Cách định giá khi mua nhà đất Hải Phòng chính xác và phù hợp nhất
Bạn phải tránh mua phải giá quá cao, hơn mặt bằng chung của lối xóm của căn nhà. (hãy tham khảo phần tự định giá nhà đất của nhaban.com). Nếu giá quá cao bạn sẽ rất khó bán căn nhà khi cần bán vì giá đầu vào của bạn đã quá cao rồi.
Cách thẩm định giá nhà đất Hải Phòng
Trên thực tế mua bán nhà đất tại Hải Phòng, nhiều người vẫn quên khâu thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch, cho nên đôi khi, mức giá thỏa thuận chưa được sát với giá thị trường, làm thiệt thòi cho người bán hoặc người mua.
Những năm gần đây, không chỉ các doanh nghiệp, tổ chức mà một bộ phận người dân cũng bắt đầu quan tâm đến việc thẩm định giá nhà đất trước khi đưa ra quyết định về việc mua – bán, sử dụng bất động sản như thế nào cho hiệu quả.
> Hướng dẫn đăng tin mua bán nhà đất Hải Phòng hiệu quả
Trước tiên, cần phải phân biệt rõ hai khái niệm “định giá” và “thẩm định giá”:
Định giá
- Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định
- Định giá là việc chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán tài sản, bất động sản
- Định giá của chủ sở hữu không mang tính pháp lệnh. Nếu các mức giá đã quy định phù hợp với thị trường thì được thị trường chấp nhận; nếu không phù hợp thì cần phải điều chỉnh
- Trình tự định giá đa dạng do chủ sở hữu chọn lựa quy định
- Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu tài sản.
Thẩm định giá
- Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
- Thẩm định giá là số tiền ước tính về giá trị của tài sản và chỉ mang tính tư vấn, thông thường dựa trên cơ sở giá thị trường
- Kết quả thẩm định giá được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng: tính thuế, cho thuê, chuyển nhượng…
- Trình tự thẩm dịnh giá thường phải qua những khâu nhất định
- Thẩm định giá được thực hiện bởi các tổ chức chuyên nghiệp, là các doanh nghiệp thẩm định giá.
Có hai cách thẩm định giá nhà đất để bạn xác định giá trị căn nhà của mình: một là bạn có thể tìm hiểu rồi tự định giá cho ngôi nhà bằng phương pháp so sánh trực tiếp; hai là tìm đến các trung tâm môi giới bất động sản, công ty thẩm định giá nhà đất… để được tư vấn giá bán hợp lý.
Các bước tham khảo để chủ sở hữu tự định giá
- Khi tự thẩm định, đầu tiên bạn cần lưu ý đến vị trí nhà của mình: là mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ. Nếu nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.
- Về giá đất: bạn có thể tham khảo bảng giá đất trên các tuyến đường do Thành phố ban hành và tham khảo giá thị trường do các ngân hàng, công ty bất động sản khảo sát.
- Bạn cần phân loại tình trạng nhà mình: là nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, hay biệt thự cao cấp… để định giá chính xác, nhưng phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà để trừ khấu hao.
- Tiếp theo, bạn nên tra cứu thông tin về bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch hoặc các trang đăng tin mua bán miễn phí… Không những thế, bạn cần phải tìm ra những bất động sản có nét tương đồng với nhà mình như diện tích, trục đường, khu vực… đã hoặc đang tiến hành giao dịch để có cơ sở so sánh.
- Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho căn nhà của mình.
Nhờ đến dịch vụ thẩm định giá
> Cần lưu ý những gì khi mua nhà đất Hải Phòng
Dịch vụ thẩm định giá nhà đất là dịch vụ mà trong đó, các công ty thẩm định sẽ tiến hành khảo sát và cung cấp giá thị trường của bất động sản cho khách hàng. Có nhiều phương pháp định giá khác nhau, tùy vào từng mục đích yêu cầu mà các công ty sẽ sử dụng phương pháp phù hợp, bao gồm:
– Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua – bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định.
– Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua – bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
– Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư.
– Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn, do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời, như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
– Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.
Hiện nay các ngân hàng, các công ty thẩm định giá nhà đất thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho đất ở và nhà phố.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, muốn định giá được chính xác, thẩm định viên cần phải có đầy đủ thông tin như tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, quy hoạch của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như: đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện… Nhưng những thông tin chuyên sâu về nhà đất thì chỉ cơ quan nhà nước hoặc một số doanh nghiệp lớn mới có thể tiếp cận được. Vì thế, bạn cần tìm đến các công ty thẩm định có uy tín, có đủ điều kiện hoạt động và được cấp phép theo Thông báo số 57/TB-BTC ngày 20 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính, để có được những thông tin về giá trị của các bất động sản với độ tin cậy cao.
