Hỏi: Bố tôi ở Hoàn Lão, Bố Trạch (Quảng Bình), có mảnh đất 1.900m2 đất khai hoang từ năm 1970 đến nay. Đất sử dụng làm nhà ở, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, chính quyền không có chủ trương thu hồi và không có giấy tờ nào thể hiện quyền sử dụng đất.
Tháng 6/2003, chính quyền địa phương chỉ cấp 200m2 đất ở để làm nhà và 1.700m2 đất vườn.

Xin hỏi, chính quyền địa phương cấp 200m2 như vậy có đúng không? Nếu không, giờ bố tôi làm thủ tục tăng diện tích đất ở để cho bốn người con làm nhà ở, không phải mất phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở, trong phần 1.700m2 thì có được không? Có văn bản nào quy định không?

Mong được giải đáp. Cảm ơn.

Trả lời

I. Quy định về hạn mức công nhận diện tích đất ở:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, tại Quyết định số 57 /2005/QĐ-UBND ngày 16/11/2005 của UBND tỉnh Quảng Bình có ghi nhận:

1) Hạn mức đất ở để giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở được quy định cụ thể như sau:

1. Tại thành phố Đồng Hới:

a) Các phường Đồng Mỹ, Hải Đình, Hải Thành, Phú Hải và Đồng Phú là 150m2;

b) Các xã, phường còn lại là 200m2.

2. Tại các huyện:

a) Thị trấn Ba Đồn thuộc huyện Quảng Trạch, thị trấn Kiến Giang thuộc huyện Lệ Thủy là 150m2; các thị trấn còn lại là 200m2;

b) Các xã ở vùng đồng bằng là 250m2;

c) Các xã ở vùng trung du là 300m2;

d) Các xã ở vùng miền núi là 400m2.

Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn thì diện tích đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở được thực hiện theo quy hoạch chi tiết phân lô đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

2) Hạn mức công nhận diện tích đất ở đối với trường hợp đất sử dụng trước ngày 18/12/1980 được quy định cụ thể như sau:

a. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở.

b. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà trong hồ sơ địa chính hoặc trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai chưa ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì diện tích đất ở được xác định không quá năm lần hạn mức diện tích giao đất ở được quy định tại điểm 1 nêu trên nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.

Trường hợp thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì mục đích sử dụng đất được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

3) Hạn mức công nhận diện tích đất ở đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) được quy định cụ thể như sau:

a. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.

b. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định như sau:

+ Hộ gia đình có từ 6 nhân khẩu trở xuống: hạn mức diện tích đất ở được công nhận bằng hai lần hạn mức diện tích giao đất ở được quy định tại điểm 1 nêu trên;

+ Hộ gia đình có từ 7 nhân khẩu trở lên: hạn mức diện tích đất ở được công nhận bằng ba lần hạn mức diện tích giao đất ở được quy định tại điểm 1 nêu trên.

Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở như trên. Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Người được tính nhân khẩu trong mỗi hộ gia đình phải là người có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình đó tại thời điểm xác định diện tích công nhận đất ở.

4) Đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại điểm 1 nêu trên.

II. Xác định lại diện tích đất ở:

Căn cứ vào quy định trên, việc xác định hạn mức được công nhận diện tích đất ở được căn cứ vào thời điểm sử dụng đất, tính pháp lý của giấy tờ về quyền sử dụng đất, hạn mức đất ở được giao để làm nhà ở được quy định cho từng địa phương…

Với dữ liệu bạn cung cấp, chúng tôi không đủ cơ sở để khẳng định việc UBND huyện Bố Trạch công nhận diện tích đất ở cho bạn như thư bạn nêu có đúng với quy định hay không.

Trong trường hợp phát hiện việc cấp đất ở cho gia đình không phù hợp, để được xác định lại diện tích đất ở, bạn có thể làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đơn xin cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai mà bạn có.

Hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bố Trạch.

