Bí quyết chọn mua nhà giá rẻ

Thị trường bất động sản có tính chu kỳ, cũng như chu kỳ thay đổi các mùa trong năm. Sau đây là những bí quyết mua nhà đất giá rẻ bạn nên tham khảo.

1. Không nên mua lúc đang “hot”

Đây là thời điểm của mùa hạ, thị trường sẽ rất nhộn nhịp “người mua kẻ bán” tấp nập . Lúc này cung có khi không đủ cầu, giá bị đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực. Tâm lý của mọi người lúc này là cảm giác sợ mất và nỗi sợ sẽ cao hơn nữa nếu không mua vì sẽ không có cơ hội mua được giá tốt.

Thời điểm này thì mỗi tuần, thậm chí là mỗi ngày giá bất động sản đều tăng. Có thể hôm trước bạn mới thấy giá 30tr/m2 thì hôm sau giá đã tăng lên 31 triệu. Tín hiệu cho thấy thị trường đang ”nóng bỏng”. Nếu bạn quyết định mua giai đoạn này thì tỷ lệ bất động sản của bạn bị mất giá là cao nhất.

Nói ở đây thì rất dễ, vì trong thực tế của thị trường đúng thời điểm mùa hạ. Ngoài yếu tố tăng giá thì bạn còn rất dễ bị ảnh hưởng bởi tâm lý “đám đông”, hãy luôn tỉnh táo… rất tỉnh táo với những gì diễn ra xung quanh bạn.

2. Quy luật của tự nhiên “cứ cái gì phát triển nhanh thì sẽ chóng tàn”

Sau giai đoạn nóng bỏng của thị trường, giá sẽ chững lại ở đỉnh điểm và bước vào thời kỳ suy thoái (mùa thu). Ở giai đoạn này việc dễ nhận ra nhất đó là giá liên tục giảm và tâm lý chờ đợi sẽ giảm nữa của người mua. Tỷ lệ tồn kho tăng cao, dẫu vậy đây cũng chưa phải thời điểm thích hợp để mua vì thị trường sẽ còn trải qua giai đoạn đóng băng (mùa đông).

Thời điểm tốt để mua nhà (cuối mùa đông và mùa xuân)

• Thị trường bất động sản mùa đông

Theo quy luật chung của thị trường bất động sản, khi bước vào mùa đông, lượng giao dịch trên thị trường sẽ rất ít và rải rác. Vào giai đoạn này trên báo chí và các phương tiện truyền thông tràn ngập các thông tin ảm đạm vầ thị trường. Đây là giai đoạn giá bất động sản sẽ giảm mạnh, nhiều chủ đầu tư sẽ không chịu được áp lực về tài chính, buộc phải bán “cắt lỗ” tại thời điểm này. Bạn cần phải để ý và theo sát cho đến khi có biểu hiện chững lại của thị trường bất động sản.

Cách tốt nhất là luôn thu nhập thông tin để biết bạn đang ở đúng thời điểm này hay không. Giá bất động sản sẽ lui dần về giá trị thực và sẽ có vô số cơ hội lựa chọn bất động sản dành cho bạn.

Giai đoạn này sẽ có nhiều chính sách của nhà nước nhằm hỗ trợ cho thị trường, lãi suất ngân hàng giảm và ưu đãi nhiều cho bất động sản. Đây là điều tuyệt vời dành cho bạn , cơ hội tốt để bạn sử dụng “đòn bẩy tài chính” từ các tổ chức tín dụng.

• Thị trường bất động sản mùa xuân

Sau giai đoạn đóng băng (mùa đông), bất động sản sẽ dần hồi phục (mùa xuân). Ở thời kỳ này của thị trường bạn sẽ thấy các bất động sản tồn kho được giải phóng dần, các giao dịch xuất hiện nhiều và đều đặn hơn, giá “nhúc nhích” tăng. Đây là tín hiệu tốt để bạn bắt đầu mua vào vì sau đó thị trường bất động sản sẽ tăng giá.

Nếu bạn là người chưa có nhà ở thì việc mua nhà vừa túi tiền và ưng ý về vị trí là quan điều trọng nhất. Bạn nên thường xuyên theo dõi các thông tin kinh tế, thị trường bất động sản và tài chính, cũng như các chính sách của nhà nước để có cái nhìn tổng thể về thị trường khi quyết định mua nhà

3. Tìm mua những bất động sản đặc biệt

Đó là những bất động sản mà người chủ sở hữu đang gặp rắc rối về tài chính hoặc các vấn đề cá nhân…dẫn đến việc cần bán gấp. Nếu bạn chịu khó tìm kiếm và có nhiều thông tin từ các môi giới chuyên nghiệp, bạn sẽ tiếp cận được với những bất động sản này. Thông thường giá sẽ thấp hơn so với thị trường chung.