Những sai lầm phổ biến khi định giá bán nhà đất Hải Phòng
> Kinh nghiệm chọn mua nhà đất Hải Phòng
Giá cả là một trong những yếu tố quyết định hàng đầu trong mua bán bất động sản. Ra giá hợp lý thì nhà sẽ bán được nhanh và việc định giá sẽ trở nên dễ dàng hơn nếu bạn tránh phải những sai lầm nghiệm trọng dưới đây.
- Dựa trên chi phí lần nâng cấp gần đây
Nếu ngôi nhà được xây cách đây 5 năm và bạn vừa tốn 100 triệu để mở rộng phòng khách, điều đó không có nghĩa là giá chào bán phải cộng thêm 100 triệu. Tiền nâng cấp không phải lúc nào cũng được tính khi định giá, đặc biệt là khi bạn làm việc đó vì sở thích riêng.
- Dựa trên số tiền chủ nhà cần
Đây là sai lầm rất thường gặp ở hầu hết các chủ nhà. Người bán thường nghĩ rằng: “Tôi cần 3 tỷ để trả nợ nên nhà của tôi sẽ bán giá 3 tỷ hoặc cao hơn.” Thực ra, người mua nhà không hề quan tâm đến vấn đề cá nhân của bạn. Họ chỉ muốn mua một căn nhà với giá hợp lý và phù hợp với nhu cầu.
- Dựa trên những căn nhà khác loại hoặc khác khu vực
Phải so sánh trên cùng một tiêu chí. Không thể lấy giá của một căn biệt thự đem áp đặt cho một ngôi nhà cấp 4. Điều này cũng tương tự với bất động sản ở những khu vực khác nhau: cùng một căn nhà nhưng nếu ở khu vực trung tâm tất nhiên sẽ có giá cao hơn ở vùng ngoại ô.
- Định giá “đại”
Một sai lầm phổ biến khác là chủ nhà sẽ cho “đại” một con số nào đó, thường là cao hơn giá trị thực, để khi có người hỏi thì điều chỉnh lại.
Nếu biết chính xác giá trị của căn nhà, bạn nên định giá gần sát nhất với mức đó. “Hét” giá chỉ khiến bạn loại bỏ rất nhiều khách hàng vì con số “trên trời” đó vượt quá ngân sách của họ.
>> Sớm mua nhà với 7 cách tiết kiệm tiền
Những sai lầm dễ mắc phải khi mua bất động sản
- Tự mình làm tất cả
Mua một căn nhà, đó là một giao dịch gồm nhiều công đoạn, phức tạp. Cho dù bạn không thông qua dịch vụ sàn địa ốc thì bạn vẫn cần những sự trợ giúp từ nhiều phía như tư vấn về thủ tục vay vốn trả góp (nếu bạn muốn vay vốn ngân hàng), luật sư chuyên về địa ốc hay những người thực sự rành về giấy tờ nhà đất để kiểm tra giúp bạn, hay bạn có thể phải nhờ tới những người rành về xây dựng kiểm tra giùm chất lượng của căn nhà… và sự trợ giúp của bạn bè, người thân trong nhà cũng rất quan trọng. Vì vậy trước khi mua, bạn nên lên danh sách những người bạn cần nhờ vả, trợ giúp cho việc mua nhà của bạn.
- Mua từ cái nhìn đầu tiên
Bạn có thể thích căn nhà, mảnh đất ngay từ cái nhìn đầu tiên và mong muốn có nó ngay lập tức. Nhưng bạn có nghĩ nó phù hợp với nhu cầu và túi tiền của gia đình bạn không? Hãy làm một danh sách những điều cần và muốn, khoản tiền tối đa bạn có thể đầu tư cho căn nhà mà bạn dự định mua. Bạn phải đảm bảo chắc chắn là căn nhà mà bạn thích đó phải phù hợp với những yêu cầu bạn đề ra.
Hãy kiểm tra lối xóm, cộng đồng dân cư trong khu vực, ghé thăm căn nhà vào những thời điểm khác nhau trong ngày để kiểm tra tiếng ồn, lưu lượng xe qua lại… và đặc biệt đừng quên kiểm tra với lối xóm xem khu đó có bị ngập úng vào mùa mưa hay không?
