Hỏi: Năm 2002 tôi mới 18 tuổi, còn đi học và cũng không rành các thủ tục mua bán đất nên tôi và gia đình đã quyết định để cậu ruột tôi đại diện tôi cùng gia đình mua căn nhà ở đường Đội Cung, P.11, Q.11 (Tp.HCM) với chủ nhà và các con bà bằng giấy tay.
Khi ấy, chủ nhà và các con bà đều đồng ý ký tên, lăn tay. Người đứng tên mua trong hợp đồng giấy tay là tôi. Sau khi mua nhà xong, cậu tôi đã đưa hợp đồng đó cho tôi giữ nhưng tôi đã quên ký tên vào đó.

Lúc mua căn nhà đã xuống cấp, không thể sử dụng được nên tôi và gia đình đã nhờ một nhà thầu xây dựng xây cất lại. Trong quá trình xin giấy phép người đó đã thay tôi ký tên vào đơn xin sửa chữa nhà và đã được UBND Q.11 chấp nhận. Sau khi xây cất nhà xong người thầu đó có đưa đơn xin sửa chữa nhà cho tôi.

Hiện, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tôi đã nộp đầy đủ mọi giấy tờ có liên quan cho cơ quan có thẩm quyền. Sau khi nhân viên Phòng Tài nguyên – môi trường yêu cầu tôi ký vào tờ giấy nháp ba chữ ký mẫu thì họ bảo chữ ký mẫu của tôi không giống với giấy tờ tôi đã ký và hợp đồng mua bán nhà ở bằng giấy tay không có chữ ký của tôi.

Người này nói hồ sơ của tôi sẽ bị từ chối cấp giấy chứng nhận và lập biên bản tiếp dân với nội dung: Trong quá trình tiến hành mua bán nhà không có mặt của tôi vì lý do bận việc học ở xa, người cậu thay mặt tiến hành giao dịch, ký tên sót người mua nhà và chữ ký mẫu không giống với chữ ký trong hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Sau đó chỉ lập một biên bản tiếp dân.

Tôi đã đến bộ phận tiếp dân của UBND quận 11 thì được nhân viên hướng dẫn phải tìm những người con của người chủ căn nhà thực hiện quyền thừa kế, do chủ nhà đó đã qua đời và yêu cầu họ chuyển quyền thừa kế cho tôi thì mới được cấp giấy. Lý do những hợp đồng giấy tay đó không có giá trị pháp lý.

Hiện tại tôi và gia đình không biết gia đình trên đi đâu và sống ở đâu, cũng không biết họ có chấp nhận lời đề nghị của tôi hay không? Giờ chúng tôi phải làm sao? Mong được luật sư hướng dẫn. Xin cảm ơn.

Trả lời:

Theo thư của bạn thì căn nhà bạn mua chưa thể hiện là của chủ cũ được tạo lập khi nào và đã có giấy chứng nhận hợp lệ hay chưa.

Pháp luật đất đai hiện hành không buộc người đang sử dụng nhà đất (do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay trước ngày 1/7/2004) phải tìm chủ cũ làm các thủ tục sang tên nhà đất đúng quy định (có công chứng).

Trường hợp căn nhà đã có giấy chứng nhận cấp cho chủ cũ nhưng đã chuyển nhượng cho bạn bằng giấy tay trước ngày 1/7/2004 thì căn cứ khoản 2 điều 50 Luật đất đai năm 2003, bạn sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải làm thủ tục công chứng hay khai thừa kế và sau đó là công chứng như quy định.

Trong trường hợp chủ cũ chưa có giấy chứng nhận thì theo Luật đất đai hiện hành, Nhà nước cũng xem xét cấp giấy chứng nhận cho bạn nếu việc sử dụng đất của bạn là phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp.

Trong thư bạn cũng nói đến việc trước đây bạn chưa ký vào giấy mua bán nhà, theo tôi, thì đây không phải là lỗi để Nhà nước dựa vào đó mà từ chối cấp giấy chứng nhận cho bạn.

Hỏi: Tôi 57 tuổi. Sau giải phóng tôi ra đảo khai phá đất trồng cây lâu năm cùng cha mẹ (cha mẹ tôi bỏ tiền mua giống) và dì được 5 năm thì về lại đất liền. Từ đó đất do cậu tôi chăm nom. Nay con cậu tôi muốn sở hữu phần đất này.
Xin hỏi, tôi có quyền gì về mảnh đất đó không? Hiện phần đất vẫn như lúc được khai phá. Cảm ơn.

Trả lời

Về nguyên tắc, Nhà nước giao đất và cấp giấy chứng nhận cho ai thì người đó được quyền.

Trong trường hợp ông cho rằng phần đất này trước đây có công ông khai phá và gầy dựng thì cũng không được có quyền lợi gì khi đất hiện nay được cấp cho người khác.

Do việc sử dụng đất của ông là diện đi kinh tế mới và ông đã bỏ về không sử dụng đất nữa thì Nhà nước sẽ không công nhận công khai phá của ông.

Hỏi: Bố vợ tôi có mua một mảnh đất và căn nhà trên đó từ năm 1999 khi đang ở với mẹ vợ tôi. Năm 2004, mẹ vợ tôi mất, bố vợ tôi đi bước nữa và hiện sống với vợ sau đến bây giờ.
Mảnh đất này đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ nhưng có đầy đủ giấy tờ mua của chủ cũ như quyết định phân nhà của cơ quan chủ cũ, quyết định giao đất của thành phố có cơ quan người chủ cũ, các loại phiếu thu tiền của cơ quan chủ cũ, giấy phép xây dựng của chủ cũ và giấy viết tay không có công chứng giữa bố vợ tôi và chủ cũ, biên lai thu thuế đất đứng tên bố vợ tôi, hợp đồng điện nước đứng tên bố vợ tôi.

Xin hỏi, bây giờ bố vợ tôi muốn bán mảnh đất và căn nhà trên và chia cho các anh em vợ tôi thì có cần sự đồng ý của người vợ hiện tại hay không? Xin cám ơn.

Trả lời

Theo thư của bạn thì nhà của gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Theo pháp luật hiện hành thì nhà chưa có giấy sẽ không được phép mua bán, chuyển nhượng.

Về nguyên tắc, căn nhà này sẽ được cấp giấy cho người có tên trong quyết định giao (cấp) đất, sau đó sẽ thực hiện chuyển nhượng cho người khác mà chủ cũ đã bán.

Đối với tài sản có trước thời kỳ hôn nhân thì là tài sản riêng, thông thường khi định đoạt tài sản này sẽ không cần ý kiến của người kia.