Bạn cũng đừng suy nghĩ tiêu cực về trường hợp này. Vì việc bạn mua lại tài sản mà người chủ đang có vấn đề thì cũng chính là việc bạn mang lại cho họ cơ hội để giải quyết vấn đề của họ. Tuy nhiên mục đích giao dịch mới là điều quan trọng, nếu bạn “thừa cơ nước đục thả câu” , ép giá bán rẻ phía người mua là điều không nên làm.

Đừng làm những điều trái lương tâm mình nếu bạn không muốn trong tương lai gặp điều tương tự – Quy luật nhân quả.

4. Lưu ý thông tin

Luôn tìm hiều thật kỹ thông tin pháp lý của chủ đầu tư hay chủ sở hữu bất động sản. Nếu bạn mua nhà rẻ mà không làm được sổ đỏ thì ẩn chứa rất nhiều rủi ro và rắc rối trong tương lai.

Đừng ngại đọc kỹ hợp đồng, chỗ nào không hiểu thì hỏi lại thật kỹ. Hãy luôn có cho mình một luật sư chuyên tư vấn về luật bất động sản.

Luôn khảo giá ít nhất 10 bất động sản trở lên và có nhiều mối quan hệ với môi giới nhà đất. Đi thật nhiều và đến tận nơi để xem bất động sản mà bạn dự định mua. Luôn thương lượng khi mua nhà, đừng bao giờ coi đó là giá hời nhất vì rất có thể còn có giá tốt hơn.

5. Cân đối tài chính

Nhiều người cứ nghĩ đến mua nhà là sợ không có tiền vì họ chưa biết cách tận dụng các nguồn vốn có sẵn, ngoài tích lũy của bản thân.

Ba nguồn vốn tốt nhất bạn có thể ngộp lại:

• Từ tích lũy của bạn

• Từ gia đình, người thân, bạn bè của bạn

• Từ ngân hàng: Đừng ngại nếu phải đi vay ngân hàng để mua và thế chấp chính bất động sản đó.

Hãy tính toán thật kỹ về khả năng trả nợ của bạn và tận dụng nguồn vốn ngân hàng để có được bất động sản mơ ước.

Lưu ý là đừng bao giờ đi vay lãi cao để mua bất động sản vì như vậy sẽ quá rủi ro cho bạn, hãy kiểm soát khả năng chi trả của bạn. Với những thông tin trên, bạn hãy lập ngay mục tiêu tài chính để có thể tìm mua nhà cho mình.

Những lưu ý mua nhà đất giá rẻ trong thời điểm hiện nay

1. Yếu tố quy hoạch, pháp lý

Trước khi mua nhà bạn cần thận trọng tìm hiểu để không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Kiểm tra hồ sơ địa chính xã, quận, hoặc Sở Tài Nguyên Môi trường xem có dự án nào khu vực đó không. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra.

Sổ đỏ đất thổ cư sử dụng lâu dài, chủ đất chỉ rõ ranh giới với đất liền kề bên cạnh, cần xác minh của địa chính xã, phường. Phải lưu ý về diện tích giới hạn khi tách thửa. Diện tích giới hạn này là 30m2, vì dưới 30m2 nếu cấp sổ đỏ mới thì vô cùng khó khăn (do luật không cho phép), chỉ trừ những trường hợp dưới 30m2 đã có sổ trước đó.

Bên cạnh đó khi mua đất, bạn cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán), bố mẹ con cái anh chị em trong gia đình (tìm hiểu trong sổ hộ khẩu gia đình), hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước để tránh tranh chấp về tài sản sau này.

Trường hợp đất là tài sản thừa kế các thành viên được thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất trước khi làm hợp đồng đặt cọc.

2. Phong thủy

Trong phong thuỷ, người ta quan niệm “Trạch mệnh phải tương phối”. Trạch ở đây là đất, mệnh là người, trạch mệnh tương phối nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc. Trong trạch có hai loại là Đông tứ trạch và Tây tứ trạch. Người cũng gồm hai nhóm là Đông tứ mệnh và Tây tứ mệnh. Quan niệm phong thuỷ cho rằng, người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch. Mệnh của người phụ thuộc vào tuổi, trạch của đất phụ thuộc vào hướng.

