Tư vấn thủ tục mua bán nhà chính chỉ quận Bình Thạnh

1. Thủ tục mua bán nhà

Bước 1: Công chứng hợp đồng mua bán nhà

Hồ sơ Quý khách hàng cần chuẩn bị:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

• Dự thảo hợp đồng (nếu có);

• CMND, Sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán/bên tặng cho;

• CMND, Sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân của bên mua/bên nhân tặng cho;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng);

• Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ trên, bước tiếp theo trong thủ tục mua bán nhà quý khách cần tiến hành công chứng.

Thủ tục công chứng:

Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng nêu trên. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

• Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có;

• Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe;

• Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Thủ tục sang tên

Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

• CMND, Sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán/bên tặng cho;

• CMND, Sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân của bên mua/bên nhân tặng cho;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng);

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

• Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, đơn đăng ký biến động (theo mẫu).

Khâu tiếp theo trong thủ tục mua bán nhà, quý khách cần làm theo các trình tự sau.

Trình tự thực hiện:

Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất;

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời hạn giải quyết: 30 ngày làm việc.

2. Về thuế và lệ phí trước bạ

Về thuế thu nhập cá nhân liên quan đến thủ tục mua bán nhà:

Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nhà ở thuộc đối tượng chịu thuế và nếu các bên không có thỏa thuận khác thì bên nào có thu nhập, bên đó phải nộp thuế cho nhà nước.

Trừ trường hợp bên bán nhà là cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, còn lại các trường hợp khác sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất là 2% đối với cá nhân không cư trú (tức là bên bán không có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam hoặc không có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn).

Về lệ phí trước bạ áp mua bán nhà

Điều 6 Thông tư 124/2011/TTBTC hướng dẫn lệ phí trước bạ, lệ phí trước bạ nhà là 0,5% giá trị nhà dựa trên giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.

4 sai lầm thường gặp khi bán nhà quận Bình Thạnh

• Đưa ra mức giá không phù hợp

Sai lầm vì định giá quá cao. Tâm lý sợ “hớ” khiến nhiều người thường có xu hướng đưa giá bán quá cao và điều này khiến bạn đánh mất rất nhiều khách hàng tiềm năng, vì chỉ nhìn vào mức giá, rất nhiều khách hàng đã bắt đầu nản chí. Việc đưa giá quá cao còn dẫn tới một hệ quả khác là vào một lúc nào đó, ví quá cần tiền nên người bán liên tục giảm giá. Việc giảm giá quá nhanh sẽ khiến bạn ở vào thế bị động và có thể có những quyết định sai lầm.

Ngược lại với việc định giá quá cao là định giá quá thấp. Định giá thấp đơn giản sẽ khiến người bán bị mất tiền so với giá trị thực tế của căn nhà.

Trong trường hợp gặp khó khăn về việc định giá, hãy tìm hiểu giá bán các căn nhà lân cận càng nhiều càng tốt. Ngoài ra, cũng có thể đến sự trợ giúp từ các chuyên gia, những người có chuyên môn trong việc định giá bất động sản, việc làm này có thể sẽ tốn chi phí nhưng chúng ta có thể hoàn toàn yên tâm khi “ra giá” cho căn nhà của mình.

• Cứng nhắc trong việc thương lượng

Hầu hết người đi mua nhà đều cần thời gian để xem xét kỹ ngôi nhà trong tương lai của mình vì mua nhà là một quyết định quan trọng trong đời mỗi người.

Vì vậy, bên bán không nên quá cứng nhắc trong quá trình thương lượng. Nhiều chủ nhà chỉ cần nghe khách hàng lên tiếng “chê” bất động sản mà mình đang sở hữu đã lập tức ra sức phòng thủ. Thái độ quá cứng rắn chỉ khiến cuộc thương lượng thêm phần căng thẳng và dễ đổ vỡ.

Tuy nhiên, nếu quá dễ dàng đồng ý với những yêu cầu của bên mua, bên bán cũng sẽ gặp nhiều phiền phức vì “lòng tham” của bên mua sẽ ngày càng tăng lên.

Trong thương lượng cần phải giữ thái độ “mềm như ngọn cỏ nhưng vẫn rắn như đá”. Việc mềm mỏng đúng lúc sẽ khiến cuộc giao dịch cởi mở, dễ thành công hơn trong khi cứng rắn trong một số trường hợp sẽ khiến người bán không bị thua thiệt quá nhiều.

• Than thở về khó khăn

Một sai lầm khác mà người bán nhà thường mắc phải là than thở về những khó khăn đối với người mua nhà. Hành động này không giúp ích gì cho cuộc thương lượng mà chỉ mang tới phiền phức.

