Đổi chỗ ở – Nên bán nhà quận 11 hay cho thuê nhà lại là hợp lý hơn?

Có rất nhiều lý do khiến người ta quyết định không bán mà cho thuê lại. Trong một số trường hợp, người ta chỉ có nhu cầu di chuyển nơi ở trong một khoảng thời gian nhất định (do tính chất công việc hay lý do cá nhân). Thị trường nhà đất cũng là một trong những lý do khiến người chủ ngôi nhà đưa ra ý định cho thuê nhà hơn là bán nhà. Chắc hẳn ý tưởng bán nhà trong thời điểm thị trường đang nguội lạnh không phải là ý kiến hay, chờ đợi vẫn là sự lựa chọn đúng đắn.

Dù vì lý do nào đi nữa thì chúng ta cũng nên xem xét các mặt thuận lợi và khó khăn sau đây:

Cho thuê lại:

Ưu điểm

• Bạn vẫn sở hữu ngôi nhà

• Không phải chịu thuế chuyển nhượng

• Tiền thuê nhà có thể trang trải các khoản trả góp, thuế và phí bảo hiểm

Nhược điểm

• Có thể gây tổn hại đến bất động sản

• Phải nộp thuế thu nhập cho khoản tiền thuê nhà

• Trong một vài trường hợp, có một vài rủi ro liên quan pháp luật và tài chính với khách thuê

Bán nhà

Ưu điểm

• Có tiền đầu tư hoặc mua nhà mới

• Giảm tải cho bạn vì bạn chỉ phải duy trì một căn nhà thôi

Nhược điểm

• Bạn có thể phải mua lại nhà mới với giá đắt hơn nếu bạn muốn quay về

• Bạn có thể bán không được giá nếu thị trường đang xuống

Cho thuê lại: Bạn có đủ tiềm lực tài chính

Với nhiều chủ nhà, việc cho thuê nhà không phải lựa chọn của họ, họ bán nhà để lấy tiền mua nhà mới. Hơn nữa sở hữu hai căn nhà cùng một lúc sẽ gây tốn kém. Hãy thử tưởng tượng xem, có một lúc nào đó không ai thuê nhà của bạn khi người thuê cũ đã chuyển đi. Bạn phải xem xét mình có đủ tiềm lực tài chính để thanh toán các khoản trả góp hay không.

Có thể có nguy cơ khách thuê gây tổn hại đến bất động sản của bạn hoặc xảy ra vụ việc gây tốn kém trong quá trình giải quyết. Hơn nữa, một vụ việc có thể tốn rất nhiều công sức và tiền bạc của bạn nếu khách thuê không muốn trả tiền. Vì vậy bạn phải chuẩn bị tài chính cho tình huống xấu nhất.

Nếu bạn mong chờ giá nhà đất sẽ tăng hơn mức 3 năm vừa qua thì tốt hơn hết hãy cho thuê lại. Tuy nhiên cũng nên nhớ rằng bất động sản có xu hướng thuận theo tỉ lệ lạm phát, vì vậy khi giá nhà tăng thì không có nghĩa nó sẽ tiếp tục tăng. Hãy coi ngôi là là một khoản đầu tư trong danh mục đầu tư của bạn. Hãy tự hỏi: tôi có cần đa dạng hóa đầu tư không, và tôi có nên bán nhà để lấy vốn đầu tư tiếp không.

Đôi khi thị trường sẽ tốt cho người bán hơn là người cho thuê. Hãy gọi cho các nhà môi giới bất động sản và nghe họ đánh giá ngôi nhà; lấy số của nhà môi giới thuê và cả nhà môi giới bán nữa. Thông thường mà nói cho thuê nhà chỉ có lợi khi thị trường bình ổn và thu nhập từ việc cho thuê có thể trang trải các khoản trả góp và các chi phí liên quan.

Bán nhà quận 11 qua môi giới: Cẩn thận không thừa

Tìm tới môi giới để thúc đẩy bán nhà hiệu quả nhất, chỉ là bước cuối cùng trong quá trình người bán tìm tới khách mua. Đây là nhận định của nhiều môi giới chuyên mảng mua bán thổ cư ở địa bàn quận 11. Trước đó, chủ nhân cần biết rõ giá trị của căn nhà bao gồm tính pháp lý và giá thị trường tại thời điểm tương ứng. Căn nhà có sổ hồng, sổ đỏ, pháp lý đầy đủ, khách hàng chắc chắn yên tâm hơn.

