Khi mua bán nhà chính chủ, phải thực hiện các thủ tục gì?

Hỏi: Tôi muốn mua nhà ở Quận Gò Vấp, căn nhà tôi định mua đã có sổ hồng mang tên của người bán. Xin hỏi, khi mua bán nhà thì bên mua và bên bán phải đóng các loại thuế gì? Người bán nhà phải giao cho tôi các loại giấy tờ gì và cơ quan nào xác nhận việc mua bán là hợp pháp?

– Trả lời: Trong chuyển nhượng (hoặc mua bán) đất ở, nhà ở người bán, người mua còn phải nộp các loại thuế, phí, lệ phí như sau:

Điều 22, Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định người phát sinh thu nhập (tức người bán) phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là 25% đối với thu nhập tính thuế (tức thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở). Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Theo Khoản 2, Điều 1, Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/12/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ của Chính phủ, người mua nhà phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất với tỷ lệ 0,5% giá trị của nhà, đất.

Ngoài ra, khi tiến hành thủ tục xác nhận hợp đồng mua bán ở các cơ quan công chứng thì người đề nghị công chứng (một trong hai bên) phải nộp lệ phí theo quy định của cơ quan đó.

Về thủ tục mua bán nhà, bên bán phải mang đầy đủ giấy tờ sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (hay gọi là “sổ đỏ” hoặc giấy tờ tương đương);

2. Giấy tờ về nhân thân của bên bán gồm giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân). Lưu ý, giấy tờ về nhân thân của bên bán phải bao gồm tất cả giấy tờ của tất cả những người có liên quan đến tài sản thường gồm cả hai vợ chồng. Bên mua mang theo giấy tờ về nhân thân gồm giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu. Hai bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng (hoặc mua bán) tại cơ quan công chứng ở Quận Gò Vấp (Văn phòng Công chứng hoặc Phòng công chứng) theo hướng dẫn của cơ quan đó và được cơ quan đó xác nhận cho hợp đồng chuyển nhượng (hoặc hợp đồng mua bán) đất ở, nhà ở.

Sau khi xác nhận xong ở cơ quan công chứng thì người mua được quyền nhận các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng (hoặc hợp đồng mua bán) đã có xác nhận; giấy tờ về nhân thân bên bán.

Sau đó bên mua mang các giấy tờ trên liên hệ với phòng một cửa của UBND huyện nơi có căn nhà để làm thủ tục sang tên (hoặc cấp giấy) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.

Lưu ý khi giao dịch mua bán nhà đất chính chủ quận Gò Vấp

1. Tìm kiếm bất động sản (Nhà/căn hộ/đất…) phù hợp

Liệt kê một số yêu cầu sau để đảm bảo tìm được BĐS phù hợp

Tổng tiền cuối cùng có thể chi trả cho việc mua bán nhà đất. (có sẵn và mượn thêm,…) Nếu quý khách định vay ngân hàng thì tính luôn khả năng chi trả (nợ gốc và lãi) hàng tháng, chứng minh thu nhập để có thể vay được bao nhiêu. Nghiên cứu lãi suất ngân hàng, thu nhập, giấy tờ cần thiết…

Đặc điểm nhà đất theo yêu cầu: Phải chọn khu vực BĐS (Đông, Tây… thành phố, Khu vực nào ưu tiên 1, khu vực nào ưu tiên 2), tổng giá trị bất động sản có thể mua, diện tích tối thiểu bất động sản phải đạt, số phòng ngủ, hướng nhà cần thiết… cách thức thanh toán với chủ nhà.

2. Tìm kiếm thông tin bán nhà đất từ nhiều nguồn khác nhau

• Báo chí hàng ngày: Tuổi trẻ, Thanh niên…

• Website uy tín và độ tin cậy cao về bất động sản…

• Các công ty môi giới, bạn bè: Có thể liên hệ môi giới trên website…

3. Kiểm tra tính pháp lý của nhà đất cần mua (quan trọng):

• Sổ hồng, sổ đỏ, giấy tờ…

• Tình trạng quy hoạch & lộ giới: Liên hệ Phòng quản lý đô thị của Quận/ Huyện để xin phiếu trả lời quy hoạch, những giấy tờ kèm theo gồm (photo bản vẽ vị trí, photo sổ đỏ, sổ hồng). Khoảng 1 tuần sau sẽ có kết quả trả lời. (…)

• Kiểm tra tình hình tranh chấp: nên hỏi phường/xã

4. Kiểm tra chất lượng của nhà đất:

• Khu vực an ninh, yên tĩnh không?

• Cấp thoát nước, triều cường như thế nào?

• Nền đất khu vực cứng hay mềm?

• Độ cao tối đa cho phép xây dựng như thế nào?

• Gần bệnh viện, trường học, chợ… hay không?

Cách tốt nhất là đi la cà khu vực định hình cần mua nhà đất, hỏi thăm, cà phê dân cư khu vực lân cận muốn mua để biết rõ về khu vực. Tuy nhiên, cần tránh những thông tin bị loãng, đặc biệt với những môi giới không uy tín trong khu vực đó. Cần có kinh nghiệm trong vấn đề này.

>> Bán nhà quận Gò Vấp

Một số lưu ý khi giao kết hợp đồng mua bán nhà chính chủ

1. Giao kết hợp đồng mua bán nhà chính chủ

Hợp đồng mua bán nhà tại quận Gò Vấp ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

Trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận, bên mua nhà có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên đã thỏa thuận.

Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán. Khác với hợp đồng tặng cho nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng có đền bù, tính chất đền bù được thể hiện thông qua giá trị nhà ở mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Đây cũng là loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua.

Hợp đồng mua bán nhà ở là loại giao dịch dân sự phổ biến trong giao lưu dân sự hiện nay. Đây là một dạng giao dịch thể hiện ý chí của hai hay nhiều bên nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt, quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo quy định tại Điều 122 và Điều 450 BLDS 2005 (Điều 131 và Điều 443 BLDS 1995) hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp pháp và được công nhận khi có đủ 4 điều kiện sau:

• Người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;

• Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng;

• Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

• Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng. Có thể nói, điều kiện về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là sự khác biệt nổi bật so với các loại hợp đồng dân sự khác.

2. Xác định chủ thể tham gia giao kết hợp đồng

Khi tham gia giao kết hợp đồng, cần tìm hiểu tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên tham gia giao dịch có đủ năng lực hành vi dân sự không. Việc xác định điều kiện này trước tiên căn cứ theo độ tuổi của các bên. Giao dịch mua bán nhà ở chỉ có hiệu lực với mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân (được quy định từ Điều 17 đến Điều 23 BLDS 2005), cụ thể là:

• Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán nhà ở;

• Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ. Vì vậy, nếu người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tham gia với tư cách là một bên (bên bán hoặc bên mua) trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp. Ý chí của người đại diện theo pháp luật phải được thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở;

• Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong phạm vi tài sản riêng của người này;

• Người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch. Mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở có liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

Lưu ý: Pháp luật dân sự quy định người giám hộ không được mua nhà ở của người mình giám hộ, trừ trường hợp bán đấu giá.

• Đối với các chủ thể khác (pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác): Các chủ thể này tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở thông qua người đại diện của họ (đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền). Các quyền và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác;

• Nến bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung vợ chồng, sở hữu chung của các đồng thừa kế, sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình…) thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng cũng cần kiểm tra có đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng không. Bạn có thể tham khảo thêm thông tin hữu ích từ các bài viết Bán nhà quận Gò Vấp