- Mức giá nhà ở hợp lý so với nhà mặt phố lớn
Các con đường ven hồ thường vắng vẻ và nhỏ so với phố kinh doanh nên mức giá cũng mềm hơn. Đơn cử, trong khu vực nội thành Tp.HCM, các nhà mặt tiền chạy dọc theo con kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè có mức giá bán tăng cao sau khi con kênh được cải tạo đẹp đẽ; hoặc như tại nội đô Hà Nội (không kể hồ Hoàn Kiếm), có lẽ giá cao nhất vẫn là các khu nhà mặt hồ Trúc Bạch, Hồ Tây với mức giá từ 300 triệu/m2, giảm dần đều tới các quận xung quanh như các khu hồ Hoàng Cầu, hồ Phương Liệt, hồ Đầm Tròn… Tại các quận như Bắc Từ Liêm, Long Biên… và các vùng ngoại thành, mật độ ao hồ dày đặc hơn. Vì thế, cơ hội lựa chọn nhà mặt hồ có mức giá hợp lý sẽ nhiều hơn.
- Nhà mặt kênh/hồ tạo cơ hội kinh doanh các ngành dịch vụ
Các căn nhà mặt kênh/hồ có mức giá thấp hơn so với mặt phố do ít lợi thế kinh doanh những mặt hàng tiêu dùng. Nhưng lại rất phù hợp để kinh doanh các ngành dịch vụ giải trí, ăn uống, cho thuê trụ sở công ty khách sạn…
Hơn nữa, nó có thêm các ưu điểm như chỗ đậu xe thuận tiện, không khí mát mẻ, lưu thông dễ dàng. Những ngành kinh doanh dịch vụ ở ven kênh/hồ thường rất thu hút khách. Nhờ ưu thế riêng biệt này, việc lựa chọn nhà đất mặt kênh/hồ vẫn sẽ tạo ra hiệu quả kinh doanh như mong muốn.
Bạn lựa chọn một ngôi nhà mặt kênh/hồ đồng nghĩa với việc sở hữu cả một không gian thiên nhiên rộng lớn, khó bị lấn chiếm. Xu thế chung cho thấy, con người ngày càng hướng đến phong cách sống chan hòa với thiên nhiên. Đặc biệt, trong điều kiện chật hẹp của đô thị hiện nay thì nhà mặt kênh/hồ chính là một sự lựa chọn hoàn hảo về phong cách sống, điều kiện phong thủy và hiệu quả kinh tế.
Tự thẩm định giá nhà đất quận Tân Bình trước khi bán
Các công ty môi giới bất động sản (BĐS), trung tâm thẩm định giá… có thể định giá để từ đó tư vấn giá bán hợp lý. Ngay cả bạn cũng có thể tự thẩm định giá ngôi nhà của mình để tham khảo.
So sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất. Để làm được vậy, bạn phải tìm ra những BĐS tương đối giống với nhà mình như trên cùng một con đường, cùng một khu vực, có diện tích tương tự… để so sánh. Ngoài ra, đó phải là những BĐS đã được giao dịch, tốt nhất là mới được giao dịch. Bạn có thể tìm thông tin về các BĐS để so sánh trên các phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch BĐS…
Khi tự thẩm định, điều đầu tiên bạn cần lưu ý là vị trí nhà. Một cách tương đối, có thể xếp vị trí BĐS vào 4 loại chính. Một là, những BĐS tiếp cận với mặt đường chính (đường trục liên phường, liên khu vực, thường có độ dài hơn 1.000 m và lộ giới tối thiểu 16 m) trong khu vực. Hai là, những BĐS tiếp cận với mặt đường nội bộ (đường xương cá nối vào các đường trục chính của khu vực, dài dưới 1.000 m, lộ giới tối thiểu 10 m). Hai loại này đều gắn liền với giá trị kinh doanh dù lớn hay nhỏ nên thường có giá trị cao hơn 2 loại vị trí còn lại ở hẻm chính và hẻm phụ.
Về giá đất trên các tuyến đường, bạn có thể tham khảo bảng giá đất do TP ban hành hằng năm và giá thị trường do các quận-huyện, trung tâm BĐS khảo sát. Yếu tố thứ hai là phân loại xem nhà mình thuộc loại nào (nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, biệt thự cao cấp…) để định giá chính xác vì giá thành xây dựng khác biệt tùy loại công trình. Tiếp theo là tính đến thời điểm xây dựng để tính khấu hao.
Hy vọng thông tin trên sẽ giúp các bạn có thêm kiến thức cũng như kinh nghiệm trong khi mua bán nhà đất được an toàn và hiệu quả.
Leave a Reply