Trong phong thuỷ, hình thể đất rất được coi trọng. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng “tựa sơn”, mặt phải “hướng thuỷ”. Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước khu đất không nên có miếu mạo đền thờ, cột điện, mồ mả , cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên bạn cần có một chuyên gia đến xem trực tiếp và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được.

3. Điều kiện sinh hoạt

Bạn nên tìm một khu đất ở khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng thoáng mát, điều kiện đi lại thuận tiện, gần chợ, trường học và đầy đủ các tiện ích khác…

4. Địa chất, thủy văn

Một vấn đề cũng gặp nhiều trong quá trình hành nghề của mình, đó là các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. So sánh đất tại đó với đất bên cạnh. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất. Ngoài ra bạn cần lưu ý nhà có nằm trong khu vực bị ngập khi mưa lớn hay không.

5. Giá cả, đặt cọc, thanh toán

Điều quan trọng nhất là giá cả phải hợp lý, khu vực ven đô hiện nay giá dao động 18-20tr/m2. Áp dụng chiến thuật đàm phán đất đánh chắc thắng chắc, vì vậy bạn nên khôn khéo trong vấn đề đàm phán để mua được một giá rẻ nhất có thể.

Đặt cọc giữ chỗ, tiền cọc tuỳ thuộc yêu cầu của bên mua (không nên quá 10% giá trị hợp đồng); tiếp theo, mời địa chính xã, phường vào đo đạc; khi nhận được giấy xác nhận chủ sở hữu đất, nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp đứng tên người mua mới thanh toán hết tiền.

Việc làm hồ sơ do cơ quan chức năng tiến hành. Cả hai bên (bán và mua) cùng đến phòng công chứng công chứng hợp đồng mua bán, nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, đăng ký kết hôn. Bạn không nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa, mà nộp ở phòng nhà đất. Thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%. Chi phí tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu,…).

6. Khả năng bán lại với giá cao

Nếu bạn làm tốt tất cả các yếu tố trên thì bạn có thể tích hợp thêm khả năng bán lại được giá tốt, bởi vì sẽ có rất nhiều cơ hội cho bạn bán được mức giá cao hơn tính đến khi bạn có nhiều tiền cần đổi chỗ ở mới.

> Bạn có thể xem thêm bài viết Mua bán nhà đất giá rẻ để có thêm kinh nghiệm cho bản thân trong mua bán bất động sản.

Cẩn thận khi vay tiền ngân hàng để mua nhà

Dưới đây là một số kinh nghiệm để quá trình vay của bạn được “xuôi chèo mát mái”.

1. Chuẩn bị hồ sơ

Khi bắt đầu làm hồ sơ vay mua nhà, bạn không đủ giấy tờ, tài liệu, bắt buộc phải đợi bổ sung, do đó chậm trễ thêm tiến trình thủ tục. Bạn cần biết trước mình cần phải có những loại giấy tờ, thủ tục gì theo yêu cầu của ngân hàng như giấy tờ căn nhà, đất dự định mua, giấy thoả thuận hoặc hợp đồng mua bán nhà, giấy đặt cọc, tài liệu chứng minh thu nhập… Để có thể nắm được các thủ tục này, bạn yêu cầu chuyên viên quan hệ khách hàng tư vấn kỹ. Nếu giấy tờ không sẵn sàng và không đầy đủ, việc vay vốn sẽ bị trì hoãn lâu hơn.

2. Phải rõ ràng về lãi suất, phí phạt

Khách hàng cần đọc kỹ hợp đồng vay vốn, các điều khoản liên quan đến lãi suất những năm tiếp theo, phí phạt trả nợ trước hạn… để tránh bị thiệt khi lãi suất thả nổi theo thị trường.

Nhiều ngân hàng (NH) thương mại tung ra các gói lãi suất ưu đãi, lãi suất chỉ 6 -7%/năm trong 3 – 6 tháng đầu; còn những năm tiếp theo, lãi suất lại là ẩn số.

Khách hàng khi vay cần tính toàn cụ thể xem mình vay trong thời hạn bao lâu, với lãi suất bao nhiêu %, thời gian được ưu đãi, lãi suất ưu đãi và đánh giá sơ bộ mức lãi suất mình phải trả cho ngân hàng.