1. Xác định giá trị BĐS

Ngược lại, pháp lý gặp “vấn đề” về sổ hồng, sổ đỏ, khách sẽ đắn đo và dựa vào yếu tố này để ép giá chủ nhà. Để tìm hiểu chính xác về pháp lý BĐS (về quy hoạch, dự án trong tương lai nếu có), chủ nhân nên hỏi thông tin từ hàng xóm trong cùng khu vực hoặc tham khảo thông tin từ UBND, văn phòng luật tại địa bàn.

Tiếp theo, định giá nhà tại thời điểm cần bán cũng không thể bỏ qua. Nếu chủ nhân định giá nhà cao hơn những nhà tương đương ở khu vực xung quanh, khách sẽ chỉ đến xem rồi “một đi không trở lại”. Định giá hợp lý (so với các sản phẩm tương đương, so với mức trượt giá cũng như nhu cầu thực sự của người mua), giao dịch sẽ “thuận buồm xuôi gió”.

Công cụ định giá có thể bằng nhiều cách: thăm dò những căn nhà có vị trí, diện tích, giấy tờ tương đương BĐS cần bán; tìm kiếm thông tin trên các trang web địa ốc, trên mạng, trên báo về các sản phẩm cùng địa bàn được bán với biên độ giá ra sao.

Từ đây, người bán sẽ có mô hình giá như sau: X = giá thấp nhất chấp nhận bán (chỉ áp dụng sau một khoảng thời gian chờ đợi mà ít khách, hoặc có khách nhưng đều trả về tiệm cận giá này); Y: giá trung bình mà chủ nhà muốn bán (đã có lãi so với thời điểm mua trong cán cân tiền tệ, lãi suất ngân hàng). Đây là mức giá sẽ giao cho môi giới, các hình thức quảng cáo. Cuối cùng là giá Z (mức kỳ vọng của chủ nhân). Theo đó, trong trường hợp nhờ tới môi giới, mức hoa hồng sẽ dao động từ 1-2% (tùy theo giá bán ở mức Y hay mức Z).

Nếu biết khéo léo điều tiết mức hoa hồng hợp lý cho môi giới, chủ nhà sẽ được môi giới “nhiệt tình” thúc đẩy việc mua bán BĐS trong list sản phẩm của họ (vì được lợi ích tốt). Thậm chí, giả sử bán được với giá Z, ngoài tỷ lệ hoa hồng 2%, bên bán có thể giao kèo cho môi giới được hưởng % chênh lệch từ khoản tiền cao hơn giá Y. Đây là điều cần chú ý ngay cả khi chủ nhà giao BĐS cho môi giới của sàn.

2. “Chọn mặt gửi vàng”

Để loại trừ khả năng bị môi giới “dìm hàng”, người bán nên nhận biết cơ bản về cách thức làm việc với môi giới một cách chuyên nghiệp nhất.

Tự mình rao bán, dù hiểu rõ về các công cụ đăng tin quảng cáo, người bán thường rất bị động theo kiểu “biết đâu bất ngờ sẽ có người tìm mua thực sự”.

Thay vào đó, bên bán có thể gửi qua nhiều môi giới, nhưng để không bị ép giá, không nên gửi cho những môi giới của cùng một sàn. Bên cạnh đó, chủ nhà tuyệt đối không lộ cho môi giới biết mình cần bán gấp (có thể bị ép giá, làm giá).

Nhiều chủ nhà sai lầm khi cho rằng giao sổ đỏ phô tô cho văn phòng BĐS thì khả năng bán được tối ưu. Sử dụng nhiều nguồn môi giới cùng bán thì khả năng mang lại sẽ khả quan và nhanh chóng hơn. Thực tế cho thấy, khi một căn nhà được môi giới chào nhiệt tình trong thời gian dài là do chủ nhân đã thỏa thuận và chấp nhận cho môi giới một biên độ giá dễ làm.

Ví dụ, chủ nhân kỳ vọng mức giá bán nhà quận 11 mình bán là 2 tỷ đồng, còn bán được với giá 1,7 tỷ đồng cũng chấp nhận. Như vậy, nếu chủ nhà xác định rõ ngay từ đầu với môi giới về khoảng giá chấp nhận được, còn bán cụ thể chênh ra sao, môi giới hưởng hết cũng như giá 1,5 tỷ đồng là tối thiểu, sẽ không có môi giới nào có thể ép giá người bán. Nói cách khác, người bán hãy nói thẳng với môi giới về mức kỳ vọng, và xác định về việc không thể bị khách ép giá sâu hơn mức đã đưa ra.

