Những quy định về luật cần nắm khi mua nhà đất Hải Phòng để giao dịch an toàn

December 30, 2015 Chọn Mua Nhà Đất No comments

Để đúng theo thủ tục mua bán nhà đất như pháp luật quy định, hợp đồng mua bán phải được xác thực tại cơ quan công chứng, kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng mua bán có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.

Trước khi thực hiện giao dịch liên quan đến nhà đất, người mua nên kiểm tra xem nhà đất đó có đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hay không.

Thủ tục khi mua bán nhà đất Hải Phòng

Khi người bán và người mua đã thỏa thuận được giá cả, 2 bên sẽ tiến hành làm thủ tục mua bán nhà đất như sau:

> Cần lưu ý những gì khi mua nhà đất Hải Phòng

Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.

Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức).

Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

Người bán cần cung cấp những giấy tờ hợp lệ sau:

Bản sao giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp như Giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của UBND cấp xã…

Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do chủ nhà thuê đơn vị có chức năng đo vẽ thực hiện. Nếu do chủ nhà tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn.

Khi thủ tục mua bán nhà đất của bạn được ra công chứng, cơ quan nhà nước (UBND, bộ tài nguyên và môi trường,…) sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu các bản sao với giấy tờ gốc, chứng thực tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Nếu hồ sơ đã có đủ các giấy tờ theo qui định thì cơ quan tiếp nhận sẽ chứng thực. Nếu hồ sơ không đủ các giấy tờ theo qui định thì bạn sẽ được hướng dẫn cụ thể để bổ sung hồ sơ.

Về việc đặt cọc phải trả lúc nào là do hai bên tự thoả thuận với nhau và nêu ra trong hợp đồng. Trước khi nộp tiền đặt cọc, bạn cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để tránh tranh chấp sau này. Thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc. Nhưng chỉ khi hợp đồng mua bán có chứng thực nhà nước thì việc đền bù đó mới được pháp luật công nhận.

Tương tự, lúc nào bên mua phải trả hết số tiền còn lại cho bên bán cũng là do thoả thuận của 2 bên và được ghi rõ trong hợp đồng.

Khi làm hợp đồng mua bán nhà đất, 2 bên cần thỏa thuận nêu rõ điều khoản nếu sau này có xảy ra trường hợp người mua đã trả hết tiền nhưng vẫn không thể hoàn tất được thủ tục cấp giấy sở hữu nhà đất thì sẽ giải quyết như thế nào. Như: 2 bên có thể đến phòng công chứng để ký thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mua bán đã ký kết và bên bán phải trả lại toàn bộ số tiền bên mua đã đưa hay bên mua vẫn mua căn nhà đó nhưng bên bán phải bồi thường một khoản vì không thể chuyển quyền sở hữu được, vân vân…

Theo điều 439 Bộ luật dân sự, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đất từ bên bán sang bên mua là từ khi người mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà. Chính vì vậy, khi các bên mới ký hợp đồng công chứng, kể cả đã làm xong thủ tục trước bạ, nhưng nếu chưa qua đăng bộ vẫn có thể hủy bỏ. Đây cũng là cách giúp các bên giải quyết tranh chấp đơn giản, thuận tiện nhất (thường hai bên tự thỏa thuận được khoản bồi thường, phạt do vi phạm cam kết), đỡ tránh tình trạng phải đưa nhau ra tòa phân xử. Tương tự, Luật đất đai 2003 cũng qui định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là từ khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất

Tương tự, trong hợp đồng 2 bên cũng cần thoả thuận nêu rõ điều khoản nếu xảy ra trường hợp đã trả hết tiền nhưng không thể hoàn tất thủ tục để sang tên được thì sẽ làm như thế nào. Tất cả là do sự thoả thuận của 2 bên, nhưng cần phải nêu rõ trong hợp đồng và được công chứng nhà nước nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau.

Một số lưu ý khi mua bán nhà đất Hải Phòng theo quy định Luật đất đai 2013

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất bao gồm:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Để kiểm tra những điều kiện về tính minh bạch của đất đai, bên mua cần đề nghị bên bán xuất trình các giấy tờ:

Giấy chứng nhận quyền đang sử dụng đất đai (thường gọi là sổ đỏ nếu được cấp trước năm 2005) hay Giấy chứng nhận quyền sử hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ hồng)

Trường hợp là nhà thì phải kèm theo những giấy tờ khác: thông báo và biên lại nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiệng trạng

Chứng minh nhân dân của bên bán, để xem họ có phải là chủ sở hữu hay không nhằm tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền, gây cản trở trong quá trình làm thủ tục mua bán nhà đất.