- Không kiểm tra với ngân hàng hay người hỗ trợ tài chính
Khi bạn không có đủ tiền để trả cho căn nhả, lẽ đương nhiên bạn cần ngân hàng, hay bà con, người thân cho vay mượn. Trước khi quyết định mua căn nhà (căn hộ), bạn phải nhận được sự đảm bảo ban đầu về nguồn tài chính. Đừng để rơi vào hoàn cảnh đặt cọc tiền rồi nhưng không đủ tiền thanh toán tiếp theo.
- Mua quá sức
Bạn có thể được ngân hàng cho vay một khoản tiền lớn để mua nhà, nhưng bạn có thể chi trả tiền lãi cộng vốn hàng tháng cho ngân hàng không? Hãy phân tích chi tiết các khoản chi tiêu hàng ngày như: tiền ăn, tiền xăng, tiền cho con học, tiền mua sắm các vật dụng, tiền đi du lịch hay về quê ăn tết … nói tóm lại tất cả các phát sinh nếu có cho sinh hoạt gia đình. Thêm vào đó là tiền lãi cộng vốn phải trả cho ngân hàng, hàng tháng. Sau khi liệt kê hết các khoản, bạn sẽ thấy mình nên vay bao nhiêu là phù hợp với tình hình tài chính của bạn.
- Đặt niềm tin không đúng chỗ
Nếu bạn nhờ tới người môi giới, sàn giao dịch địa ốc, hay bạn bè người thân trợ giúp cho việc mua nhà bạn cần phải thật cẩn thận. Lời khuyên của nhaban.com là bạn đừng qua tâm tới cảm tình cá nhân của bạn, hãy gạt nó qua một bên. Hãy nhớ rằng đây là mua bán, giao dịch một tài sản rất lớn đối với bạn. Bạn cần phải xem xét kỹ lưỡng liệu họ có năng lực, trách nhiệm thực sự để làm được việc đó không?
- Dựa vào những thỏa thuận bằng miệng
Hãy làm rõ ràng mọi thỏa thận và nên ghi lại chi tiết. Những thỏa thuận đạt được, được ghi lại “giấy trắng, mực đen” sẽ giúp bạn rất nhiều khi làm hợp đồng mua bán.
- Không đọc hợp đồng kỹ càng
Bạn cần có thời gian đọc và nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán nhà đất. Tốt nhất là nên có một bản copy, đọc trước 2-3 ngày, hỏi tất cà các điều bạn không hiểu hay làm rõ những điều mập mờ. Đừng để rơi vào tình trạng dở khóc, dở cười, đặc biệt khi mua trả góp, mua chung cư, hợp đồng góp vốn…
- Mua giá trên trời
Bạn phải tránh mua phải giá quá cao, hơn mặt bằng chung của lối xóm của căn nhà. (hãy tham khảo phần tự định giá nhà đất của nhaban.com). Nếu giá quá cao bạn sẽ rất khó bán căn nhà khi cần bán vì giá đầu vào của bạn đã quá cao rồi.
- Tránh bị đưa vào thế bị động. Hãy tự bảo vệ mình trước hai điều sau đây khi bạn đi đến thỏa thuận mua nhà, đặt cọc
– Vay ngân hàng – có thể bạn đã đạt được thỏa thuận cho vay vốn mua nhà trước khi mua, nhưng ngân hàng nào cũng vậy, họ đều thẩm định lại giá trị căn nhà trước khi cho vay. Nếu giá trị thẩm định quá thấp so với giá bạn mua, điều đó có nghĩa là bạn có thể không được vay hoặc khoản tiền được vay sẽ giảm.
– Kiểm tra chất lượng – đừng bao giờ mua một căn nhà mà bạn không có sự chắc chắn về chất lượng của nó. Vì vậy luôn cần người có chuyên môn kiểm tra đánh giá kỹ càng.
– Nói tóm lại, trước khi đặt cọc, bạn cần phải làm rõ hai vấn đề trên.
- Hối tiếc
Không có gì là tuyệt đối cả, căn nhà, mảnh đất bạn định mua cũng vậy. Đừng để một vài vấn đề nhỏ làm chậm chân bạn, rất nhiều người than trời với về căn nhà này nọ họ đã bị bỏ lỡ không mua được
Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp các bạn biết cách định giá khi tmuốn mua bán nhà đất Hải Phòng.
Leave a Reply