Rất nhiều gia chủ giao nhà cho môi giới theo kiểu “tôi muốn bán với giá…, anh bán được thêm bao nhiêu thì hưởng chênh” – dẫn tới trường hợp các môi giới thiếu tâm tự nâng giá hòng kiếm lợi. Cũng không loại trừ việc người mua trả đúng giá chủ yêu cầu, nhưng vì chưa đủ chênh cho môi giới nên môi giới… không chịu. Vì vậy, bên bán nên đưa hồ sơ nhà cho một môi giới có kinh nghiệm, uy tín lâu năm trong nghề, và đưa ra mức hoa hồng hợp lý.

Môi giới có thể báo hàng cho các sàn hoặc trực tiếp làm mọi thủ tục cho gia chủ nếu tự có khách. Một môi giới chuyên nghiệp luôn tìm tới phương án hài hòa giữa chủ nhà và khách hàng (đưa kỳ vọng của người bán và người mua về gần sát nhau trong giới hạn sát giá thị trường).

Để hạn chế tình trạng môi giới dùng thủ thuật khiến nhà bán không được, gia chủ nên phân chia lợi ích và đưa ra các điều kiện về giao dịch, tiền hoa hồng sao cho hợp lý ngay từ đầu. Cần chú ý, nguyên tắc hiện nay là môi giới không thu phí người mua, chỉ nhận phí bên bán theo thỏa thuận đã ký.

Làm sao để biết được người mua nhà muốn gì?

Có 5 hướng dẫn cơ bản mà chủ nhà nên lưu ý khi trang trí nhà để thu hút những người mua nhà tiềm năng:

Khi bắt đầu chuẩn bị cho bán một căn hộ/căn nhà, bạn nên cân nhắc xem người mua có thể cần gì nhất. Hãy chuẩn bị những đồ dùng và phụ kiện cơ bản. Bạn cũng nên thay những thứ không dùng được nữa như bóng đèn, nắm cửa,… hoặc lắp thêm những thứ cần thiết – ví dụ nếu phòng quá tối bạn có thẻ lắp thêm đèn. Ít nhất, người mua sẽ tìm một căn nhà sạch sẽ, sáng sủa và mọi thứ vẫn hoạt động tốt.

Điều quan trọng là giúp người mua tiềm năng tưởng tượng được cảnh họ sống ở đó. Hãy dọn dẹp tất cả những đồ dùng cá nhân khỏi nơi cho bán và nghĩ đến việc sơn lại tường. Tốt nhất là sơn căn hộ/căn nhà bằng những màu phổ biến vì bạn sẽ không biết được màu mà người mua tiềm năng thích.

Hãy sẵn sàng để trả lời một loạt các câu hỏi. Người mua có thể hỏi rất nhiều câu từ dịch vụ xe buýt trong vùng đến cách vận hành các thiết bị trong nhà bếp. Tốt nhất bạn nên chuẩn bị để có thể sẵn sàng trả lời mọi câu hỏi đó.

Luôn sẵn lòng chào đón người mua nhà đến xem: Những người quan tâm có thể sẽ đến xem bất cứ lúc nào trong ngày, vì thế hãy cố luôn trong tình trạng chào đón, đặc biệt với một người mua nhà tiềm năng muốn đến xem nhiều lần. Lý do có thể là vì người mua muốn biết cảm giác về khu vực đó vào những thời điểm khác nhau trong ngày, hoặc vì người mua phải xem nhiều nơi trong một thời gian ngắn.

Đừng phản đối nếu người mua nhà tiềm năng muốn chụp ảnh căn hộ cho bán. Vì nó giúp họ nhớ được căn hộ của bạn trông như thế nào. Hầu hết những người thuê/mua xem rất nhiều căn hộ trước khi đưa ra lựa chọn cuối cùng và do vậy họ sẽ rất khó nhớ từng căn một sau khi xem một loạt trong vòng 1 ngày.

Hy vọng những thông tin trong bài viết có thể giúp ích cho bạn có quyết định đúng đắn khi bán nhà. Để biết nhiều thông tin mua bán nhà tại Tp.HCM các bạn có thể tham khảo qua Mua bán nhà đất.