Sau đó, bên mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện hoặc văn phòng đăng ký đất để biết tình trạng: có đang tranh chấp, thế chấp hay không? Có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không?…

> Cách định giá khi mua nhà đất Hải Phòng

Những thông tin cần biết về các thủ tục pháp lý trong việc mua bán nhà đất

Thủ tục mua bán nhà đất

Nếu nhà, đất của bên bán đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng, hai bên có thể tiến hành thủ tục theo trình tự như sau:

Bước 1: Ký hợp đồng công chứng làm thủ tục mua bán (bắt buộc):

Khi ký hợp đồng làm để làm thủ tục này, các bên cần chuẩn bị hồ sơ công chứng như sau:

Giấy tờ nhân thân của hai bên (gồm chứng minh nhân dân và hộ khẩu);

Giấy tờ về tình trạng hôn nhân của hai bên (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với người chưa có vợ/chồng);

Giấy chứng nhận quyền sử dụng về đất đai, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi ký hợp đồng mua bán, các bên phải xuất trình các giấy tờ bản gốc cho công chứng viên đối chiếu. Sau khi xét thấy tài liệu đầy đủ, đủ điều kiện chuyển nhượng, công chứng viên sẽ phát hành hợp đồng cho các bên để đi thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan thẩm quyền.

Bước 2: Đăng ký thủ tục mua bán nhà đất chuyển quyền sử hữu về đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thuật ngữ thông thường là thủ tục sang tên sổ đỏ)

Hồ sơ chuyển quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm:

Giấy tờ nhân thân của hai bên mua/bán (Chứng minh nhân dân/hộ khẩu – 02 bản sao);

Giấy chứng nhận Đăng ký kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân) của hai bên mua/bán (02 bản sao);

Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính);

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bản chính);

Đơn xin đăng ký biến động đất (bản chính);

Hợp đồng chuyển nhượng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được công chứng/chứng thực;

Các tài liệu chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân (nếu có).

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết các vấn đề về mua bán nhà đất: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường nơi có đất.

Thời gian giải quyết: 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Chi phí: Các khoản chi phí cần xem xét khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị sử dụng đất, giá trị nhà được tính dựa trên khung giá do Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm (căn cứ điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP của chính phủ về lệ phí trước bạ).

Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị theo khung giá nhà nước ban hành thì sẽ áp theo khung giá nhà nước ban hành.

(hoặc 2% giá trị sử dụng đất, giá trị nhà tính theo khung giá nhà nước ban hành trong trường hợp giá trị hợp đồng thấp hơn giá trị sử dụng đất, giá trị nhà tính theo khung giá nhà nước ban hành) chuyển nhượng hoặc 25% mức chênh lệnh giữa giá nhận chuyển nhượng và giá chuyển nhượng (theo điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân và Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân).

Trường hợp bên chuyển nhượng là người có duy nhất một nhà ở, đất ở thì được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân.

Để giải đáp các vướng mắc pháp luật về Hôn nhân gia đình, Công ty luật Bách Dương đã xây dựng Tổng đài tư vấn luật 19006281 theo đó về quan hệ pháp luật Đất đai nhà ở được xếp ở nhánh 4, các bạn nếu có vướng mắc pháp luật về Đất đai nhà ở thì sẽ được Luật sư của chúng tôi giải đáp trên Tổng đài tư vấn luật 19006281 nhánh số 4.

> Hướng dẫn đăng tin mua bán nhà đất Hải Phòng hiệu quả

Những lưu ý khi mua bán nhà

Giai đoạn thương lượng, đàm phán:

– Tìm hiểu giấy tờ pháp lý của tài sản. Để biết giấy thật hay giả có thể bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường.

– Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận. Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng trên thực tế là ngôi nhà 5 tầng thì sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp này cần tìm hiểu việc cấp phép xây dựng.

– Cần tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra có thể hỏi tại UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hỏi ngay những người sống liền kề…

– Nhiều trường hợp tài sản chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng) nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia, ký kết. Nếu một người không có mặt ở địa phương như đang ở nước ngoài, đang chấp hành hình phạt tù… sẽ gặp khó khăn khi chuyển nhượng.

– Tìm hiểu ở Phòng công chứng xem tài sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền… hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi sau đó các bên mới thực hiện được chuyển nhượng.

– Kiểm tra giấy tờ tùy thân có còn trong hạn sử dụng hay không (thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân… có bị nhòe nhoẹt, cũ nát.

– Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất… hay không bởi chủ tài sản chi được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

– Kiểm tra việc mua bán có biểu hiện giấu giếm, vội vàng, giá cả mua bán có quá rẻ không?

– Tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba như hệ thống cống, cáp điện, cấp nước… Nếu có cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó của các bên về việc sử dụng chung hạ tầng này.

>> Kinh nghiệm tích lũy tiền để mua nhà

Giai đoạn ký hợp đồng, thanh toán:

– Hạn chế việc mua bán viết tay, nếu tài sản đã có giấy chứng nhận nên đến phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán.

– Việc đặt cọc, mua bán nên mời người làm chứng. Người làm chứng không nên là người có quan hệ họ hàng, huyết thống với bất kỳ bên nào.

– Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

– Hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

– Ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do chậm nộp.

– Khi nhận Giấy chứng nhận (cấp cho bên mua) cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác không. Nếu phát hiện sai sót phải đề nghị đính chính ngay.

Những thông tin về luật mua bán nhà đất Hải Phòng trên mong rằng sẽ giúp đỡ bạn nhanh chóng mua bán được nhà đúng pháp luật, tránh được những rắc rối về pháp luật trong mua bán nhà.