Hỏi: 3 anh em ông N.V.T cùng đứng tên sổ đỏ mảnh đất rộng trên 500m2. Trên thực tế, mảnh đất trên được chia ra 3 phần khác nhau cho 3 người quản lý, nhưng chưa ai làm thủ tục tách thửa.
Vậy nếu tôi muốn mua 1 trong 3 thửa đất đó, có cần sự đồng ý của cả 3 người hay không?

Trả lời

Theo Điều 223 Bộ luật Dân sự, việc định đoạt tài sản chung hợp nhất có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu (sử dụng) chung hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp các chủ đất cùng đứng tên trên sổ đỏ, quyền sử dụng đất trên được xem là tài sản chung hợp nhất. Theo đó, nếu giữa các chủ đất có biên bản thỏa thuận giao cho mỗi người tự định đoạt phần đất do mình quản lý, ông chỉ cần làm hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất đối với người quản lý đất. Nếu đó là tài sản chung của vợ chồng, phải có vợ hoặc chồng người bán cùng ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giữa các bên không có biên bản thỏa thuận nêu trên, ông phải ký hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất với cả 3 người đứng tên trên sổ đỏ (và cả vợ hoặc chồng của họ). Trường hợp đó chỉ là tài sản riêng của những người đứng tên trên sổ đỏ, hồ sơ chuyển nhượng phải có cam kết của vợ hoặc chồng của những người đó về việc này.

Hỏi: Ngày 4/8/2013 tôi mua một mảnh đất (có giấy viết tay) có diện tích 115m2. Mảnh đất đó thuộc đất đô thị và đã được cấp giấy chứng nhận. Mặc dù vậy, khi khi tôi xin giấy phép xây dựng thì không được cấp.
Theo phòng quản lí đô thị, nguyên mảnh đất 815m đất vườn của chủ trước kia được chuyển thành đất ở là đúng luật. Nhưng khi tách thành 6 mảnh nhỏ thì sai quy định. Sau đó, sang tên cho tôi cũng sai quy định. Hơn nữa, đất tôi trúng quy hoạch 1/500. Dự án chuẩn bị thực hiện trước ngày 30/06/2014. (Quy hoạch 1/500 được Phòng Quản lý đô thị duyệt ngày 12/08/2013, đất tách ra 6 thửa cấp giấy chứng nhận được ký ngày 5/9/2013, sau đó chuyển cho tôi GCN được ký ngày 14/10/2013).

Vậy tôi xin hỏi:

1. Đất tôi có được cấp giấy phép xây dựng tạm không?

2. Khi thu hồi đất thực hiện theo quy hoạch, gia đình tôi có được tái định cư không? Vợ chồng em đang ở trọ gần thửa đất đó, tạm trú dài hạn và không còn đất nào ở địa phương đó cả.

Trả lời:

Thứ nhất, theo khoản 3 Điều 62 Luật Xây dựng thì khi xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.

Căn cứ Điều 5 Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì:

“Điều 5. Giấy phép xây dựng tạm quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 12/CP

1. Việc cấp giấy phép xây dựng tạm chỉ áp dụng đối với những vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện.

2. Căn cứ tính chất, đặc điểm và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng của từng khu vực, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể quy mô công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

3. Trong nội dung giấy phép xây dựng tạm phải ghi rõ thời gian được phép tồn tại của công trình, hết thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm nếu Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng thì công trình được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi đó chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.

4. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tạm như quy định đối với các công trình xin cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 23 Nghị định 12/CP.

5. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch áp dụng theo quy định hiện hành; riêng phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không được bồi thường.”

Như vậy, khi gia đình bạn xin phép xây dựng, Phòng Xây dựng quận/ huyện sẽ căn cứ vào quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền duyệt, công bố và quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố để xem xét và trả lời về việc khu đất ở của bạn có nằm trong quy hoạch giải phóng mặt bằng không để quyết định cấp giấy phép xây dựng hay giấy phép xây dựng tạm cùng các nội dung ghi trong giấy phép đó. Vì vậy, yêu cầu bạn liên hệ tới phòng xây dựng quận/huyện để được trả lời cụ thể.

Thứ hai, việc bồi thường khi tiến hành thu hồi đất phụ thuộc vào quy hoạch, chính sách ở địa phương. Yêu cầu bạn liên hệ với ban quản lý giải phóng mặt bằng để được trả lời cụ thể.

Hỏi: Nhà tôi là nhà cấp 4, có giấy tờ đầy đủ, tuy nhiên phần nối giữa nhà trước và nhà sau bị bóp lại một phần do kết cấu. Để thông suốt phần nhà trước và nhà sau, gia đình tôi có mua thêm 1 phần đất nhỏ của nhà hàng xóm trong quá trình xây dựng lại nhà mới.
Phần đất này có trên bản vẽ của nhà hàng xóm nhưng chỉ là phần đất được phép sử dụng và không mua bán, nhưng hàng xóm vẫn bán phần sử dụng này cho nhà tôi. Hiện nhà đã xây xong, tôi muốn hợp thức hóa phần đất này và hoàn thành thủ tục giấy tờ nhà thì phải làm sao?

Trường hợp không hợp thức hóa được phần đất mới mua, chúng tôi có được hoàn thiện giấy tờ căn nhà mới không? Mong được chỉ dẫn. Cảm ơn.

Trả lời

Với thông tin bạn cung cấp, không thể xác định được phần đất đã nhận chuyển nhượng bằng giấy tay của hộ liền kề được. Vì vậy, cách tốt nhất là bạn nên liên hệ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất để được giải thích và hướng dẫn cụ thể.

Trường hợp bạn xây dựng trên phần đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì có thể xác định được bạn đã thuộc trường hợp xây dựng nhà không phép hoặc xây dựng nhà không đúng giấy phép xây dựng.

Theo quy định của pháp luật đất đai, xây dựng và nhà ở hiện hành, nếu việc xây dựng được tiến hành sau ngày 1/7/2004 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không có cơ sở pháp lý để giải quyết cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng sai phép này của bạn.

Để biết được hướng giải quyết cụ thể hơn, bạn có thể liên hệ UBND cấp huyện nơi có đất để được giải đáp.