Nhiều khách hàng kỹ tính khi mua nhà thường quan tâm tới đời sống kinh tế cũng như gia đình của gia chủ. Đối với họ, một gia đình hạnh phúc, thành công trong cuộc sống cũng có nghĩa ngôi nhà đó có “lộc”. Do đó, họ sẵn sàng chi trả cao hơn để có thể sở hữu được một căn nhà như vậy. Ngược lại, những căn nhà có tiền sử rắc rối sẽ khiến khách hàng cảnh giác và giảm giá trị.

• Thái độ không cần khách hàng

Hành động này thường gặp ở những người bán nhà nhưng không phải vì nhu cầu tài chính hoặc sở hữu những bất động sản có vị trí tốt. Thái độ hững hờ với khách hàng thường là cố để chứng minh “nhà tôi rất giá trị, không người này sẽ có người khác mua”. Tuy nhiên, một cuộc giao dịch thành công không chỉ được đánh giá bằng việc “tiền trao-cháo múc”. Sự cởi mở, chân thành luôn tạo ra những kết quả tốt hơn so với thái độ bất cần.

Theo Tiến sỹ Phạm Lan Hương – Giảng viên khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên Đại học Kinh tế Quốc dân, giao dịch bất động sản là một quá trình phức tạp. Nếu tự bán, gia chủ sẽ rất mất thời gian, liên tục bị quấy rối do lượng khách hàng quá nhiều, không biết kỹ năng và gặp khó khăn trong việc mặc cả, gặp rắc rối và thua thiệt trong vấn đề tài chính hoặc những rủi ro pháp lý.

Do đó, trong trường hợp cần thiết hoặc gặp các khó khăn, người bán nhà nên tìm đến những đơn vị tư vấn uy tín hoặc nhà môi giới để nhờ giúp đỡ. Cuối cùng, trong mọi trường hợp, việc giao dịch phải được thể hiện bằng văn bản với đầy đủ thông tin và tính pháp lý. Tránh trường hợp thỏa thuận bằng lời nói.

Cách thương lượng giá khi mua bán nhà chính chủ quận Bình Thạnh

Có rất nhiều phương pháp để thương lượng, trong những tình huống cụ thể khác nhau thì sẽ ứng dụng phương pháp khác nhau. Ở đây NhaDatCanBan.com chỉ đưa ra một số tình huống thường gặp nhất.

Tình huống 1: Bạn là người mua nhà và đến thương lượng với chủ nhà đang cần bán gấp

Làm sao bạn biết chủ nhà đang cần bán nhà gấp? Cái này khi tiếp xúc với chủ nhà bạn chỉ cần để ý một vài chi tiết và đưa ra vài câu hỏi bạn sẽ biết. Ví dụ bạn hỏi nhà này có đang thế chấp ở đâu không? Nguyên nhân vì sao bán nhà? Để ý đến sự nhiệt tình của chủ nhà đối với bạn. Hoặc nếu bạn mua nhà qua môi giới thì bạn nên nhờ người môi giới tìm hiểu là nhanh nhất.

Nếu bạn biết chủ nhà đang cần bán nhà gấp thì việc thương lượng sẽ dễ dàng hơn, bạn sẽ chủ động hơn để đưa ra giá. Nên nhớ mọi người hay sai lầm rằng cứ tìm ra điểm yếu của BĐS để dựa vào đó nói với chủ nhà và chèn ép họ bớt giá. Bạn không nên như vậy, BĐS rao bán cũng là một món hàng hóa, tuy nhiên ít ai thích người khác chê hàng hóa của mình dù nó như thế nào đi nữa.

Việc chê bai sẽ làm chủ nhà khó chịu và suy nghĩ không tốt về bạn, làm ảnh hưởng đến việc giao dịch sau này của bạn, và thậm chí có người khó tính người ta thà bán cho người khác mà họ thích với giá thấp hơn một chút còn hơn bán cho bạn (người mà họ ghét).

Bạn nên nhớ người cần bán BĐS gấp thì giá họ rao sẽ thấp hơn thị trường nên bạn không nên nói với họ là “giá còn cao bớt đi” vì hơn ai hết khi họ rao bán họ cũng nghiên cứu thị trường như bạn. Có thể họ cũng biết nhà mình bán rẻ nhưng vì cần bán gấp nên họ chấp nhận, vì vậy bạn nói nhà họ giá cao cũng làm họ bực mình và không đồng quan điểm với bạn.

Bạn cũng không nên dùng chiêu “bất cần không mua căn này thì mua căn khác do tôi không gấp, anh chị cần bán gấp thì gọi cho tôi tôi đợi”. Bạn nên nhớ “Trâu” sẽ không đi tìm “cọc” mặc dù “Trâu” đang rất cần “Cọc”. Nếu bạn dùng chiêu này thì có thể bạn sẽ bị người khác mua trước, vì những nhà này thường giá rẻ và nhiều người xem.