Lưu ý hợp đồng vay thường rất dài nhưng khách hàng chỉ cần chú ý một vài điểm quan trọng như phí phạt trả nợ trước hạn, cách tính lãi suất trong tương lai bằng cách quy về hiện tại xem có hợp lý hay không. Chẳng hạn, lãi suất trung dài hạn ở các NH hiện khoảng 7 – 8%/năm, nếu cộng biên độ 3% là cho vay 10 – 11%/năm là hợp lý. Trong hợp đồng, cần thể hiện cách tính lãi suất rõ ràng để khách hàng biết, không nên mập mờ theo kiểu “lãi suất thả nổi theo thị trường hoặc theo lãi suất tham chiếu của NH”.

Chuyên gia tài chính NH, TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết ở nước ngoài, ông dễ dàng vay được khoản tiền mua nhà trong 30 năm với lãi suất thấp và ổn định; trong khi Việt Nam, lãi suất điều chỉnh rất cao do thị trường vốn hạn chế. Việc một số NH đưa ra mức lãi suất rất thấp để chào mời khách hàng nhưng sau đó lại tăng cao khiến khách hàng trót “sa lầy” nên không rút ra được. “Khách hàng vay tiền mua nhà phải yêu cầu NH nói rõ cách tính lãi suất trong tương lai và phải đưa ra dự báo biến động lãi suất bởi khách hàng thường nắm dao đằng lưỡi” – TS Hiếu nhận xét.

3. Lưu ý kỹ đền hợp đồng vay vốn

Đây là điều quan trọng nhất trước khi bạn ký kết một hợp đồng bất kỳ không riêng gì hợp đồng vay vốn ngân hàng. Bạn cần xem xét kỹ bản hồ sơ vay vốn ngân hàng.

Riêng đối với ngân hàng bạn cần chú trọng một số điểm: Các khoản phí, phạt khi bạn vi phạm điều khoản hợp đồng.

Thông thường các ngân hàng sẽ có phí phạt từ 1~3% trên số dư nợ còn lại khi khách hàng trả trước hạn. Đối với các khoản nợ quá hạn thường sẽ bị áp dụng mức lãi suất từ 1~1,5 lần so với lãi suất trong hạn. Vì thế trước khi ký hợp đồng vay nợ ngân hàng bạn nên cân nhắc kỹ trước những điều này.

4. Cần lựa chọn kỳ hạn vay phù hợp với nhu cầu

Tuỳ vào thu nhập và khả năng trả nợ mà bạn nên chọn thời hạn vay phù hợp. Nếu thu nhập của bạn thấp thì bạn nên kéo dài thời hạn vay, sẽ giúp bạn giảm số tiền gốc hàng tháng mà bạn phải trả cho ngân hàng.

Ví dụ: khi bạn vay 100 triệu đồng, nếu vay trong thời hạn một năm thì mỗi tháng sẽ trả dư nợ gốc khoảng 8,4 triệu đồng kèm với lãi. Nhưng nếu bạn có thu nhập thấp, bạn có thể kéo dài thời hạn vay lên thành hai năm tương ứng với đó thì mỗi tháng bạn chỉ phải trả khoản dư nợ gốc tầm 4,2 triệu đồng kèm với lãi.

Vì là vay mua nhà nên giá trị vay lớn, bạn cần xem xét rõ ràng trong thời hạn vay bao lâu mình trả được nợ hoặc với thời gian trả nợ ngân hàng đưa ra là 15 năm đã là kỳ hạn thích hợp chưa?

5. Xem xét kỹ khả năng trả nợ

Vấn đề trả nợ là một vấn đề cần tính toàn chi tiết, cẩn thận. Để tránh lâm vào tình trạng kiệt quệ tài chính, các chuyên gia tài chính khuyên người vay nên kiểm tra kỹ ngân sách và tổng thu nhập mỗi tháng trước khi vay. Bạn chỉ nên để chi phí trả nợ chiếm nhiều nhất khoảng 30 – 40% tổng thu nhập trong tháng của bạn nếu bạn không muốn rơi vào cảnh đi vay nợ mới để trả nợ cũ.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính NH, khuyến cáo người mua nhà đất giá rẻ phải tính toán thật kỹ trước khi quyết định vay vốn NH. Trên thực tế, nhiều NH công bố lãi suất cho vay mua căn hộ 0%/năm trong 6 – 9 tháng đầu. Đây là hình thức khuyến mãi để hút khách hàng vay tiền, còn lãi suất những năm tiếp theo sẽ theo thị trường. Nếu không cân nhắc thận trọng khả năng tài chính của mình và dự báo được lãi suất vay những năm tiếp theo, người vay sẽ gặp nhiều rủi ro.