Trong trường hợp được xác định lại diện tích đất ở, gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở được xác định lại và diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hỏi: Bố mẹ tôi đều đã qua đời nhưng không để lại di chúc. Bố mẹ tôi có sở hữu nhà và đất tọa lạc tại xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh, Tp.HCM.
Hiện tại, gia đình chỉ còn tôi và em gái tôi. Tôi muốn hỏi khối tài sản do bố mẹ tôi để lại sẽ được chia như thế nào? Tôi là người lo hương hỏa cho bố mẹ vậy tôi có được hưởng nhiều tài sản hơn hay không? Tôi phải làm những thủ tục gì mới được hưởng phần di sản?

Trả lời

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 675 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì thừa kế theo pháp luật sẽ được áp dụng trong trường hợp người để lại di sản thừa kế không có di chúc. Căn cứ vào điểm Điều 676 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hàng thừa kế thứ nhất sẽ bao gồm: “vợ, chồng,…., con đẻ, con nuôi của người chết”. Và những người thừa kế cùng hàng sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Vì bố mẹ anh khi qua đời không để lại di chúc cho nên phần di sản sẽ được phân chia theo pháp luật. Anh và em gái của anh đều được xác định là người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất và hưởng phần di sản bằng nhau tức một nửa di sản thừa kế. Chính vì thế, mặc dù anh là người lo hương hỏa cho bố mẹ nhưng cũng không được hưởng phần di sản nhiều hơn trừ trường hợp 2 người có thỏa thuận khác.

Về thủ tục phân chia di sản, theo quy định tại Điều 681 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì để được hưởng phần thừa kế của mình những người thừa kế phải cùng nhau họp mặt để thỏa thuận cách thức phân chia di sản sau khi có thông báo về việc mở thừa kế. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế đều phải được lập thành văn bản.

Vì di sản thừa kế là nhà đất, nên sau khi anh và em gái anh thỏa thuận được với nhau về cách thức phân chia di sản và thỏa thuận đó được ghi nhận thành văn bản, anh phải làm thủ tục đăng ký thừa kế theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể như sau: người thừa kế phải gửi hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm: Biên bản phân chia thừa kế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Sau khi nộp hồ sơ hợp lệ và thực hiện đủ các nghĩa vụ tài chính thì UBND cấp có thẩm quyền sẽ xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho phần di sản mà người thừa kế được hưởng. Theo đó, anh hãy chuẩn bị hồ sơ thừa kế liên hệ UBND xã Lê Minh Xuân để làm các thủ tục nêu trên.

Hỏi: Tôi sống trên mảnh đất hiện tại từ ngày 15/1/1993, một phần đất có giấy tờ, phần còn lại thì không.
Mảnh đất do tôi khai hoang và cho đến nay không có sự tranh chấp nào. Như vậy, tôi có được cấp giấy quyền sử dụng đất phần còn lại nữa không?

Mong được chuyên mục Tư vấn nhà đất giải đáp. Cảm ơn.

Trả lời

Theo thư bà, tôi hiểu đất của bà đang sử dụng là đất ở, trước đây bà đã làm thủ tục và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tuy nhiên lần cấp đó chưa hết diện tích thực tế bà đang sử dụng.

Theo Luật Đất đai hiện hành, bà có thể được cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích còn lại nếu hiện tại việc sử dụng đất của bà phù hợp với quy hoạch.

Tại thời điểm hiện hành, việc sử dụng đất của bà phù hợp quy hoạch, được UBND phường/xã xác nhận là đất không có tranh chấp, nếu:

(i) Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất (xây nhà ở) bà đã có một trong các hành vi vi phạm: lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận (điểm c khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).

(ii) Việc “công bố, cắm mốc” quy hoạch sau khi bà cất nhà thì không xem bà đã sử dụng đất vi phạm quy hoạch. Trường hợp hiện tại Nhà nước chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì bà sẽ được cấp giấy chứng nhận. Trường hợp hiện tại Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì bà không được cấp giấy chứng nhận nhưng được tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng (điểm c và d khoản 1 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).

(iii) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó thì bà được cấp giấy chứng nhận (điểm đ khoản 1 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).

(iv) Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất, bà vi phạm như trình bày ở mục (i). Nhưng hiện nay, tại thửa đất của bà Nhà nước đã duyệt quy hoạch là đất ở thì bà sẽ được cấp giấy chứng nhận (khoản 5 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà nếu vượt hạn mức giao đất ở, bà phải nộp tiền sử dụng đất.