Vậy bạn sẽ có những tuyệt chiêu gì khiến họ bán cho bạn với giá hấp dẫn? Tốt nhất bạn nên dùng các phương pháp sau:

• Phương pháp 1:

Cho họ biết bạn thích căn nhà của họ, đồng ý mua, đang có sẵn tiền mặt và sẵn sang đặt cọc ngay khi họ đồng ý giá bạn đưa ra. Dùng cách này để chủ nhà biết bạn là khách tiềm năng của họ và khi là khách tiềm năng thì họ sẽ tiếp đón bạn tốt hơn và có thể bán giá thấp hơn một chút cho nhanh.

• Phương pháp 2:

Khi đi thương lượng bạn mang theo một số tiền để sẵn sàng đặt cọc. Bạn nên nhớ rằng người đang cần tiền thì thấy tiền sẽ rất “thèm” và khi thấy bạn đang cầm tiền thì họ biết rằng nếu ngã giá thì bạn sẽ đặt cọc ngay không hẹn hò, vì vậy họ có thể hy sinh giảm giá một chút để có giao dịch thành công. (Bạn nên nhớ tâm lý chủ nhà nhiều khi họ có thể đồng ý bán với giá khách hàng đưa ra nhưng họ không dám đồng ý ngay vì họ sợ khách hàng về lại suy nghĩ sợ hớ giá và hẹn hò không mua giá đã thương lượng, vì vậy họ luôn luôn giữ khoảng cách để đến lúc bạn quyết định đặt cọc thì họ mới gút lại giá bán).

• Phương pháp 3:

Nếu có môi giới thì bạn nên nhờ môi giới đứng giữa làm việc giá. Vì chủ nhà dễ nói chuyện với môi giới hơn với khách (vì bên mua luôn là bên đối kháng với chủ nhà về giá) còn bên môi giới thì dễ dung hòa hơn. Vì vậy từ xưa đến nay những việc khó nói thì thường nhờ đến người trung gian.

• Phương pháp 4:

Làm thân quen với chủ nhà, tạo cho họ cảm giác nể bạn, thích bạn và bớt giá cho bạn.

Tình huống 2: Bạn là người mua nhà và đến thương lượng mua căn nhà bạn thích nhưng chủ nhà không cần bán gấp.

Tình huống này thì hơi khó cho bạn để thương lượng cho được cái giá như ý. Nhưng nếu bạn khéo léo thì cũng có thể bớt giá được.

Trước hết bạn phải nhận định giá họ rao có cao hơn thị trường hay không? Thông thường người không cần bán gấp thì giá rao luôn cao hơn thị trường. Ở tình huống này chắc chắn bạn không thể đòi hỏi mua được giá rẻ mà chỉ cần thương lượng để mua được giá hợp lý với thị trường.

Khác với trường hợp ở tình huống 1 trong tình huống này trước khi thương lượng bạn cần nắm bắt thị trường trong khu vực để có được những BĐS so sánh, từ đó làm căn cứ tác động lên chủ nhà, cho họ biết BĐS của họ đang bán với giá cao hơn những BĐS khác trong khu vục.

Nhưng cũng như tình huống 1 bạn nên tránh những sai lầm trong thương lượng như việc chê bai BĐS của họ. Nếu có thì bạn chỉ cần nêu sơ sơ về những điểm yếu quan trọng của BĐS ví dụ như nhà tóp hậu, ngã ba đâm, Cột điện, cống trước nhà,… chỉ nên nêu ra và coi đó là đặc điểm để bớt giá chứ đừng tỏ vẻ chê bai khó chịu.

Phương pháp mang theo tiền hoặc nói với chủ nhà là mình sẽ đặt cọc ngay khi họ đồng ý giá cũng có thể hiệu quả trong tình huống này.

Khác với tình huống 1 ở tình huống này bạn phải dùng thời gian để thương lượng. Để mua được với giá bạn mong muốn thì bạn không nên vội thương lượng tấp nập, vì những BĐS này giá chủ nhà rao thường cũng không rẻ hơn thị trường nhiều, thậm chí là cao hơn thị trường vì vậy không sợ người khác mua mất.

Nếu bạn nôn nóng được thương lượng hoặc theo dõi ý chủ nhà thì bạn có thể dùng cách nhờ người khác vào thương lượng, nhưng những người đó yêu cầu phải thương lượng với giá thấp hơn nhiều với giá của bạn muốn mua. Làm như vậy thì chủ nhà dần dần sẽ quen với khoảng giá của khách hàng lúc đó mình vào thương lượng giá cao hơn một ít thì sẽ có khả năng họ bán. Hy vọng những thông tin trong bài viết sẽ giúp ích cho bạn trong giao dịch mua bán nhà đất quận Bình Thạnh.